2024타경12483
유찰 4회지분매각| 소재지 | 경기도 화성시 영천동 835-1 더퍼스트타워투 [도로명] 경기도 화성시 동탄기흥로 614 (영천동,더퍼스트타워투) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 상가,오피스텔,근린시설 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 1. 일괄매각 2. 벽체 구분없이 근린생활시설(상호명: 구이정 소갈비살&샤브)로 이용중임 3. 임차인 최훈으로부터 2024. 12. 27.자 유익비 및 필요비 권리신고서가 제출됨(목록1,3. 각 신고금액 50,000,000원, '상가건물 임대차 표준계약서'에 특약사항으로 기재되어 있고 관련 증빙자료는 제출되지 않음). 유에이치케이제팔차유동화전문 유한회사로부터 2026. 3. 10.자 및 수원지구원예농업협동조합으로부터 2026. 3. 17.자 각 |
| 토지면적 | 39,268㎡ (11878.6평) | 건물면적 | 48㎡ (14.5평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 1,629,000,000원 | 최저가격 | (24%)391,123,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)39,112,300원 | 청구금액 | 918,485,540원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.05.26 | (100%)1,629,000,000원 | 유찰 |
| 2회 | 2026.07.01 | (70%)1,140,300,000원 | 유찰 |
| 3회 | 2026.08.12 | (49%)798,210,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.09.15 | (34%)558,747,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.10.26 | (24%)391,123,000원 | 진행 |
물건 사진 (26장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경기도 화성시 영천동 835-1 더퍼스트타워투 | 공장용지 | 39,268㎡ (11878.6평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | 경기도 화성시 영천동 835-1 더퍼스트타워투 (경기도 화성시 동탄기흥로 614 (영천동,더퍼스트타워투)) | 철근콘크리트구조 · 지상20층 | 48㎡ (14.5평) | 토지·건물 일괄평가 | 1. 일괄매각 2. 벽체 구분없이 근린생활시설(상호명: 구이정 소갈비살&샤브)로 이용중임 3. 임차인 최훈으로부터 2024. 12. 27.자 유익비 및 필요비 권리신고서가 제출됨(목록1,3. 각 신고금액 50,000,000원, '상가건물 임대차 표준계약서'에 특약사항으로 기재되어 있고 관련 증빙자료는 제출되지 않음). 유에이치케이제팔차유동화전문 유한회사로부터 2026. 3. 10.자 및 수원지구원예농업협동조합으로부터 2026. 3. 17.자 각 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 39,268㎡ (11878.6평) 건물: 48㎡ (14.5평) | 1,629,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 3층/지상 20층 건 중 제1층 제129호, 제1층 제130호로서, 외벽: 석재붙임, 복합판넬 및 강화유리 마감 등, 내벽: -, 창호: 강화유리 마감 등 입니다. 기호(가)는 인접호수(제128호)와 벽체 구분없이 일괄하여 근린생활시설(상호: 구이정 소갈비 살&샤브)로 이용 중이고, 기호(나)는 근린생활시설(상호: 더라곰 24시무인카페)로 이용 중입 니다. 위생 및 급배수설비, 소방설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 되어 있습니다. 인접필지 대비 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 지식산업센터 건부지로 이용 중입니다. 서측 및 북측으로 노폭 약 30M, 동측 및
본건은 경기도 화성시 영천동 소재 "기흥동탄IC" 남서측 인근에 위치하며, 본건 주위는 지식 산업센터, 업무시설, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하고 있는 지역입니다. 본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통 수준 입니다. 기호(가),(나)는
1. 일괄매각 2. 벽체 구분없이 근린생활시설(상호명: 구이정 소갈비살&샤브)로 이용중임 3. 임차인 최훈으로부터 2024. 12. 27.자 유익비 및 필요비 권리신고서가 제출됨(목록1,3. 각 신고금액 50,000,000원, '상가건물 임대차 표준계약서'에 특약사항으로 기재되어 있고 관련 증빙자료는 제출되지 않음). 유에이치케이제팔차유동화전문 유한회사로부터 2026. 3. 10.자 및 수원지구원예농업협동조합으로부터 2026. 3. 17.자 각
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최OO 대항력 없음 | 129호 | 전입: 2023-08-29 확정: 2024-08-01 배당: 2024-12-27 | 보: 5,000만원 월: 500,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 최OO 대항력 없음 | 점포 / 더퍼스트타워투1층129호 | 전입: 2024-08-01 확정: 2024-08-01 배당: - | 보: 5,000만원 월: 500,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 점포 / 1층 130호 | 전입: 2024-09-02 확정: 2024-09-02 배당: - | 보: 5,000만원 월: 500,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (3건) | - | 보: 1억 5,000만원 월: 1,500,000원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2023-08-09 | 근저당권 목록 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | 2023-07-26 | 근저당권 | 권리자 | - | 말소 | 말소기준 후보 권리 |
| 3 | - | 경매개시결정(신청채권) | 신청채권자 | 918,485,540원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
1. 일괄매각 2. 벽체 구분없이 근린생활시설(상호명: 구이정 소갈비살&샤브)로 이용중임 3. 임차인 최훈으로부터 2024. 12. 27.자 유익비 및 필요비 권리신고서가 제출됨(목록1,3. 각 신고금액 50,000,000원, '상가건물 임대차 표준계약서'에 특약사항으로 기재되어 있고 관련 증빙자료는 제출되지 않음). 유에이치케이제팔차유동화전문 유한회사로부터 2026. 3. 10.자 및 수원지구원예농업협동조합으로부터 2026. 3. 17.자 각
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경기도 화성시 영천동 835-1 더퍼스트타워투 | 대지면적 | 39,268㎡ (11878.6평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 48㎡ (14.5평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 0.1% |
| 주용도 | 상가,오피스텔,근린시설 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 · 지상 20층 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 화성시 관할 등기소 (수원지방법원) | 경기도 수원시 영통구 법조로 105 (하동) 등기국(과) | 031-210-1114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 중부/인천지방국세청 | 경기도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 화성시세무서 | 화성시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 영천동 행정복지센터(주민센터) | 경기도 화성시 영천동 835-1 더퍼스트타워투 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 16억 2,900만원 | 13억 3,578만원 | 82% | 6.2명 | 13억 3,578만원 |
| 최근 3개월 | 16억 2,900만원 | 13억 1,949만원 | 81% | 5.8명 | 13억 1,949만원 |
| 최근 6개월 | 16억 2,900만원 | 13억 320만원 | 80% | 5.4명 | 13억 320만원 |
| 최근 12개월 | 16억 2,900만원 | 12억 8,691만원 | 79% | 5.1명 | 12억 8,691만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 68점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (5건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 3건 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 76.0%입니다.
유찰 횟수가 4회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 1억 9,556만원
- 필요 현금(실투자)
- 2억 786만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 2억 5,344만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 8,161만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 2억 9,490만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 7,178만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 3건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 40장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 76.0% 하락, 유찰 4회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 3건 있습니다.
- 3
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 4
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 76.0%입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (20건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024타경12797 | 오피스텔 | 경기도 화성시 영천동 835-1 더퍼스트타워투 | 2026.11.27 | 13억 1,600만원 | 1억 5,792만원 | 12% | ?? |
| 2025타경957 | 오피스텔 | 경기도 화성시 영천동 835-1 더퍼스트타워투 2층208호 | 2026.09.30 | 3억 3,100만원 | 8,621만원 | 26% | 매각 |
| 2024타경11855 | 오피스텔 | 경기도 화성시 동탄기흥로 602, 2층213호 (영천동,더퍼스트타워쓰리)구) 경기도 화성시 영천동 836-1 | 2026.05.19 | 4억 4,200만원 | 9,311만원 | 21.1% | 매각 |
| 2025타경54396 | 오피스텔 | 경기도 화성시 동탄구 동탄기흥로 585 (영천동, 힐스테이트 동탄역) | 2026.10.16 | 2억 4,300만원 | 2억 2,078만원 | 90.9% | 매각 |
| 2025타경56526 | 오피스텔 | 경기도 화성시 동탄구 동탄기흥로 585 (영천동, 힐스테이트 동탄역) | 2026.06.05 | 1억 4,600만원 | 9,050만원 | 62% | 매각 |
| 2025타경55827 | 오피스텔 | 경기도 화성시 동탄구 동탄대로 636-14 (영천동, 동탄역 대방디엠시티 더 센텀) | 2026.06.24 | 1억 5,200만원 | 1억 33만원 | 66% | 매각 |
| 2023타경84689 | 오피스텔 | 경기도 화성시 동탄첨단산업2로 88, 102동 14층1404호 (영천동,동탄2신도시4차동원로얄듀크포레)구) 경기도 화성시 영천동 859-1 | 2026.09.14 | 1억 3,400만원 | 366만원 | 2.7% | 매각 |
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