2024타경122955
유찰 13회지분매각| 소재지 | 서울특별시 관악구 국회단지10길 12 (봉천동, 신안온누리) [도로명] (봉천동,신안온누리) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 연립주택,다세대,빌라 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 주택임차권의 승계인 주택도시보증공사로부터 ‘우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 2026.08.06.자 확약서가 제출됨 |
| 토지면적 | 228㎡ (69.0평) | 건물면적 | 29.6㎡ (9.0평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 191,000,000원 | 최저가격 | (100%)191,000,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)19,100,000원 | 청구금액 | 245,711,813원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 13회 | 2026.08.20 | (7%)13,126,000원 | 변경 |
| 14회 | 2026.10.01 | (100%)191,000,000원 | 유찰 |
| 13회 | 2026.11.05 | (100%)191,000,000원 | 01 |
| 15회 | 2026.11.05 | (80%)152,800,000원 | 진행 |
물건 사진 (9장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 서울특별시 관악구 국회단지10길 12 (봉천동, 신안온누리) | 대 (제1종일반주거지역) | 228㎡ (69.0평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 3,931,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 서울특별시 관악구 국회단지10길 12 (봉천동, 신안온누리) ((봉천동,신안온누리)) | 철근콘크리트구조 | 29.6㎡ (9.0평) | 토지·건물 일괄평가 | 주택임차권의 승계인 주택도시보증공사로부터 ‘우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 2026.08.06.자 확약서가 제출됨 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 228㎡ (69.0평) 건물: 29.6㎡ (9.0평) | 191,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 중 5층 503호로서, 외벽: 치장 벽돌 붙임 마감 등, 내벽: 벽지 및 일부 타일 마감 등, 창호: 샷시 창호 등임. 다세대주택으로 이용중이며 후첨 "내부구조도"를 참조 바랍니다. 위생설비, 급.배수설비, 난방설비 등을 갖추고 있음. 세장형 토지로서 다세대주택 부지로 이용중임. 본건 북측으로 세로(가)의 포장도로에 접해있음. 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도: 194미터), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-10)(토지거래허가구역(모아타운 내 지목 도로 토지)지정기간: 2024.09.10-2029.09.09). -
본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 "서울관광고등학교" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재해 있으며, 제반 주위환경은 보통임. 본건까지 차량출입 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.
주택임차권의 승계인 주택도시보증공사로부터 ‘우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 2026.08.06.자 확약서가 제출됨
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 고OO 대항력 있음 | 전부 | 전입: 2021-08-30 확정: 2021-08-02 배당: - | 보: 2억 3,300만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (1건) | - | 보: 2억 3,300만원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2021-11-05 | 소유권 | 윤OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2023-05-10 | 압류 | 국 | - | 소멸기준 | - |
| 3 | 2023-09-14 | 임차권설정 | 고OO | 233,000,000원 | 소멸 | - |
| 4 | 2023-10-16 | 압류 | 국 | - | 소멸 | - |
| 5 | 2024-03-13 | 압류 | 국OO | - | 소멸 | - |
| 6 | 2024-08-19 | 압류 | 관OO | - | 소멸 | - |
| 7 | 2024-11-19 | 강제경매 | 주OO | - | 소멸 | - |
| 8 | 2025-02-04 | 압류 | 국OO | - | 소멸 | - |
| 9 | 2025-02-14 | 압류 | 국 | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
주택임차권의 승계인 주택도시보증공사로부터 ‘우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 2026.08.06.자 확약서가 제출됨
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
단지 정보 — (봉천동, 신안온누리)
| 단지명 | (봉천동, 신안온누리) | 총 세대수 | 12세대 | 동 수 | - | 건설사 | - |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 총 주차대수 | - | 세대당 주차 | - | 난방 방식 | 개별난방 | 난방 연료 | 도시가스 |
| 최저/최고층 | 지상 5층 | 관리사무소 | - | 충전시설 | 완속/급속 충전소 구비 | 면적 유형 | 공급/전용 다양 |
| 교육시설 | 인근 초·중·고 도보 통학권 | 편의/공원 | 단지 인근 상권 및 근린공원 인접 | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 서울특별시 관악구 국회단지10길 12 (봉천동, 신안온누리) | 대지면적 | 228㎡ (69.0평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 29.6㎡ (9.0평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 13.0% |
| 주용도 | 연립주택,다세대,빌라 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | 2014-01-23 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 관악구 관할 등기소 (서울중앙지방법원) | 서울특별시 서초구 서초중앙로 157 (서초동) 등기국(과) | 02-530-1114 (경매계 대표) | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 서울지방국세청 | 서울특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 관악구세무서 | 관악구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 국회단지10길 행정복지센터(주민센터) | 서울특별시 관악구 국회단지10길 12 (봉천동, 신안온누리) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 1억 9,100만원 | 1억 5,662만원 | 82% | 6.2명 | 1억 5,662만원 |
| 최근 3개월 | 1억 9,100만원 | 1억 5,471만원 | 81% | 5.8명 | 1억 5,471만원 |
| 최근 6개월 | 1억 9,100만원 | 1억 5,280만원 | 80% | 5.4명 | 1억 5,280만원 |
| 최근 12개월 | 1억 9,100만원 | 1억 5,089만원 | 79% | 5.1명 | 1억 5,089만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 41점 / 100점
기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
핵심 주의 요인 (3건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약이 9건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
유찰 횟수가 13회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 9,550만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 560만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 1억 2,376만원
- 필요 현금(실투자)
- 9,278만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 1억 4,401만원
- 필요 현금(실투자)
- 8,798만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 9건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 1건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 9장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 0% 하락, 유찰 13회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 선별 입찰
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 9건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
- 3
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 13회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (20건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경102702 | 단독·다가구 | 서울특별시 관악구 봉천로29길 71 (봉천동) | 2026.08.20 | 21억 2,107만원 | 14억 900만원 | 66.4% | 매각 |
| 2025타경102344 | 단독·다가구 | 서울특별시 관악구 봉천로35길 24-2 (봉천동) | 2026.07.07 | 15억 5,746만원 | 11억원 | 70.6% | 매각 |
| 2024타경121396 | 단독·다가구 | 서울특별시 관악구 봉천로33가길 36-3 (봉천동) | 2026.07.15 | 20억 3,452만원 | 16억 6,388만원 | 81.8% | 매각 |
| 2024타경124418 | 단독·다가구 | 서울특별시 관악구 봉천로19길 27 (봉천동) | 2026.06.30 | 25억 6,533만원 | 18억원 | 70.2% | 매각 |
| 2025타경103861 | 단독·다가구 | 서울특별시 관악구 남부순환로 1773 (봉천동, 마에스트로캠퍼스타운) | 2026.06.30 | 1억 4,100만원 | 1억 1,280만원 | 80% | 매각 |
| 2025타경102313 | 단독·다가구 | 서울특별시 관악구 장군봉5길 30-8 (봉천동) | 2026.09.03 | 18억 1,889만원 | 12억 1,753만원 | 66.9% | 매각 |
| 2024타경118123 | 단독·다가구 | 서울특별시 관악구 장군봉5길 30-10 (봉천동) | 2026.10.20 | 17억 9,740만원 | 2억 8,199만원 | 15.7% | 매각 |
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