2024타경3052
유찰 3회| 소재지 | 경상남도 진주시 향교로109번길 54 (옥봉동) [도로명] 경상남도 진주시 향교로109번길 54 | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 기타 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | -일괄매각. -건물 용도는 제실임. 토지 북측일부 타인 경작중인 상태. |
| 토지면적 | 1,245㎡ (376.6평) | 건물면적 | 196.74㎡ (59.5평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 688,761,000원 | 최저가격 | (17%)115,760,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)11,576,000원 | 청구금액 | 200,000,000원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 3회 | 2026.07.27 | (49%)337,493,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.09.07 | (34%)236,245,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.10.19 | (24%)165,372,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.11.23 | (17%)115,760,000원 | 진행 |
물건 사진 (20장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경상남도 진주시 향교로109번길 54 (옥봉동) | 대 (제2종일반주거지역) | 1,245㎡ (376.6평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 230,100원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경상남도 진주시 향교로109번길 54 (옥봉동) (경상남도 진주시 향교로109번길 54) | 목조 · 지상1층 | 196.74㎡ (59.5평) | 토지·건물 일괄평가 | -일괄매각. -건물 용도는 제실임. 토지 북측일부 타인 경작중인 상태. |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 1,245㎡ (376.6평) 건물: 196.74㎡ (59.5평) | 688,761,000원 | |||
목조 토기와지붕 단층 건물로서, (사용승인일 : 1992.06.09) - 외·내벽 : 회반죽 바름 일부 목재 등 마감, - 천 정 : 대들보
본건은 경상남도 진주시 옥봉동 소재 "옥수암" 남서측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 자연림 등으로 형성되어있으며, 제반 주위환경은 보통시 됨. 본건까지 차량접근 가능하며, 전반적인 교통상황은 보통임. 본건 토지는 급경사지내 부정형 토지로서, 현황 "재실 건부지"로 이용 중이고, 북측 일부는 타인이 경작하는 것으로 보이나 그 사실관계는 알수 없는 상태임. 본건 토지 남측 및 남서측으로 노폭 약3m 내외의 도로와 접함. 제2종일반주거지역, 자연경관지구, 지구단위계획구역(옥봉북동 지구단위계획구역), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 주거환경개선지구<도시저소득주민의주거환경개선을위한임시조치법>임. 해당사항 해당사항 1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 해당사항 본건 기호2-① 건물은
-일괄매각. -건물 용도는 제실임. 토지 북측일부 타인 경작중인 상태.
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2020-06-18 | 근저당권 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | - | 경매개시결정(신청채권) | 신청채권자 | 200,000,000원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
-일괄매각. -건물 용도는 제실임. 토지 북측일부 타인 경작중인 상태.
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경상남도 진주시 향교로109번길 54 (옥봉동) | 대지면적 | 1,245㎡ (376.6평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 196.74㎡ (59.5평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 15.8% |
| 주용도 | 기타 | 주구조 / 층수 | 목조 · 지상 1층 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 진주시 관할 등기소 (진주지원) | 진주지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 경상남도 관할 지방국세청 | 경상남도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 진주시세무서 | 진주시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 향교로109번길 행정복지센터(주민센터) | 경상남도 진주시 향교로109번길 54 (옥봉동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 6억 8,876만원 | 5억 6,478만원 | 82% | 6.2명 | 5억 6,478만원 |
| 최근 3개월 | 6억 8,876만원 | 5억 5,789만원 | 81% | 5.8명 | 5억 5,789만원 |
| 최근 6개월 | 6억 8,876만원 | 5억 5,100만원 | 80% | 5.4명 | 5억 5,100만원 |
| 최근 12개월 | 6억 8,876만원 | 5억 4,412만원 | 79% | 5.1명 | 5억 4,412만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 38점 / 100점
기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
핵심 주의 요인 (3건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 83.2%입니다.
유찰 횟수가 3회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 5,788만원
- 필요 현금(실투자)
- 6,715만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 7,501만원
- 필요 현금(실투자)
- 5,938만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 8,728만원
- 필요 현금(실투자)
- 5,647만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 8건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 20장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 83.2% 하락, 유찰 3회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 선별 입찰
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 83.2%입니다.
- 3
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 3회입니다.
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