2025타경52044
유찰 4회제시외건물포함2026.11.18 (법정동 121호 (경매법정))||
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| 소재지 | 충청북도 진천군 이월면 산삼로 339 [도로명] 충청북도 진천군 산삼로 339 | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 창고 | 접수/개시결정 | 2025.11.24 | 매각물건 | 일괄매각. 목록 8. 을 제외한 모든 토지에 대하여 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 미반환), 목록 1. 건축물대장 부존재, 목록 6,7 지상 위 타인 소유 건물(㉨), 관정(㉩) 매각 제외, 기계기구 중 ⑫ 소재불명, 제시 외 건물 ㉠~㉧, 제시외 기계기구 ⓐ~ⓒ 및 기계기구목록 매각 포함 |
| 토지면적 | 24,537㎡ (7422.4평) | 건물면적 | 14,753㎡ (4462.8평) (제시외 건물 포함) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 5,014,377,000원 | 최저가격 | (24%)1,186,195,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)345,829,400원 | 청구금액 | 2,859,389,446원 | 채권자 | 채권자 있음 |
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입찰진행입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 3회 | 2026.08.05 | (48%)2,420,806,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.09.09 | (34%)1,694,564,000원 | 변경 |
| 5회 | 2026.10.14 | (34%)1,694,564,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.11.18 | (24%)1,186,195,000원 | 진행 |
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물건 사진 (18장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 충청북도 진천군 이월면 산삼로 339 | 창고용지 (농림지역) | 24,537㎡ (7422.4평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 32,400원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 충청북도 진천군 이월면 산삼로 339 (충청북도 진천군 산삼로 339) | 경량철골구조 · (창고시설) | 14,753㎡ (4462.8평) | 일괄평가 (대장연면적 364㎡) | 일괄매각. 목록 8. 을 제외한 모든 토지에 대하여 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 미반환), 목록 1. 건축물대장 부존재, 목록 6,7 지상 위 타인 소유 건물(㉨), 관정(㉩) 매각 제외, 기계기구 중 ⑫ 소재불명, 제시 외 건물 ㉠~㉧, 제시외 기계기구 ⓐ~ⓒ 및 기계기구목록 매각 포함 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 24,537㎡ (7422.4평) 건물: 14,753㎡ (4462.8평) | 5,014,377,000원 | |||
[현황 · 위치 및 주변환경]
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[참고사항]
일괄매각. 목록 8. 을 제외한 모든 토지에 대하여 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 미반환), 목록 1. 건축물대장 부존재, 목록 6,7 지상 위 타인 소유 건물(㉨), 관정(㉩) 매각 제외, 기계기구 중 ⑫ 소재불명, 제시 외 건물 ㉠~㉧, 제시외 기계기구 ⓐ~ⓒ 및 기계기구목록 매각 포함
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임차인 현황
말소기준일(소액) : 2012-06-27|배당요구종기일 : 2026.02.24
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2022-12-13 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 정OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2022-12-13 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 은OO 대항력 없음 | 3번, 6번,7번 목록토지부분 | 전입: 2024-02-08 확정: - 배당: - | 보: 0원 월: 2,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 은화농장농업회사법인(주) 대항력 없음 | 기타 / 3번, 6번, 7번 목록 토지부분 | 전입: 2024-02-08 확정: - 배당: - | 보: 0원 월: 1,666,666원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| (주)대일팜농업회사법인 대항력 없음 | 기타 / 1번 ~ 16번 목록 전체 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 3억원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| (OOO 대항력 없음 | 1번 ~ 16번목록 전체 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 35원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (6건) | - | 보: 3억원 월: 1,668,666원 | 인수총액 0원 | - | |
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등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
말소기준권리 : 2012. 6. 27. 근저당|청구/채권금액 : 2,859,389,446원
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2012-06-27 | 근저당 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | 2025-11-24 | 경매개시결정(신청채권) | 진OOOOOOO | 2,859,389,446원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
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주의사항 및 매각조건
일괄매각. 목록 8. 을 제외한 모든 토지에 대하여 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 미반환), 목록 1. 건축물대장 부존재, 목록 6,7 지상 위 타인 소유 건물(㉨), 관정(㉩) 매각 제외, 기계기구 중 ⑫ 소재불명, 제시 외 건물 ㉠~㉧, 제시외 기계기구 ⓐ~ⓒ 및 기계기구목록 매각 포함
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당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
■
국토교통부 실거래가 원문 ↗국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
매매 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
전·월세 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
■
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
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건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 충청북도 진천군 이월면 산삼로 339 | 대지면적 | 1,300㎡ (393.3평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 364㎡ (110.1평) | 건축면적 | 364㎡ (110.1평) | 건폐율 / 용적률 | 28.0% / 28.0% |
| 주용도 | 창고시설 | 주구조 / 층수 | 경량철골구조 | 사용승인일자 | 1998-02-28 |
■
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 진천군 관할 등기소 (청주지방법원) | 청주지방법원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 충청북도 관할 지방국세청 | 충청북도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 진천군세무서 | 진천군 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 이월면 행정복지센터(주민센터) | 충청북도 진천군 이월면 산삼로 339 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
■
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 50억 1,437만원 | 41억 1,178만원 | 82% | 6.2명 | 41억 1,178만원 |
| 최근 3개월 | 50억 1,437만원 | 40억 6,164만원 | 81% | 5.8명 | 40억 6,164만원 |
| 최근 6개월 | 50억 1,437만원 | 40억 1,150만원 | 80% | 5.4명 | 40억 1,150만원 |
| 최근 12개월 | 50억 1,437만원 | 39억 6,135만원 | 79% | 5.1명 | 39억 6,135만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
신뢰도: 보통 (60%)taxonomy_median_baseline
AI 예측 낙찰가
38억 1,287만원
최저매각가 대비 +3억 5,458만원
예상 최저가 대비 낙찰가율
110.3%
공장/창고/물류 기준 회귀 추정
AI 리스크 점수23.7점
낮을수록 권리·점유 안전
AI 유동성 지수40.2점
시장 거래 회전 및 환금성
종합 추천 점수37.165점
가격 매력도 및 안정성 종합
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표R4전문가 검토 권장
위험도 점수: 98점 / 100점
자동 분석 기준으로 입찰 전 전문가 확인이 필요한 물건입니다.
핵심 주의 요인 (6건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 부족주의
등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
임차·점유 정보 확인 필요주의
임차인 또는 점유 관련 데이터가 6건 있습니다.
비소멸 권리 신호확인
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
감정평가서 확인 필요확인
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
큰 가격 할인확인
감정가 대비 최저가 하락률이 약 76.3%입니다.
유찰 반복확인
유찰 횟수가 4회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금보수 시나리오
11억 8,619만원
- 예상 대출액
- 5억 9,309만원
- 필요 현금(실투자)
- 6억 1,414만원
- 가정 조건
- LTV 50%
기준 시나리오 (권장)
12억 8,109만원
- 예상 대출액
- 7억 6,865만원
- 필요 현금(실투자)
- 5억 3,452만원
- 가정 조건
- LTV 60%
공격 시나리오
13억 7,598만원
- 예상 대출액
- 8억 9,439만원
- 필요 현금(실투자)
- 5억 473만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트권리확인 필요
등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
점유확인 필요
임차·점유 데이터 6건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
원문확인 필요
연결 문서 6건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
현장준비 완료
사진 18장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
가격확인 필요
감정가 대비 76.3% 하락, 유찰 4회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
자금준비 완료
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 6건 있습니다.
- 3
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 4
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석평균 낙찰가율 45.91%
100% 이상 (경합) 75%~100% (적정) 75% 미만 (저가) 평균선
인근 유사 물건 낙찰 사례 (2건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경51631 | 공장·창고 | 충청북도 진천군 덕산읍 신척산단1로 59 | 2026.07.21 | 104억 5,483만원 | 66억 7,777만원 | 63.9% | 매각 |
| 2024타경56265 | 공장·창고 | 충청북도 진천군 이월면 부영길 20 | 2026.08.19 | 15억 8,120만원 | 4억 4,179만원 | 27.9% | 매각 |
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