2024타경107796
유찰 4회제시외건물포함지분매각| 소재지 | 부산광역시 사하구 장평로133번길 21 (장림동) [도로명] [집합건물 블록조 조표13651-1호 1층 68.76㎡ 2층 57.81㎡] | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 단독주택다가구 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | -제시외 건물 포함 -제시외 건물 1-1은 불법으로 증축한 것으로 추정되며, 감정평가액은 이를 감안하지 않은 가격임. -건물은 공부상 ‘연립주택’, ‘다세대주택’ 이나, 현황은 ‘단독주택’ 임. |
| 토지면적 | 262㎡ (79.3평) | 건물면적 | 68.76㎡ (20.8평) (제시외 건물 포함) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 124,069,800원 | 최저가격 | (34%)42,556,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)4,255,600원 | 청구금액 | 2,624,802원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 3회 | 2026.05.21 | (70%)86,848,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.06.25 | (49%)60,794,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.07.30 | (34%)42,556,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.09.03 | (24%)29,789,000원 | 매각 |
물건 사진 (20장)
사진 01
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사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 부산광역시 사하구 장평로133번길 21 (장림동) | 대 (제2종일반주거지역) | 262㎡ (79.3평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 565,400원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 부산광역시 사하구 장평로133번길 21 (장림동) ([집합건물 블록조 조표13651-1호 1층 68.76㎡ 2층 57.81㎡]) | 블록구조 · (다가구주택) | 68.76㎡ (20.8평) | 일괄평가 (대장연면적 152.97㎡) | -제시외 건물 포함 -제시외 건물 1-1은 불법으로 증축한 것으로 추정되며, 감정평가액은 이를 감안하지 않은 가격임. -건물은 공부상 ‘연립주택’, ‘다세대주택’ 이나, 현황은 ‘단독주택’ 임. |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 262㎡ (79.3평) 건물: 68.76㎡ (20.8평) | 124,069,800원 | |||
건물로서, 대상물건의 사용, 수익 및 처분 등에 영향은 미치고 있음. - 후면, 건물 감정평가요항표 제6항 "임대관계 및 기타"란 참조. 기호
부산광역시 사하구 장림동 소재 "효림초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 기존의 단독주택 및 공동주택, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로, 제반입지조건은 보통시 됨. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 바, 제반 교통상황은 보통임. 완경사지내 자체지반 대체로 등고평탄하게 정지된 주거용 건부지로 이용중임. 북동측으로 노폭 약 3미터 내외의 도로와 접함. 제2종일반주거지역, 교육환경보호구역(2024-04-29)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-01-14)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2020-08-21)(상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률> 별첨 "지적 및 건물개황도, 사진용지" 참조.[제시외건물(ㄱ)] : 구조견고하고 단독효용성을 내재한 주택 용도의 무허가 제시외
-제시외 건물 포함 -제시외 건물 1-1은 불법으로 증축한 것으로 추정되며, 감정평가액은 이를 감안하지 않은 가격임. -건물은 공부상 ‘연립주택’, ‘다세대주택’ 이나, 현황은 ‘단독주택’ 임.
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2024-07-26 | 경매개시결정 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | - | 경매개시결정(신청채권) | 신청채권자 | 2,624,802원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
-제시외 건물 포함 -제시외 건물 1-1은 불법으로 증축한 것으로 추정되며, 감정평가액은 이를 감안하지 않은 가격임. -건물은 공부상 ‘연립주택’, ‘다세대주택’ 이나, 현황은 ‘단독주택’ 임.
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 부산광역시 사하구 장평로133번길 21 (장림동) | 대지면적 | - | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 152.97㎡ (46.3평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 다가구주택 | 주구조 / 층수 | 블록구조 | 사용승인일자 | 1978-11-04 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 사하구 관할 등기소 (부산서부지원) | 부산서부지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 부산광역시 관할 지방국세청 | 부산광역시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 사하구세무서 | 사하구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 장평로133번길 행정복지센터(주민센터) | 부산광역시 사하구 장평로133번길 21 (장림동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 1억 2,406만원 | 1억 173만원 | 82% | 6.2명 | 1억 173만원 |
| 최근 3개월 | 1억 2,406만원 | 1억 49만원 | 81% | 5.8명 | 1억 49만원 |
| 최근 6개월 | 1억 2,406만원 | 9,925만원 | 80% | 5.4명 | 9,925만원 |
| 최근 12개월 | 1억 2,406만원 | 9,801만원 | 79% | 5.1명 | 9,801만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 50점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 65.7%입니다.
유찰 횟수가 4회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 2,127만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,974만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 2,757만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,688만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 3,208만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,582만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 20장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 65.7% 하락, 유찰 4회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 65.7%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 4회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (17건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경101670 | 단독·다가구 | 부산광역시 사하구 하신번영로179번길 45 (신평동) | 2026.08.25 | 8억 4,046만원 | 4억 3,553만원 | 51.8% | 매각 |
| 2025타경102094 | 단독·다가구 | 부산광역시 사하구 승학로 70-2 (당리동) | 2026.08.04 | 19억 9,126만원 | 13억 1,010만원 | 65.8% | 매각 |
| 2024타경109341 | 단독·다가구 | 부산광역시 사하구 낙동대로457번길 17 (하단동) | 2026.06.10 | 8,300만원 | 2,289만원 | 27.6% | 매각 |
| 2024타경4293 | 단독·다가구 | 부산광역시 사하구 낙동대로457번길 17 (하단동) | 2026.05.21 | 8,100만원 | 2,978만원 | 36.8% | 매각 |
| 2025타경101864 | 단독·다가구 | 부산광역시 사하구 승학로131번길 13 (당리동) | 2026.09.08 | 9억 7,060만원 | 6억원 | 61.8% | 매각 |
| 2025타경101341 | 단독·다가구 | 부산광역시 사하구 회화나무길 78 (괴정동) | 2026.10.08 | 4억 5,360만원 | 1억 6,212만원 | 35.7% | 매각 |
| 2024타경109020 | 단독·다가구 | 부산광역시 사하구 낙동남로1347번길 15 (하단동) | 2026.06.10 | 1억 7,000만원 | 720만원 | 4.2% | 매각 |
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