2024타경112648
유찰 3회지분매각| 소재지 | 부산광역시 기장군 기장읍 736 오시리아스위첸마티에 [도로명] 부산광역시 기장군 동부산관광7로 17 (오시리아스위첸마티에) | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 근린시설 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | ① 인접 204-2호 및 204-4호와 함께 벽체 경계 없이 근린생활시설로 이용중임. 본건은 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제1조의 2에 따른 "경계를 명확하게 알아볼 수 있는 표시" 또는 "구분점포별로 부여된 건물번호표지"가 설치되지 않은 상태로 구분 소유권의 목적으로 할 수 있는 구분소유건물인지 문제되나, 등기사항전부증명서 상 구분등기되어 있고, 건축물현황도를 통해 위치와 면적 등을 특정할 수 있으며 경계벽 복원이 용이한바 구분소유건 |
| 토지면적 | 24,726.1㎡ (7479.6평) | 건물면적 | 30.34㎡ (9.2평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 554,000,000원 | 최저가격 | (12%)65,178,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)19,002,200원 | 청구금액 | 351,351,605원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.01.05 | (100%)554,000,000원 | 유찰 |
| 2회 | 2026.02.09 | (70%)387,800,000원 | 변경 |
| 3회 | 2026.05.04 | (70%)387,800,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.06.15 | (49%)271,460,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.07.20 | (34%)190,022,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.08.31 | (24%)133,015,000원 | 유찰 |
| 7회 | 2026.10.12 | (17%)93,111,000원 | 유찰 |
| 8회 | 2026.11.16 | (12%)65,178,000원 | 진행 |
물건 사진 (24장)
| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 부산광역시 기장군 기장읍 736 오시리아스위첸마티에 | 대 (준주거지역) | 24,726.1㎡ (7479.6평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 1,336,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 부산광역시 기장군 기장읍 736 오시리아스위첸마티에 (부산광역시 기장군 동부산관광7로 17 (오시리아스위첸마티에)) | 철근콘크리트구조 · 지상25층 · (숙박시설) | 30.34㎡ (9.2평) | 일괄평가 (대장연면적 34888.99㎡) | ① 인접 204-2호 및 204-4호와 함께 벽체 경계 없이 근린생활시설로 이용중임. 본건은 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제1조의 2에 따른 "경계를 명확하게 알아볼 수 있는 표시" 또는 "구분점포별로 부여된 건물번호표지"가 설치되지 않은 상태로 구분 소유권의 목적으로 할 수 있는 구분소유건물인지 문제되나, 등기사항전부증명서 상 구분등기되어 있고, 건축물현황도를 통해 위치와 면적 등을 특정할 수 있으며 경계벽 복원이 용이한바 구분소유건 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 24,726.1㎡ (7479.6평) 건물: 30.34㎡ (9.2평) | 554,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층 제204동 내 제지1층 제204-3호로 외벽 : 치장석 붙임 등 마감임. 창호 : 샷시 창호임 내부 : 인테리어 마감임. 인접 204-2호 및 204-4호와 함께 벽체 경계 없이 근린생활시설(상호:Kichinito)로 이용중임. 급배수위생설비, 각종 소화설비(소화전 등) 등이 되어 있음. 인접지와 등고평탄한 사다리형의 토지로 근린생활시설 등 부지로 이용중임. 남측 폭 약 20미터 및 동측, 서측, 북측 폭 약 15미터의 포장도로에 접함. 준주거지역(2013-07-10) , 지구단위계획구역 , 중로1류(폭 20m-25m)(2016-03-1
본건은 부산광역시 기장군 기장읍 시랑리 소재 "롯데아울렛" 남동측 인근에 위치하는 오시리아 스위첸 마티에 204동 지1층 204-3호로 주위는 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재함. 본건까지 차량통행 용이하며 노선버스정류소역에서 근거리로 제반 교통상황 보통임. 2022년 03월 21일 준공되었으며
① 인접 204-2호 및 204-4호와 함께 벽체 경계 없이 근린생활시설로 이용중임. 본건은 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제1조의 2에 따른 "경계를 명확하게 알아볼 수 있는 표시" 또는 "구분점포별로 부여된 건물번호표지"가 설치되지 않은 상태로 구분 소유권의 목적으로 할 수 있는 구분소유건물인지 문제되나, 등기사항전부증명서 상 구분등기되어 있고, 건축물현황도를 통해 위치와 면적 등을 특정할 수 있으며 경계벽 복원이 용이한바 구분소유건
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김OO 대항력 있음 | 204-3호전부 | 전입: 2021-03-19 확정: - 배당: 2025-01-16 | 보: 7,000만원 월: 700,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 점포 / 204-3호 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (2건) | - | 보: 7,000만원 월: 700,000원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2022-08-10 | 소유권 | 박OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2022-08-10 | 근저당권 | 북OO | 408,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2024-09-06 | 압류 | 국 | - | 소멸 | - |
| 4 | 2024-11-21 | 임의경매 | 북OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
① 인접 204-2호 및 204-4호와 함께 벽체 경계 없이 근린생활시설로 이용중임. 본건은 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제1조의 2에 따른 "경계를 명확하게 알아볼 수 있는 표시" 또는 "구분점포별로 부여된 건물번호표지"가 설치되지 않은 상태로 구분 소유권의 목적으로 할 수 있는 구분소유건물인지 문제되나, 등기사항전부증명서 상 구분등기되어 있고, 건축물현황도를 통해 위치와 면적 등을 특정할 수 있으며 경계벽 복원이 용이한바 구분소유건
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 부산광역시 기장군 기장읍 736 오시리아스위첸마티에 | 대지면적 | 24,726.1㎡ (7479.6평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 34,888.99㎡ (10553.9평) | 건축면적 | 43.12㎡ (13.0평) | 건폐율 / 용적률 | 0.2% / 141.1% |
| 주용도 | 숙박시설 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 · 지하2층 / 지상 25층 | 사용승인일자 | 2022-03-21 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 기장군 관할 등기소 (동부지원) | 동부지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 부산광역시 관할 지방국세청 | 부산광역시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 기장군세무서 | 기장군 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 기장읍 행정복지센터(주민센터) | 부산광역시 기장군 기장읍 736 오시리아스위첸마티에 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 5억 5,400만원 | 4억 5,428만원 | 82% | 6.2명 | 4억 5,428만원 |
| 최근 3개월 | 5억 5,400만원 | 4억 4,874만원 | 81% | 5.8명 | 4억 4,874만원 |
| 최근 6개월 | 5억 5,400만원 | 4억 4,320만원 | 80% | 5.4명 | 4억 4,320만원 |
| 최근 12개월 | 5억 5,400만원 | 4억 3,766만원 | 79% | 5.1명 | 4억 3,766만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 48점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 88.2%입니다.
유찰 횟수가 3회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 3,258만원
- 필요 현금(실투자)
- 4,130만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 4,223만원
- 필요 현금(실투자)
- 3,693만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 4,914만원
- 필요 현금(실투자)
- 3,529만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 4건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 2건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 8건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 24장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 88.2% 하락, 유찰 3회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
- 2
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 88.2%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 3회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (17건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024타경6422 | 근린상가 | 부산광역시 기장군 기장읍 동부산관광7로 17 | 2026.10.27 | 6억 800만원 | 9,000만원 | 14.8% | 매각 |
| 2024타경6460 | 근린상가 | 부산광역시 기장군 기장읍 동부산관광7로 17 | 2026.10.27 | 6억 7,600만원 | 9,500만원 | 14.1% | 매각 |
| 2025타경346 | 근린상가 | 부산광역시 기장군 기장읍 동부산관광7로 17 | 2026.05.18 | 5억 5,000만원 | 2억 9,299만원 | 53.3% | 매각 |
| 2025타경339 | 근린상가 | 부산광역시 기장군 기장읍 동부산관광7로 17 | 2026.04.20 | 5억 3,000만원 | 3억 599만원 | 57.7% | 매각 |
| 2025타경5149 | 근린상가 | 부산광역시 기장군 기장읍 동부산관광7로 17 | 2026.08.18 | 5억 3,500만원 | 2억 7,899만원 | 52.1% | 매각 |
| 2025타경4931 | 근린상가 | 부산광역시 기장군 기장읍 동부산관광7로 17 | 2026.06.08 | 6억원 | 3억 3,390만원 | 55.7% | 매각 |
| 2024타경493 | 근린상가 | 부산광역시 기장군 기장읍 동부산관광7로 31 | 2026.06.16 | 9억 7,000만원 | 2억 5,500만원 | 26.3% | 매각 |
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