2024타경91978 (5)
유찰 4회| 소재지 | 경기도 포천시 가산면 우금리 477 [도로명] [토지 답 1140] | 경매구분 | 매각물건 토지 매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 기타 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 목록7. 지상에 분묘 1기가 소재하고 일부면적은 타인점유, 일부면적은 현황 도로이며 지상에 전봇대 1대 설치되어 있으므로 이를 감안하여 감정평가함(감정평가서 참조) 목록7. 지상에 소재하는 자연생 수목은 토지에 포함하여 평가함. 공부상 지목 '묘지'이나 현황은 일부만 묘지이며 잔여면적은 농지 및 휴경지 상태임. 분묘에 대한 분묘기지권성립여부 불분명 |
| 토지면적 | 1,295㎡ (391.7평) | 건물면적 | 0 | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 564,774,000원 | 최저가격 | (49%)276,739,000원 | 채무자 | 소유자 있음 (채무자겸소유자) |
| 입찰보증금 | (10%)27,673,900원 | 청구금액 | 기일입찰 (보증금 10%) | 채권자 | 금융기관/신청채권자 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 5회 | 2026.11.18 | (49%)276,739,000원 | 진행중 |
물건 사진 (26장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경기도 포천시 가산면 우금리 477 | 전 (농림지역) | 1,295㎡ (391.7평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 89,600원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경기도 포천시 가산면 우금리 477 ([토지 답 1140]) | 기타 | - | 토지·건물 일괄평가 | 목록7. 지상에 분묘 1기가 소재하고 일부면적은 타인점유, 일부면적은 현황 도로이며 지상에 전봇대 1대 설치되어 있으므로 이를 감안하여 감정평가함(감정평가서 참조) 목록7. 지상에 소재하는 자연생 수목은 토지에 포함하여 평가함. 공부상 지목 '묘지'이나 현황은 일부만 묘지이며 잔여면적은 농지 및 휴경지 상태임. 분묘에 대한 분묘기지권성립여부 불분명 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 1,295㎡ (391.7평) 건물: - | 564,774,000원 | |||
대상토지는 경기도 포천시 가산면 우금리 소재'우금저수지'북동측 인근에 위치하며 주변 지역은 소규모 공장, 농경부락 및 농경지 등으로 형성된 교외지역임. 서측 인근의 국도에 가까운 위치이며 국도변으로 대중버스 운행되므로 교통여건은 무난함. 기호(1)토지 : 부정형의 형태로서 비교적 평탄한 지반이며 휴경지 상태의 농지(전)임. 기호(7)토지 : 부정형의 형태로서 남서향 및 북동향으로 완만한 경사를 이루며 일부면적은 농지이나 일부면적은 잡목이 우거진 휴경지 상태임. (북서측 일부면적은 인접지(478-1) 소유자가 점유중이며 동측 끝부분은 현황 도로로 이용되고 있음.) 기호(1)토지 : 지적도상 맹지이나 북동측으로 소폭 포장도로가 있음. 기호(7)토지 : 남동측으로 로폭 약 2-3미터의 포장도로와 북서측으로 로폭 약 2미터의 비포장 도로에 접함. 기호(1)토지 : 생산관리지역, 성장관리계획구역(남부지역), 가축사육제한구역(2023-06-22) (일부제한 모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관
목록7. 지상에 분묘 1기가 소재하고 일부면적은 타인점유, 일부면적은 현황 도로이며 지상에 전봇대 1대 설치되어 있으므로 이를 감안하여 감정평가함(감정평가서 참조) 목록7. 지상에 소재하는 자연생 수목은 토지에 포함하여 평가함. 공부상 지목 '묘지'이나 현황은 일부만 묘지이며 잔여면적은 농지 및 휴경지 상태임. 분묘에 대한 분묘기지권성립여부 불분명
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2020-05-18 | 압류 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
주의사항 및 매각조건
목록7. 지상에 분묘 1기가 소재하고 일부면적은 타인점유, 일부면적은 현황 도로이며 지상에 전봇대 1대 설치되어 있으므로 이를 감안하여 감정평가함(감정평가서 참조) 목록7. 지상에 소재하는 자연생 수목은 토지에 포함하여 평가함. 공부상 지목 '묘지'이나 현황은 일부만 묘지이며 잔여면적은 농지 및 휴경지 상태임. 분묘에 대한 분묘기지권성립여부 불분명
당사자 내역
| 채권자 | 금융기관/신청채권자 | 채무자 | 소유자 있음 (채무자겸소유자) |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경기도 포천시 가산면 우금리 477 | 대지면적 | 1,295㎡ (391.7평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | - | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 기타 | 주구조 / 층수 | - | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 포천시 관할 등기소 (의정부지방법원) | 경기도 의정부시 녹양로34번길 23 (가능동) 등기국(과) | 031-828-0114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 중부/인천지방국세청 | 경기도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 포천시세무서 | 포천시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 가산면 행정복지센터(주민센터) | 경기도 포천시 가산면 우금리 477 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 5억 6,477만원 | 4억 6,311만원 | 82% | 6.2명 | 4억 6,311만원 |
| 최근 3개월 | 5억 6,477만원 | 4억 5,746만원 | 81% | 5.8명 | 4억 5,746만원 |
| 최근 6개월 | 5억 6,477만원 | 4억 5,181만원 | 80% | 5.4명 | 4억 5,181만원 |
| 최근 12개월 | 5억 6,477만원 | 4억 4,617만원 | 79% | 5.1명 | 4억 4,617만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 80점 / 100점
자동 분석 기준으로 입찰 전 전문가 확인이 필요한 물건입니다.
핵심 주의 요인 (5건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 51.0%입니다.
유찰 횟수가 4회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 1억 3,836만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 4,941만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 1억 7,932만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 3,083만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 2억 866만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 2,388만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 1건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 26장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 51.0% 하락, 유찰 4회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 3
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 4
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 51.0%입니다.
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