2025타경10966
유찰 4회지분매각2026.11.17 (제112호법정)||
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| 소재지 | 서울특별시 양천구 남부순환로71길 11-7 (신월동, 제이클래스) [도로명] (신월동, 제이클래스) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 다세대 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각 |
| 토지면적 | 258.5㎡ (78.2평) | 건물면적 | 29.66㎡ (9.0평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 320,000,000원 | 최저가격 | (64%)204,800,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)20,480,000원 | 청구금액 | 330,000,000원 | 채권자 | 채권자 있음 |
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입찰진행입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 3회 | 2026.08.07 | (64%)204,800,000원 | 변경 |
| 4회 | 2026.09.08 | (100%)320,000,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.10.16 | (80%)256,000,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.11.17 | (64%)204,800,000원 | 진행 |
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물건 사진 (21장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 서울특별시 양천구 남부순환로71길 11-7 (신월동, 제이클래스) | 대 (제2종일반주거지역) | 258.5㎡ (78.2평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 2,783,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 서울특별시 양천구 남부순환로71길 11-7 (신월동, 제이클래스) ((신월동, 제이클래스)) | 철근콘크리트구조 · (공동주택) | 29.66㎡ (9.0평) | 토지·건물 일괄평가 | 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 258.5㎡ (78.2평) 건물: 29.66㎡ (9.0평) | 320,000,000원 | |||
[공부와의 차이]
철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상5층 중 제5층 제502호로서, (사용승인일 : 2022.01.24.) 외벽 : 석재붙임 등 마감. 창호 : 하이새시 창호 등임. 일련번호(가) : 다세대주택으로 이용중인 것으로 탐문조사됨. ※ 본건은 폐문 및 이해관계인의 부재 등으로 내부확인이 불가하여 집합건축물대장상 건축물현황도, 외관 및 탐문조사 등에 의거하여 감정평가 하였는바, 경매 진행시 참고하시기 바람. 기본적인 전기설비, 난방설비, 위생설비(급배수 및 급탕 등), 승강기 설비, 화재탐지설비 및
[현황 · 위치 및 주변환경]
본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 '강서초등학교'에서 북서측으로 직선거리 약 100m 지점에 위치함. 본건 인근은 다세대주택, 단독주택 및 다가구주택, 각급 학교 및 각종 근린생활시설 등이 소재함. 본건까지 차량의 접근이 가능하며, 지하철 5호선 '화곡역'으로부터 약 1km 거리이고, 대중교통 수단을 이용할 수 있는 간선도로 '남부순환로'까지 약 70m 거리임. 일련번호(가) :
[참고사항]
임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각
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임차인 현황
말소기준일(소액) : 2025-07-15|배당요구종기일 : 2025.10.14
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주OO 대항력 있음 | 전부 | 전입: 2022-04-15 확정: 2022-03-28 배당: 2025-10-10 | 보: 3억 3,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 강OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2022-04-15 확정: 2022-03-28 배당: 2023-08-23 | 보: 3억 3,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주택도시보증공사 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2022-04-15 확정: 2022-03-28 배당: 2025-10-10 | 보: 3억 3,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 강OO 대항력 있음 | 전부 | 전입: 2022-04-15 확정: 2022-03-28 배당: - | 보: 3억 3,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주택도시보증공사 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2022-04-15 확정: 2022-03-28 배당: 2025-10-10 | 보: 3억 3,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 강OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2022-04-15 확정: 2022-03-28 배당: 2023-08-23 | 보: 3억 3,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 임차인7 대항력 없음 | 계 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 26억 6,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (7건) | - | 보: 46억 4,000만원 | 인수총액 0원 | - | |
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등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
말소기준권리 : 2025. 7. 15. 강제경매개시결정|청구/채권금액 : 330,000,000원
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2025-07-15 | 강제경매개시결정 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | - | 경매개시결정(신청채권) | 신청채권자 | 330,000,000원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
회원전용등기부등본(건물·토지) 전체 을구/갑구 상세 내역 및 전입세대열람원은 로그인한 인증 회원에게만 공개됩니다.
■
주의사항 및 매각조건
임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각
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당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
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국토교통부 실거래가 원문 ↗국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
매매 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
전·월세 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
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[N단지] 네이버부동산 단지 바로가기 ↗단지 정보 — (신월동, 제이클래스)
| 단지명 | (신월동, 제이클래스) | 총 세대수 | 9세대 | 동 수 | - | 건설사 | - |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 총 주차대수 | - | 세대당 주차 | - | 난방 방식 | 개별난방 | 난방 연료 | 도시가스 |
| 최저/최고층 | 지상 5층 | 관리사무소 | - | 충전시설 | 완속/급속 충전소 구비 | 면적 유형 | 공급/전용 다양 |
| 교육시설 | 인근 초·중·고 도보 통학권 | 편의/공원 | 단지 인근 상권 및 근린공원 인접 | ||||
■
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
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건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 서울특별시 양천구 남부순환로71길 11-7 (신월동, 제이클래스) | 대지면적 | 258.5㎡ (78.2평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 29.66㎡ (9.0평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 11.5% |
| 주용도 | 공동주택 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | 2022-01-24 |
■
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 양천구 관할 등기소 (서울남부지방법원) | 서울특별시 양천구 신월로 386 (신정동) 등기국(과) | 02-2192-1114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 서울지방국세청 | 서울특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 양천구세무서 | 양천구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 남부순환로71길 행정복지센터(주민센터) | 서울특별시 양천구 남부순환로71길 11-7 (신월동, 제이클래스) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
■
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 3억 2,000만원 | 2억 6,240만원 | 82% | 6.2명 | 2억 6,240만원 |
| 최근 3개월 | 3억 2,000만원 | 2억 5,920만원 | 81% | 5.8명 | 2억 5,920만원 |
| 최근 6개월 | 3억 2,000만원 | 2억 5,600만원 | 80% | 5.4명 | 2억 5,600만원 |
| 최근 12개월 | 3억 2,000만원 | 2억 5,280만원 | 79% | 5.1명 | 2억 5,280만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
신뢰도: 보통 (55%)taxonomy_median_baseline
AI 예측 낙찰가
2,044만원
최저매각가 대비 +19만원
예상 최저가 대비 낙찰가율
101.0%
연립/다세대/빌라 기준 회귀 추정
AI 리스크 점수14.6점
낮을수록 권리·점유 안전
AI 유동성 지수74.2점
시장 거래 회전 및 환금성
종합 추천 점수59.74점
가격 매력도 및 안정성 종합
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표R3중점 확인 필요
위험도 점수: 58점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 부족주의
등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
임차·점유 정보 확인 필요주의
임차인 또는 점유 관련 데이터가 7건 있습니다.
감정평가서 확인 필요확인
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
유찰 반복확인
유찰 횟수가 4회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금보수 시나리오
2억 480만원
- 예상 대출액
- 1억 240만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 1,265만원
- 가정 조건
- LTV 50%
기준 시나리오 (권장)
2억 2,118만원
- 예상 대출액
- 1억 3,271만원
- 필요 현금(실투자)
- 9,890만원
- 가정 조건
- LTV 60%
공격 시나리오
2억 3,756만원
- 예상 대출액
- 1억 5,441만원
- 필요 현금(실투자)
- 9,376만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트권리확인 필요
등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
점유확인 필요
임차·점유 데이터 7건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
원문확인 필요
연결 문서 6건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
현장준비 완료
사진 21장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
가격확인 필요
감정가 대비 36.0% 하락, 유찰 4회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
자금준비 완료
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 7건 있습니다.
- 3
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 4회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석평균 낙찰가율 70.95%
100% 이상 (경합) 75%~100% (적정) 75% 미만 (저가) 평균선
인근 유사 물건 낙찰 사례 (19건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경12485 | 다세대·연립 | 서울특별시 양천구 남부순환로67길 14-18 (신월동, 영신트라움) | 2026.07.21 | 2억 8,200만원 | 2억 2,567만원 | 80% | 매각 |
| 2025타경11290 | 다세대·연립 | 서울특별시 양천구 남부순환로67길 14-18 (신월동, 영신트라움) | 2026.04.21 | 2억 2,200만원 | 2억 1,455만원 | 96.6% | 매각 |
| 2025타경11078 | 다세대·연립 | 서울특별시 양천구 남부순환로67길 16 (신월동, 웨인빌) | 2026.06.02 | 2억 8,200만원 | 1억 8,048만원 | 64% | 매각 |
| 2024타경148557 | 다세대·연립 | 서울특별시 양천구 오목로 39-4 (신월동, 엘리시안) | 2026.07.08 | 2억 4,100만원 | 1억 2,733만원 | 52.8% | 매각 |
| 2025타경12083 | 다세대·연립 | 서울특별시 양천구 월정로11길 20 (신월동, 연우넥스트) | 2026.07.28 | 3억 2,000만원 | 2억 4,690만원 | 77.2% | 매각 |
| 2024타경147462 | 다세대·연립 | 서울특별시 양천구 월정로 183-2 (신월동, 씨티하우스) | 2026.01.29 | 2억 3,600만원 | 1억 2,365만원 | 52.4% | 매각 |
| 2025타경11679 | 다세대·연립 | 서울특별시 양천구 지양로10길 17-14 (신월동) | 2026.05.19 | 1억 8,700만원 | 1억 5,500만원 | 82.9% | 매각 |
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