2025타경12260
유찰 2회| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 불당동 1585 | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 대지 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 토지·건물 일괄매각 |
| 토지면적 | 385.6㎡ (116.6평) | 건물면적 | 0 | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 1,226,208,000원 | 최저가격 | (34%)420,589,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)60,084,200원 | 청구금액 | 925,010,007원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.02.24 | (100%)1,226,208,000원 | 유찰 |
| 2회 | 2026.03.31 | (70%)858,346,000원 | 유찰 |
| 3회 | 2026.05.12 | (49%)600,842,000원 | 변경 |
| 4회 | 2026.10.13 | (49%)600,842,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.11.17 | (34%)420,589,000원 | 진행 |
물건 사진 (14장)
사진 01
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사진 04
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사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 충청남도 천안시 서북구 불당동 1585 | 대 | 385.6㎡ (116.6평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | 충청남도 천안시 서북구 불당동 1585 | 대지 | - | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 (일괄매각) |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 385.6㎡ (116.6평) 건물: - | 1,226,208,000원 | |||
본건은 충청남도 천안시 서북구 불당동 소재 ‘천안아름초등학교’ 남서측 인근에 위치하고, 주위는 단독주택 및 근린생활시설, 학교, 대규모 아파트단지 등이 혼재하는 정비된 주택지대로 제반 주위환경은 양호함. 본건 남서측으로 폭 약6m의 소로에 접하여 차량출입 용이하고, 인근 도로(불당26로, 불당22대로)변 등에 버스정류장 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨. 사다리 유사형의 평지로서 '주거나지' 상태임. - 남서측으로 폭 약 6m의 포장도로(소로3류)와 접함. - 북서측 및 남서측으로 폭 약 4~6m의 보행자 전용도로(소로3류)와 접함. - 각 접면도로의 관리 상태 양호함. 도시지역(천안도시지역), 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(아산탕정지구), 소로3류(폭 8m 미만)(2015-05-06)(소로3-탕85, 보행자도로)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(2015-05-06)(소로3-탕86, 보행자도로)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(2015-05-06)(탕22)(접합)
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2018-06-07 | 소유권 | 김OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2022-11-22 | 근저당권 | 세OO | 1,056,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2022-11-22 | 지상권 | 세OO | - | 소멸 | - |
| 4 | 2025-04-03 | 가압류 | 도OO | 300,000,000원 | 소멸 | - |
| 5 | 2025-05-08 | 압류 | 국 | - | 소멸 | - |
| 6 | 2025-07-22 | 압류 | 국 | - | 소멸 | - |
| 7 | 2025-08-20 | 가압류 | 대OO | 27,550,000원 | 소멸 | - |
| 8 | 2025-08-21 | 임의경매 | 세OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
특별매각조건 없음. 현황조사서 및 매각물건명세서를 반드시 열람하여 점유관계 및 미납 관리비 등을 사전 확인하시기 바랍니다.
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 충청남도 천안시 서북구 불당동 1585 | 대지면적 | 385.6㎡ (116.6평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | - | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 대지 | 주구조 / 층수 | - | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 천안시 관할 등기소 (천안지원) | 천안지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 충청남도 관할 지방국세청 | 충청남도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 천안시세무서 | 천안시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 서북구 행정복지센터(주민센터) | 충청남도 천안시 서북구 불당동 1585 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 12억 2,620만원 | 10억 549만원 | 82% | 6.2명 | 10억 549만원 |
| 최근 3개월 | 12억 2,620만원 | 9억 9,322만원 | 81% | 5.8명 | 9억 9,322만원 |
| 최근 6개월 | 12억 2,620만원 | 9억 8,096만원 | 80% | 5.4명 | 9억 8,096만원 |
| 최근 12개월 | 12억 2,620만원 | 9억 6,870만원 | 79% | 5.1명 | 9억 6,870만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 25점 / 100점
기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
핵심 주의 요인 (2건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약이 8건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 65.7%입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 2억 1,029만원
- 필요 현금(실투자)
- 2억 2,292만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 2억 7,254만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 9,469만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 3억 1,712만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 8,412만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 8건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 13장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 65.7% 하락, 유찰 2회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 선별 입찰
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 8건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 65.7%입니다.
- 3
현재 최저가 기준으로 입찰가 상한과 필요 현금이 적정한지 확인해 주세요.
근거: 입찰가는 권리 리스크와 자금 여력을 같이 봐야 합니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (8건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경12582 | 토지·임야 | 충청남도 아산시 탕정면 매곡리 115-41 | 2026.06.22 | 4억 2,458만원 | 2억 8,000만원 | 65.9% | 매각 |
| 2025타경11865 | 토지·임야 | 충청남도 천안시 서북구 백석동 173-7 | 2026.05.19 | 19억 2,256만원 | 15억원 | 78% | 매각 |
| 2025타경12263 | 토지·임야 | 충청남도 아산시 탕정면 호산리 460-6 | 2026.05.19 | 6억 1,812만원 | 3억 3,300만원 | 53.9% | 매각 |
| 2025타경12198 | 토지·임야 | 충청남도 아산시 탕정면 매곡리 1256 | 2026.10.14 | 8억 6,656만원 | 4억 8,757만원 | 56.3% | 변경 |
| 2025타경12198 | 토지·임야 | 충청남도 아산시 탕정면 1256 | 2026.09.09 | 8억 6,656만원 | 4억 8,757만원 | 56.3% | 매각 |
| 2025타경12231 | 토지·임야 | 충청남도 천안시 동남구 대흥동 155-1 | 2026.07.28 | 1억 5,708만원 | 5,510만원 | 35.1% | 매각 |
| 2025타경11818 | 토지·임야 | 충청남도 천안시 서북구 차암동 213-1 | 2026.08.18 | 4억 8,257만원 | 2억 5,200만원 | 52.2% | 매각 |
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