2025타경11216
유찰 4회지분매각| 소재지 | 경상남도 창원시 성산구 삼정자로51번길 3 (성주동) [도로명] 경상남도 창원시 성산구 삼정자로51번길 3 (성주동,삼정자빌딩) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 근린시설 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 2025. 3. 기준 약 300여만원의 관리비가 미납된 것으로 현황조사 보고됨. |
| 토지면적 | 1,236㎡ (373.9평) | 건물면적 | 64.86㎡ (19.6평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 380,000,000원 | 최저가격 | (24%)91,238,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)9,123,800원 | 청구금액 | 263,006,037원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 3회 | 2026.06.04 | (49%)186,200,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.07.16 | (34%)130,340,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.08.27 | (24%)91,238,000원 | 변경 |
| 6회 | 2026.11.19 | (24%)91,238,000원 | 진행 |
물건 사진 (20장)
사진 01
사진 02
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사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경상남도 창원시 성산구 삼정자로51번길 3 (성주동) | 대 (준주거지역) | 1,236㎡ (373.9평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 1,457,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경상남도 창원시 성산구 삼정자로51번길 3 (성주동) (경상남도 창원시 성산구 삼정자로51번길 3 (성주동,삼정자빌딩)) | 철근콘크리트구조 · (교육연구시설) | 64.86㎡ (19.6평) | 토지·건물 일괄평가 | 2025. 3. 기준 약 300여만원의 관리비가 미납된 것으로 현황조사 보고됨. |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 1,236㎡ (373.9평) 건물: 64.86㎡ (19.6평) | 380,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 지상6층 건물 내 제1층 제107호로서, 외벽 : 강화유리창. 내벽,바닥 : 인테리어 마감. 근린생활시설 공동위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러설비, 옥내소화전설비, 도시가스설비 등이 되어 있음. 인접필지와 대체로 등고 평탄한 세장형의 토지로서 상업용 건부지로 이용중임. 본건 남측으로 노폭 약 20미터 내외, 동측으로 노폭 약 12미터 내외, 서측 및 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로와 접함. 준주거지역,시가지경관지구(일반)(외리지구),지구단위계획구역,대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로3류(
본건은 경상남도 창원시 성산구 성주동 소재 '삼정자초등학교' 남동측 인근에 위치하는 삼정자빌딩 제1층 제107호로서 주위는 근린생활시설, 단독주택, 아파트단지, 상업용빌딩, 대학병원 등이 혼재하는 상업지대로 제반 주위환경은 보통임. 차량의 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통시됨.
2025. 3. 기준 약 300여만원의 관리비가 미납된 것으로 현황조사 보고됨.
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2017-09-22 | 소유권 | 서OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2017-09-22 | 근저당권 | 농OO | 260,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2017-10-19 | 근저당권 | 민OO | 150,000,000원 | 소멸 | - |
| 4 | 2024-06-25 | 가압류 | 경OO | 6,640,000원 | 소멸 | - |
| 5 | 2025-03-20 | 임의경매 | 농OO | - | 소멸 | - |
| 6 | 2025-05-30 | 가압류 | 소OO | 2,512,822원 | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
2025. 3. 기준 약 300여만원의 관리비가 미납된 것으로 현황조사 보고됨.
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경상남도 창원시 성산구 삼정자로51번길 3 (성주동) | 대지면적 | 1,236㎡ (373.9평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 64.86㎡ (19.6평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 5.2% |
| 주용도 | 교육연구시설 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | 2011-03-11 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 창원시 관할 등기소 (창원지방법원 밀양지원) | 경상남도 밀양시 밀양대로 2049 (상남면 예림리) 등기국(과) | 055-350-1114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 경상남도 관할 지방국세청 | 경상남도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 창원시세무서 | 창원시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 성산구 행정복지센터(주민센터) | 경상남도 창원시 성산구 삼정자로51번길 3 (성주동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 3억 8,000만원 | 3억 1,160만원 | 82% | 6.2명 | 3억 1,160만원 |
| 최근 3개월 | 3억 8,000만원 | 3억 780만원 | 81% | 5.8명 | 3억 780만원 |
| 최근 6개월 | 3억 8,000만원 | 3억 400만원 | 80% | 5.4명 | 3억 400만원 |
| 최근 12개월 | 3억 8,000만원 | 3억 20만원 | 79% | 5.1명 | 3억 20만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 18점 / 100점
수집 데이터 기준 중대한 자동 위험 신호는 적습니다.
핵심 주의 요인 (2건)
입찰 전 우선 소명 대상감정가 대비 최저가 하락률이 약 76.0%입니다.
유찰 횟수가 4회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 4,561만원
- 필요 현금(실투자)
- 5,462만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 5,912만원
- 필요 현금(실투자)
- 4,849만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 6,879만원
- 필요 현금(실투자)
- 4,620만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 6건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 8건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 64장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 76.0% 하락, 유찰 4회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 검토 가능
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 76.0%입니다.
- 2
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 4회입니다.
- 3
현재 최저가 기준으로 입찰가 상한과 필요 현금이 적정한지 확인해 주세요.
근거: 입찰가는 권리 리스크와 자금 여력을 같이 봐야 합니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (17건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경12021 | 근린상가 | 경상남도 창원시 성산구 마디미로 57 (상남동) | 2026.08.26 | 11억 5,340만원 | 5억 1,368만원 | 44.5% | 매각 |
| 2024타경2124 | 근린상가 | 경상남도 창원시 성산구 마디미로21번길 8 (상남동) | 2026.07.08 | 4,000만원 | 218만원 | 5.5% | 매각 |
| 2024타경115327 | 근린상가 | 경상남도 창원시 성산구 마디미로64번길 1 (상남동) | 2026.09.02 | 26억 6,900만원 | 13억 1,000만원 | 49.1% | 매각 |
| 2024타경6294 | 근린상가 | 경상남도 창원시 성산구 마디미로15번길 5 (상남동) | 2026.11.10 | 3억 9,500만원 | 1억 7,500만원 | 44.3% | 매각 |
| 2024타경6294 | 근린상가 | 경상남도 창원시 성산구 마디미로15번길 5 (상남동) | 2026.06.18 | 4억 2,700만원 | 2억 1,850만원 | 51.2% | 매각 |
| 2025타경506 | 근린상가 | 경상남도 창원시 성산구 마디미로38번길 11 (상남동) | 2026.10.06 | 2억 1,800만원 | 5,920만원 | 27.2% | 매각 |
| 2025타경506 | 근린상가 | 경상남도 창원시 성산구 마디미로38번길 11 (상남동) | 2026.09.01 | 7,200만원 | 3,016만원 | 41.9% | 매각 |
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