2025타경71723
유찰 4회지분매각| 소재지 | 경기도 남양주시 오남읍 284-16 샤인스톤 [도로명] 경기도 남양주시 경복대로 63-37 (샤인스톤) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 연립주택,다세대,빌라 | 접수/개시결정 | 2025.05.20 | 매각물건 | 대지권의 목적인 토지의 표시상 지목이 '답'이나, 2018. 11. 2. '대'로 지목이 변경됨 |
| 토지면적 | 285㎡ (86.2평) | 건물면적 | 54.01㎡ (16.3평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 260,000,000원 | 최저가격 | (12%)30,589,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)3,058,900원 | 청구금액 | 189,635,300원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 4회 | 2026.07.29 | (34%)89,180,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.09.02 | (24%)62,426,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.10.14 | (17%)43,698,000원 | 유찰 |
| 7회 | 2026.11.18 | (12%)30,589,000원 | 진행 |
물건 사진 (9장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경기도 남양주시 오남읍 284-16 샤인스톤 | 답 | 285㎡ (86.2평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | 경기도 남양주시 오남읍 284-16 샤인스톤 (경기도 남양주시 경복대로 63-37 (샤인스톤)) | 철근콘크리트구조 · 지상5층 | 54.01㎡ (16.3평) | 토지·건물 일괄평가 | 대지권의 목적인 토지의 표시상 지목이 '답'이나, 2018. 11. 2. '대'로 지목이 변경됨 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 285㎡ (86.2평) 건물: 54.01㎡ (16.3평) | 260,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 징크패널지붕 5층 중 제3층 제301호로서, (사용승인일 : 2018.09.18.) 외벽 : 치장벽돌 타일마감 등 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감 등 창호 : 샷시창호임. 다세대주택으로 이용중임. 기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 화재경보기, 승강기설비 등을 갖추고 있음. 장방형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임. 본건 남측으로 폭 약 6미터 도로에 접함. 도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(양지3지구), 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 본건 대지권의 목적이 되는 기호 1 토지(양지리
본건은 경기도 남양주시 오남읍 양지리 소재 지하철 4호선 '오남역' 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 근린생활시설, 소규모 공동주택, 농경지 등이 소재함. 본건까지 차량진입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 근거리에 지하철 4호선 '오남역'이 소재하는 등 전반적인 교통상태는 무난함.
대지권의 목적인 토지의 표시상 지목이 '답'이나, 2018. 11. 2. '대'로 지목이 변경됨
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2020-02-26 확정: 2020-03-05 배당: 2025-07-08 | 보: 1억 8,900만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2020-02-26 확정: 2020-03-05 배당: 2025-07-08 | 보: 1억 8,900만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 있음 | 전체 | 전입: 2020-02-26 확정: 2020-03-05 배당: 2025-07-08 | 보: 1억 8,900만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 주거 / 전체 | 전입: 2020-02-26 확정: - 배당: - | 보: 1억 8,900만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (4건) | - | 보: 7억 5,600만원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2020-02-25 | 소유권 | 정OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2025-05-26 | 강제경매 | 김OO | - | 소멸기준 | - |
주의사항 및 매각조건
대지권의 목적인 토지의 표시상 지목이 '답'이나, 2018. 11. 2. '대'로 지목이 변경됨
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경기도 남양주시 오남읍 284-16 샤인스톤 | 대지면적 | 285㎡ (86.2평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 54.01㎡ (16.3평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 19.0% |
| 주용도 | 연립주택,다세대,빌라 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 · 지상 5층 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 남양주시 관할 등기소 (남양주지원) | 남양주지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 중부/인천지방국세청 | 경기도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 남양주시세무서 | 남양주시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 오남읍 행정복지센터(주민센터) | 경기도 남양주시 오남읍 284-16 샤인스톤 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 2억 6,000만원 | 2억 1,320만원 | 82% | 6.2명 | 2억 1,320만원 |
| 최근 3개월 | 2억 6,000만원 | 2억 1,060만원 | 81% | 5.8명 | 2억 1,060만원 |
| 최근 6개월 | 2억 6,000만원 | 2억 800만원 | 80% | 5.4명 | 2억 800만원 |
| 최근 12개월 | 2억 6,000만원 | 2억 540만원 | 79% | 5.1명 | 2억 540만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 36점 / 100점
기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
핵심 주의 요인 (3건)
입찰 전 우선 소명 대상임차인 또는 점유 관련 데이터가 4건 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 88.2%입니다.
유찰 횟수가 4회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 1,529만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,363만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 1,982만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,157만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 2,306만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,080만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 2건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 4건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 14장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 88.2% 하락, 유찰 4회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 선별 입찰
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 4건 있습니다.
- 2
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 88.2%입니다.
- 3
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 4회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (11건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경478 | 단독·다가구 | 경기도 남양주시 오남읍 진건오남로929번길 32 | 2026.07.15 | 18억 7,304만원 | 11억 2,500만원 | 60.1% | 매각 |
| 2025타경2948 | 단독·다가구 | 경기도 남양주시 진접읍 경복대로211번길 3 | 2026.10.14 | 12억 3,138만원 | 6억 811만원 | 49.4% | 매각 |
| 2025타경607 | 단독·다가구 | 경기도 남양주시 진접읍 주곡로 202-25 | 2026.07.28 | 17억 6,055만원 | 5억 9,000만원 | 33.5% | 매각 |
| 2024타경1061 | 단독·다가구 | 경기도 남양주시 진접읍 장현천로 174-33 | 2026.06.23 | 21억 7,638만원 | 12억원 | 55.1% | 매각 |
| 2024타경87713 | 단독·다가구 | 경기도 남양주시 오남읍 오남리 301-32 | 2026.06.10 | 5억 51만원 | 2억 5,801만원 | 51.5% | 매각 |
| 2025타경164 | 다세대·연립 | 경기도 남양주시 오남읍 경복대로 63-35 | 2026.05.12 | 2억 2,700만원 | 1억 2,310만원 | 54.2% | 매각 |
| 2025타경71827 | 다세대·연립 | 경기도 남양주시 오남읍 경복대로 63-33 | 2026.09.30 | 1억 8,900만원 | 1억 3,960만원 | 73.9% | 매각 |
YOU MAY ALSO LIKE
