2024타경2269 (2)
유찰 4회지분매각| 소재지 | 서울특별시 광진구 용마산로 174 (중곡동, 에스케이아파트) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 채권자 채권자 에이치에프아이삼이비유동화전문 유한회사 매각가 매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 상가,오피스텔,근린시설 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 일괄매각 감정서에 의하면, 이 건 물건은 공부상 호수 별로 각각 구분된 구분건물(생활편익시설)이나, 감정당시 이용현황은 1인 소유로 이용 편의상 호수별 구분 벽체 없이 인접 지하층 102호와 내부 통로를 포함하여 일괄매각 물건 모든 호수를 합쳐서 1개의 구분된 상가로 이용되어 온 것으로 추정되나, 현재는 영업을 하지 않고 방치된 상태로 지하층 전체가 공실 상태임. 2026.07.09. 에스케이 아파트상가 번영회로부터 2024. 2.부터 2026 |
| 토지면적 | 316,492.8㎡ (95739.1평) | 건물면적 | 28.43㎡ (8.6평) | 소유자 | 비공개 (개인) |
| 감정가격 | 841,000,000원 | 최저가격 | (80%)672,800,000원 | 채무자 | 비공개 (소유자 겸 채무자) |
| 입찰보증금 | (10%)67,280,000원 | 청구금액 | 960,000,000원 | 채권자 | 금융기관/신청채권자 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.04.13 | (100%)841,000,000원 | 유찰 |
| 2회 | 2026.06.01 | (80%)672,800,000원 | 진행 |
| 4회 | 2026.11.16 | (80%)672,800,000원 | 03 |
물건 사진 (32장)
| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 서울특별시 광진구 용마산로 174 (중곡동, 에스케이아파트) | 대 (제2종일반주거지역) | 316,492.8㎡ (95739.1평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 5,535,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 서울특별시 광진구 용마산로 174 (중곡동, 에스케이아파트) | 철근콘크리트조벽식구조 | 28.43㎡ (8.6평) | 토지·건물 일괄평가 | 일괄매각 감정서에 의하면, 이 건 물건은 공부상 호수 별로 각각 구분된 구분건물(생활편익시설)이나, 감정당시 이용현황은 1인 소유로 이용 편의상 호수별 구분 벽체 없이 인접 지하층 102호와 내부 통로를 포함하여 일괄매각 물건 모든 호수를 합쳐서 1개의 구분된 상가로 이용되어 온 것으로 추정되나, 현재는 영업을 하지 않고 방치된 상태로 지하층 전체가 공실 상태임. 2026.07.09. 에스케이 아파트상가 번영회로부터 2024. 2.부터 2026 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 316,492.8㎡ (95739.1평) 건물: 28.43㎡ (8.6평) | 841,000,000원 | |||
철근콘크리트벽식구조 경사슬래브지붕 21층 아파트 건물 내 8층 802호(사용승인일자 1999.11.30)로서, 외벽 : 세멘몰탈위 페인트 마감 등 내벽 : 벽지 도배 마감 등 창호 : 샷시 및 유리 등임. 2) 기호"2" - 기호"9"는 철근콘크리트조벽식구조 경사슬래브지붕 2층 생활편익시설 건물 내 지하층 101호외 7개호(사용승인일자 1999.11.30)로서, 내·외벽 : 세멘몰탈위 페인트 마감 등 창호 : 샷시 및 유리 등임. 기호"1" : 아파트(후첨 "내
본건은 서울특별시 광진구 중곡동 소재 지하철 7호선 "중곡역" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택(다세대 및 연립주택), 다가구 및 단독주택, 각종 근린생활시설, 중곡문화센터 및 국립정신건강센터 등 공공기관, 학교 등이 혼재되어 형성된 지역으로 주위환경은 보통 정도임. 본건 까지 차량 출입 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(7호선 중곡역)이 소재하는 등, 제반 교통상황은 대체로 무난한 편임. 1) 기호"1"은
일괄매각 감정서에 의하면, 이 건 물건은 공부상 호수 별로 각각 구분된 구분건물(생활편익시설)이나, 감정당시 이용현황은 1인 소유로 이용 편의상 호수별 구분 벽체 없이 인접 지하층 102호와 내부 통로를 포함하여 일괄매각 물건 모든 호수를 합쳐서 1개의 구분된 상가로 이용되어 온 것으로 추정되나, 현재는 영업을 하지 않고 방치된 상태로 지하층 전체가 공실 상태임. 2026.07.09. 에스케이 아파트상가 번영회로부터 2024. 2.부터 2026
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2001-07-19 | 소유권 | 강OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2006-04-27 | 근저당권 | 중OO | 500,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2008-12-19 | 근저당권 | (OOOOO | 200,000,000원 | 소멸 | - |
| 4 | 2024-06-04 | 압류 | 서OO | - | 소멸 | - |
| 5 | 2024-07-19 | 임의경매 | 에OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
일괄매각 감정서에 의하면, 이 건 물건은 공부상 호수 별로 각각 구분된 구분건물(생활편익시설)이나, 감정당시 이용현황은 1인 소유로 이용 편의상 호수별 구분 벽체 없이 인접 지하층 102호와 내부 통로를 포함하여 일괄매각 물건 모든 호수를 합쳐서 1개의 구분된 상가로 이용되어 온 것으로 추정되나, 현재는 영업을 하지 않고 방치된 상태로 지하층 전체가 공실 상태임. 2026.07.09. 에스케이 아파트상가 번영회로부터 2024. 2.부터 2026
당사자 내역
| 채권자 | 금융기관/신청채권자 | 채무자 | 비공개 (소유자 겸 채무자) |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 비공개 (개인) | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 서울특별시 광진구 용마산로 174 (중곡동, 에스케이아파트) | 대지면적 | 316,492.8㎡ (95739.1평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 28.43㎡ (8.6평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 0.0% |
| 주용도 | 상가,오피스텔,근린시설 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트조벽식구조 | 사용승인일자 | 1999-11-30 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 광진구 관할 등기소 (서울동부지방법원) | 서울특별시 송파구 법원로 101 (문정동) 등기국(과) | 02-2204-2114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 서울지방국세청 | 서울특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 광진구세무서 | 광진구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 용마산로 행정복지센터(주민센터) | 서울특별시 광진구 용마산로 174 (중곡동, 에스케이아파트) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 8억 4,100만원 | 6억 8,962만원 | 82% | 6.2명 | 6억 8,962만원 |
| 최근 3개월 | 8억 4,100만원 | 6억 8,121만원 | 81% | 5.8명 | 6억 8,121만원 |
| 최근 6개월 | 8억 4,100만원 | 6억 7,280만원 | 80% | 5.4명 | 6억 7,280만원 |
| 최근 12개월 | 8억 4,100만원 | 6억 6,439만원 | 79% | 5.1명 | 6억 6,439만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 38점 / 100점
기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
핵심 주의 요인 (2건)
입찰 전 우선 소명 대상수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
유찰 횟수가 4회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 3억 3,640만원
- 필요 현금(실투자)
- 3억 5,180만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 4억 3,597만원
- 필요 현금(실투자)
- 3억 664만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 5억 729만원
- 필요 현금(실투자)
- 2억 8,974만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 5건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 6건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 94장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 20.0% 하락, 유찰 4회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 선별 입찰
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 2
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 4회입니다.
- 3
현재 최저가 기준으로 입찰가 상한과 필요 현금이 적정한지 확인해 주세요.
근거: 입찰가는 권리 리스크와 자금 여력을 같이 봐야 합니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (16건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024타경117426 | 오피스텔 | 서울특별시 동대문구 답십리로72길 32 (장안동) | 2026.06.16 | 3억 5,900만원 | 2억 4,632만원 | 68.6% | 매각 |
| 2025타경11813 | 오피스텔 | 서울특별시 동대문구 답십리로72길 32 (장안동) | 2026.04.28 | 4억 4,100만원 | 3억 1,367만원 | 71.1% | 매각 |
| 2025타경12620 | 오피스텔 | 서울특별시 동대문구 장안동 342-7 프라하임장안2차 15층 1504호 | 2026.07.07 | 2억 9,600만원 | 2억 2,647만원 | 76.5% | 매각 |
| 2025타경11997 | 오피스텔 | 서울특별시 동대문구 장안동 342-7 프라하임장안2차 11층1101호 | 2026.05.19 | 2억 7,900만원 | 2억 600만원 | 73.8% | 매각 |
| 2025타경12178 | 오피스텔 | 서울특별시 중랑구 용마산로51길 46 (면목동) | 2026.08.25 | 2억 5,000만원 | 1억 9,027만원 | 76.1% | 매각 |
| 2025타경13509 | 오피스텔 | 서울특별시 중랑구 용마산로51길 46 (면목동) | 2026.06.23 | 2억 4,200만원 | 2억 4,200만원 | 100% | 매각 |
| 2025타경12940 | 오피스텔 | 서울특별시 중랑구 용마산로51길 46 (면목동) | 2026.06.09 | 2억 4,300만원 | 2억 641만원 | 84.9% | 매각 |