2024타경62959
유찰 11회재매각지분매각| 소재지 | 서울특별시 은평구 신사동 270-53 유성아이비디동 [도로명] 서울특별시 은평구 갈현로3길 00025-00005 | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 다세대 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | ["선순위임차인", "임차권등기", "재매각", "특별매각조건", "대항력", "가처분"] |
| 토지면적 | 242㎡ (73.2평) | 건물면적 | 45.75㎡ (13.8평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 299,000,000원 | 최저가격 | (9%)25,684,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)2,568,400원 | 청구금액 | 300,166,430원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 9회 | 2026.07.21 | (17%)50,164,000원 | 유찰 |
| 10회 | 2026.08.25 | (13%)40,131,000원 | 유찰 |
| 11회 | 2026.09.29 | (11%)32,105,000원 | 진행 |
| 11회 | 2026.11.03 | (9%)25,684,000원 | 진행 |
물건 사진 (11장)
사진 01
사진 02
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사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 서울특별시 은평구 신사동 270-53 유성아이비디동 | 대 (제2종일반주거지역) | 242㎡ (73.2평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 3,444,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 서울특별시 은평구 신사동 270-53 유성아이비디동 (서울특별시 은평구 갈현로3길 00025-00005) | 철근콘크리트구조 | 45.75㎡ (13.8평) | 토지·건물 일괄평가 | ["선순위임차인", "임차권등기", "재매각", "특별매각조건", "대항력", "가처분"] |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 242㎡ (73.2평) 건물: 45.75㎡ (13.8평) | 299,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 지상6층 건물내 제2층 제201호로, 외벽 : 치장 벽돌 쌓기, 돌붙임 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임. 다세대주택으로 이용중임. 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있음. 인접토지 대비 대체로 등고평탄한 부정형 토지로 다세대주택(도시형생활주택/단지형다세대) 건부지로 이용중임. 본건 남서측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로에 접하고 있음. 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>
서울특별시 은평구 신사동 소재 "덕산중학교" 남동측 인근에 위치하며, 인근은 다세대주택, 다가구주택, 아파트, 소규모 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통임. 본건까지 차량 진출입 가능하고, 인근에 노선버스 정류장 및 응암역(지하철 6호선)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.
["선순위임차인", "임차권등기", "재매각", "특별매각조건", "대항력", "가처분"]
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이OO 대항력 있음 | 201호전부 | 전입: 2018-10-25 확정: 2018-09-10 배당: - | 보: 2억 5,500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 서OO 대항력 있음 | D동201호 | 전입: 2018-10-25 확정: 2018-09-10 배당: 2024-10-28 | 보: 2억 5,500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 유OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2023-05-15 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 유OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2023-05-15 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (4건) | - | 보: 5억 1,000만원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2018-10-17 | 소유권 | 진OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2020-05-18 | 가압류 | 주OO | 4,566,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2020-06-08 | 압류 | 국 | - | 소멸 | - |
| 4 | 2020-10-29 | 가압류 | 서OO | 5,269,105원 | 소멸 | - |
| 5 | 2020-11-24 | 임차권설정 | 이OO | 255,000,000원 | 소멸 | - |
| 6 | 2021-02-02 | 압류 | 서OO | - | 소멸 | - |
| 7 | 2021-12-16 | 압류 | 국 | - | 소멸 | - |
| 8 | 2024-07-08 | 압류 | 서OO | - | 소멸 | - |
| 9 | 2024-07-16 | 압류 | 은OO | - | 소멸 | - |
| 10 | 2024-10-30 | 강제경매 | 서OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
["선순위임차인", "임차권등기", "재매각", "특별매각조건", "대항력", "가처분"]
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
단지 정보 — 270-53 유성아이비디동
| 단지명 | 270-53 유성아이비디동 | 총 세대수 | 9세대 | 동 수 | - | 건설사 | - |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 총 주차대수 | - | 세대당 주차 | - | 난방 방식 | 개별난방 | 난방 연료 | 도시가스 |
| 최저/최고층 | 지상 6층 | 관리사무소 | - | 충전시설 | 완속/급속 충전소 구비 | 면적 유형 | 공급/전용 다양 |
| 교육시설 | 인근 초·중·고 도보 통학권 | 편의/공원 | 단지 인근 상권 및 근린공원 인접 | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 서울특별시 은평구 신사동 270-53 유성아이비디동 | 대지면적 | 242㎡ (73.2평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 45.75㎡ (13.8평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 18.9% |
| 주용도 | 다세대 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | 2017-09-25 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 은평구 관할 등기소 (서울서부지방법원) | 서울특별시 마포구 마포대로 174 (공덕동) 등기국(과) | 02-3271-1114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 서울지방국세청 | 서울특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 은평구세무서 | 은평구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 신사동 행정복지센터(주민센터) | 서울특별시 은평구 신사동 270-53 유성아이비디동 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 2억 9,900만원 | 2억 4,518만원 | 82% | 6.2명 | 2억 4,518만원 |
| 최근 3개월 | 2억 9,900만원 | 2억 4,219만원 | 81% | 5.8명 | 2억 4,219만원 |
| 최근 6개월 | 2억 9,900만원 | 2억 3,920만원 | 80% | 5.4명 | 2억 3,920만원 |
| 최근 12개월 | 2억 9,900만원 | 2억 3,621만원 | 79% | 5.1명 | 2억 3,621만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 81점 / 100점
자동 분석 기준으로 입찰 전 전문가 확인이 필요한 물건입니다.
핵심 주의 요인 (5건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약이 10건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 4건 있습니다.
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 91.4%입니다.
유찰 횟수가 11회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 1,284만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,112만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 1,664만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,940만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 1,936만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,875만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 10건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 4건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 35장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 91.4% 하락, 유찰 11회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 10건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 4건 있습니다.
- 3
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 4
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 91.4%입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (20건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경52384 | 다세대·연립 | 서울특별시 은평구 갈현로1길 6-37 (신사동, 웰메이드) | 2026.09.29 | 1억 6,200만원 | 9,177만원 | 56.6% | 매각 |
| 2025타경52196 | 다세대·연립 | 서울특별시 은평구 갈현로3길 30 (신사동, 벨루체) | 2026.05.26 | 2억 7,900만원 | 2억 4,177만원 | 86.7% | 매각 |
| 2025타경52084 | 다세대·연립 | 서울특별시 은평구 갈현로3가길 3-9 (신사동, 파크원) | 2026.05.26 | 3억 8,700만원 | 2억 8,177만원 | 72.8% | 매각 |
| 2026타경50219 | 다세대·연립 | 서울특별시 은평구 갈현로3길 12-1 (신사동, 동명홈타운) | 2026.10.06 | 2억 1,200만원 | 1억 1,251만원 | 53.1% | 매각 |
| 2025타경52151 | 다세대·연립 | 서울특별시 은평구 갈현로5길 25-24 (신사동, 프라임하우스) | 2026.08.25 | 3억 4,500만원 | 2억 4,440만원 | 70.8% | 매각 |
| 2023타경58175 | 다세대·연립 | 서울특별시 은평구 갈현로5길 13-3 (신사동, 해창위너스빌) | 2026.06.23 | 3억 1,800만원 | 572만원 | 1.8% | 매각 |
| 2025타경52267 | 다세대·연립 | 서울특별시 은평구 갈현로5길 5-5 (신사동) | 2026.09.29 | 2억 9,200만원 | 1억 9,111만원 | 65.4% | 매각 |
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