2025타경11128
유찰 3회제시외건물포함✓ RX 권리분석 완료✓ VX 실거래 대조✓ MX 경쟁률 추정✓ LX 공적장부 검증
2026.11.19 (별관 제103호 입찰(배당)법정)||
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| 소재지 | 경상남도 창원시 의창구 하남천서길 27 (도계동) [도로명] 경상남도 창원시 의창구 하남천서길 27 (도계동,양지상가) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 근린시설 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 일괄매각. 제시외 건물 포함. |
| 토지면적 | 688.6㎡ (208.3평) | 건물면적 | 173.11㎡ (52.4평) (제시외 건물 포함) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 2,145,450,000원 | 최저가격 | (24%)515,122,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)51,512,200원 | 청구금액 | 867,456,851원 | 채권자 | 채권자 있음 |
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입찰진행입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 5회 | 2026.06.04 | (34%)735,889,000원 | 변경 |
| 6회 | 2026.08.27 | (34%)735,889,000원 | 변경 |
| 7회 | 2026.10.01 | (34%)735,889,000원 | 유찰 |
| 8회 | 2026.11.19 | (24%)515,122,000원 | 진행 |
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물건 사진 (88장)
사진 01
사진 02
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사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경상남도 창원시 의창구 하남천서길 27 (도계동) | 대 (제1종일반주거지역) | 688.6㎡ (208.3평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 1,130,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경상남도 창원시 의창구 하남천서길 27 (도계동) (경상남도 창원시 의창구 하남천서길 27 (도계동,양지상가)) | 벽돌조 | 173.11㎡ (52.4평) | 토지·건물 일괄평가 | 일괄매각. 제시외 건물 포함. |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 688.6㎡ (208.3평) 건물: 173.11㎡ (52.4평) | 2,145,450,000원 | |||
[현황 · 위치 및 주변환경]
본건은 경상남도 창원시 의창구 도계동 소재 "도계초등학교" 북동측 인근에 위치하는 토지로서, 주변은 근린생활시설, 공동주택, 단독주택, 하천 등이 소재하는 지대이며 제반 주위환경은 보통인 편임. 본건 기호(11) 토지는 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통인 편임. 본건 기호(11) 토지는 인접 필지와 등고평탄한 사다리형 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임. 본건 기호(11) 토지 동측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로가 접함. 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(의창지구)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(도계초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>임. 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조. 1) 임대관계: 미상임. 2) 기타: 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조. 본건은 경상남도 창원시 의창구 도계동 소재 "도계초등학교" 북동측
[참고사항]
일괄매각. 제시외 건물 포함.
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임차인 현황
말소기준일(소액) : 2002-02-19|배당요구종기일 : 2025.06.10
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 전OO 대항력 없음 | 점포 / 3층2호 | 전입: 2014-08-06 확정: 2022-08-18 배당: - | 보: 2,500만원 월: 300,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 전OO 대항력 없음 | 3층2호 | 전입: 2014-08-06 확정: 2022-08-18 배당: - | 보: 2,500원 월: 30원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 전OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2016-06-20 확정: 2022-08-18 배당: 2016-06-20 | 보: 2,500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 전OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2016-06-20 확정: 2022-08-18 배당: 2016-06-20 | 보: 2,500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 점포 / 3층2호 | 전입: 2023-04-11 확정: - 배당: - | 보: 1,000만원 월: 450,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 3층2호 | 전입: 2023-04-11 확정: - 배당: 2025-06-09 | 보: 1,000원 월: 45원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2023-04-17 확정: 2025-06-09 배당: 2025-06-09 | 보: 1,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2023-04-17 확정: 2025-06-09 배당: 2025-06-09 | 보: 1,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 3층2호 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 1,000원 월: 45원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 임차인10 대항력 없음 | 계 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 2,350,000억 75만원 월: 750,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 전OO 대항력 없음 | 3층2호 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 2,500원 월: 30원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (11건) | - | 보: 2,350,001억 575만원 월: 1,500,150원 | 인수총액 0원 | - | |
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등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
말소기준권리 : 2002. 2. 19. 근저당권|청구/채권금액 : 867,456,851원
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 3 | 2002-02-19 | 근저당권 | 동OO | 1,040,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 1 | 2011-02-15 | 소유권 | 조OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2011-02-15 | 소유권 | 이OO | - | 소멸 | - |
| 4 | 2014-01-21 | 근저당권 | 동OO | 195,000,000원 | 소멸 | - |
| 5 | 2024-06-11 | 가압류 | 경OO | 52,672,000원 | 소멸 | - |
| 6 | 2025-02-21 | 가등기 | 최OO | - | 소멸 | - |
| 7 | 2025-03-10 | 임의경매 | 동OO | - | 소멸 | - |
| 8 | 2025-06-17 | 압류 | 창OO | - | 소멸 | - |
| 9 | 2025-07-02 | 강제경매 | 송OO | - | 소멸 | - |
| 10 | 2025-09-30 | 가압류 | 서OO | 9,554,534원 | 소멸 | - |
회원전용등기부등본(건물·토지) 전체 을구/갑구 상세 내역 및 전입세대열람원은 로그인한 인증 회원에게만 공개됩니다.
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주의사항 및 매각조건
일괄매각. 제시외 건물 포함.
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당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
■
국토교통부 실거래가 원문 ↗국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
매매 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
전·월세 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
■
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
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건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경상남도 창원시 의창구 하남천서길 27 (도계동) | 대지면적 | 688.6㎡ (208.3평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 173.11㎡ (52.4평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 25.1% |
| 주용도 | 근린시설 | 주구조 / 층수 | 벽돌조 | 사용승인일자 | - |
■
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 창원시 관할 등기소 (창원지방법원 밀양지원) | 경상남도 밀양시 밀양대로 2049 (상남면 예림리) 등기국(과) | 055-350-1114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 경상남도 관할 지방국세청 | 경상남도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 창원시세무서 | 창원시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 의창구 행정복지센터(주민센터) | 경상남도 창원시 의창구 하남천서길 27 (도계동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
■
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 21억 4,545만원 | 17억 5,926만원 | 82% | 6.2명 | 17억 5,926만원 |
| 최근 3개월 | 21억 4,545만원 | 17억 3,781만원 | 81% | 5.8명 | 17억 3,781만원 |
| 최근 6개월 | 21억 4,545만원 | 17억 1,636만원 | 80% | 5.4명 | 17억 1,636만원 |
| 최근 12개월 | 21억 4,545만원 | 16억 9,490만원 | 79% | 5.1명 | 16억 9,490만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
신뢰도: 보통 (55%)taxonomy_median_baseline
AI 예측 낙찰가
7억 6,320만원
최저매각가 대비 +2,731만원
예상 최저가 대비 낙찰가율
103.7%
상업/업무시설 기준 회귀 추정
AI 리스크 점수36.7점
낮을수록 권리·점유 안전
AI 유동성 지수60.6점
시장 거래 회전 및 환금성
종합 추천 점수56.795점
가격 매력도 및 안정성 종합
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표R3중점 확인 필요
위험도 점수: 51점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 항목 다수확인
등기 요약이 10건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
임차·점유 정보 확인 필요주의
임차인 또는 점유 관련 데이터가 11건 있습니다.
큰 가격 할인확인
감정가 대비 최저가 하락률이 약 76.0%입니다.
유찰 반복확인
유찰 횟수가 3회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금보수 시나리오
5억 1,512만원
- 예상 대출액
- 2억 5,756만원
- 필요 현금(실투자)
- 2억 7,122만원
- 가정 조건
- LTV 50%
기준 시나리오 (권장)
5억 5,633만원
- 예상 대출액
- 3억 3,379만원
- 필요 현금(실투자)
- 2억 3,665만원
- 가정 조건
- LTV 60%
공격 시나리오
5억 9,754만원
- 예상 대출액
- 3억 8,840만원
- 필요 현금(실투자)
- 2억 2,371만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트권리확인 필요
등기 요약 10건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
점유확인 필요
임차·점유 데이터 11건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
원문준비 완료
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
현장준비 완료
사진 152장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
가격확인 필요
감정가 대비 76.0% 하락, 유찰 3회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
자금준비 완료
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 10건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 11건 있습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 76.0%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 3회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석평균 낙찰가율 33.85%
100% 이상 (경합) 75%~100% (적정) 75% 미만 (저가) 평균선
인근 유사 물건 낙찰 사례 (19건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경749 | 근린상가 | 경상남도 창원시 의창구 중동 779-2 365주차빌딩주건축물제1동 1층120호 | 2026.10.01 | 9억 1,700만원 | 2억 8,711만원 | 31.3% | 매각 |
| 2025타경749 | 근린상가 | 경상남도 창원시 의창구 중동 779-2 365주차빌딩주건축물제1동 1층101호 | 2026.10.01 | 31억 7,100만원 | 11억원 | 34.7% | 매각 |
| 2025타경749 | 근린상가 | 경상남도 창원시 의창구 중동 779-2 365주차빌딩주건축물제1동 1층110호 | 2026.10.01 | 13억 4,000만원 | 4억 6,115만원 | 34.4% | 매각 |
| 2025타경749 | 근린상가 | 경상남도 창원시 의창구 중동 779-2 365주차빌딩주건축물제1동 1층113호 | 2026.06.04 | 79억 900만원 | 31억 5,000만원 | 39.8% | 매각 |
| 2025타경749 | 근린상가 | 경상남도 창원시 의창구 중동 779-2 365주차빌딩주건축물제1동 1층111호 | 2026.06.04 | 7억 9,100만원 | 3억 1,100만원 | 39.3% | 매각 |
| 2025타경749 | 근린상가 | 경상남도 창원시 의창구 중동 779-2 365주차빌딩주건축물제1동 1층104호 | 2026.06.04 | 62억 6,700만원 | 23억 6,234만원 | 37.7% | 매각 |
| 2025타경749 | 근린상가 | 경상남도 창원시 의창구 중동 779-2 365주차빌딩주건축물제1동 1층112호 | 2026.06.04 | 10억 3,400만원 | 3억 9,500만원 | 38.2% | 매각 |
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