2025타경8470
유찰 2회지분매각| 소재지 | 대구광역시 수성구 두산동 207-5 제이2078타워 9층901호 [도로명] 대구광역시 수성구 동대구로3길 3 (두산동,제이2078타워) | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 근린시설 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 일괄매각. 목록 1~5는 벽체 구분 없이 일단의 체력단련장(헬스장)으로 이용 중임. 목록 1, 5는 공부상 ‘미용원’이나 실제 ‘체력단련장(헬스장)’임. 목록 1의 2024년 2~4월 공용부분에 대한 관리비 5,888,880원 미납된 상태임 |
| 토지면적 | 23,297.5㎡ (7047.5평) | 건물면적 | 109.68㎡ (33.2평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 4,315,000,000원 | 최저가격 | (17%)725,223,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)302,050,000원 | 청구금액 | 3,204,671,002원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 3회 | 2026.08.07 | (49%)2,114,350,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.09.09 | (34%)1,480,045,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.10.06 | (24%)1,036,032,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.11.04 | (17%)725,223,000원 | 진행 |
물건 사진 (7장)
사진 01
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사진 07| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 대구광역시 수성구 두산동 207-5 제이2078타워 9층901호 | 대 (제1종일반주거지역) | 23,297.5㎡ (7047.5평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 6,456,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 대구광역시 수성구 두산동 207-5 제이2078타워 9층901호 (대구광역시 수성구 동대구로3길 3 (두산동,제이2078타워)) | 철근콘크리트구조 | 109.68㎡ (33.2평) | 토지·건물 일괄평가 | 일괄매각. 목록 1~5는 벽체 구분 없이 일단의 체력단련장(헬스장)으로 이용 중임. 목록 1, 5는 공부상 ‘미용원’이나 실제 ‘체력단련장(헬스장)’임. 목록 1의 2024년 2~4월 공용부분에 대한 관리비 5,888,880원 미납된 상태임 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 23,297.5㎡ (7047.5평) 건물: 109.68㎡ (33.2평) | 4,315,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하2층~지상10층건 내 9층 5개호로서, (사용승인일: 2023.03.31) 외벽: 석재타일, 몰탈위페인트 등 마감, 내벽: 내부 인테리어 미시공 상태, 바닥: 내부 인테리어 미시공 상태, 창호: 칼라샷시 로이복층유리 창호. 가~마): 근린생활시설(체력단련장-헬스장). 위생 및 급배수설비, 화재탐지설비, 옥내소화전설비, 스프링클러설비, 승강기설비, 기계식 주차설비 등 되어있음. 기호 1,2): 2필 일단의 세장형 토지로서 인접도로와 등고 평탄하며, 상업용 건부지로 이용중임. 기호 1,2): 동측으로 폭 약 70미터, 북측으로 폭 약 10미터의 포장도로와 각 접함. 기호 1): 근린상업지역, 제1종일반주거지역, 시가지경관
대상물건은 대구광역시 수성구 두산동 소재 '두산오거리' 북서측 인근에 위치하며, 부근 일대는 노선상가지대로서 각종 상가, 숙박시설, 업무시설 등으로 형성되어 있음. 대상물건까지 차량출입 용이하며, 제반 교통사정은 무난함. 가~마)
일괄매각. 목록 1~5는 벽체 구분 없이 일단의 체력단련장(헬스장)으로 이용 중임. 목록 1, 5는 공부상 ‘미용원’이나 실제 ‘체력단련장(헬스장)’임. 목록 1의 2024년 2~4월 공용부분에 대한 관리비 5,888,880원 미납된 상태임
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주OO 대항력 없음 | 9층 전부 | 전입: 2024-11-11 확정: - 배당: 2025-09-10 | 보: 1억 3,000만원 월: 12,000,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주식회사 쏘울파트너스 대항력 없음 | 점포 / 9층 901,902,903,904,905호 427.2440 평방미터 | 전입: 2024-11-11 확정: - 배당: - | 보: 1억 3,000만원 월: 12,000,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (2건) | - | 보: 2억 6,000만원 월: 24,000,000원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2024-02-01 | 근저당권 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | - | 경매개시결정(신청채권) | 신청채권자 | 3,204,671,002원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
일괄매각. 목록 1~5는 벽체 구분 없이 일단의 체력단련장(헬스장)으로 이용 중임. 목록 1, 5는 공부상 ‘미용원’이나 실제 ‘체력단련장(헬스장)’임. 목록 1의 2024년 2~4월 공용부분에 대한 관리비 5,888,880원 미납된 상태임
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 대구광역시 수성구 두산동 207-5 제이2078타워 9층901호 | 대지면적 | 23,297.5㎡ (7047.5평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 109.68㎡ (33.2평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 0.5% |
| 주용도 | 근린시설 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 수성구 관할 등기소 (대구지방법원) | 대구지방법원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 대구광역시 관할 지방국세청 | 대구광역시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 수성구세무서 | 수성구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 두산동 행정복지센터(주민센터) | 대구광역시 수성구 두산동 207-5 제이2078타워 9층901호 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 43억 1,500만원 | 35억 3,830만원 | 82% | 6.2명 | 35억 3,830만원 |
| 최근 3개월 | 43억 1,500만원 | 34억 9,515만원 | 81% | 5.8명 | 34억 9,515만원 |
| 최근 6개월 | 43억 1,500만원 | 34억 5,200만원 | 80% | 5.4명 | 34억 5,200만원 |
| 최근 12개월 | 43억 1,500만원 | 34억 885만원 | 79% | 5.1명 | 34억 885만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 60점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 83.2%입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 3억 6,261만원
- 필요 현금(실투자)
- 3억 7,858만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 4억 6,994만원
- 필요 현금(실투자)
- 3억 2,991만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 5억 4,681만원
- 필요 현금(실투자)
- 3억 1,169만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 2건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 7장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 83.2% 하락, 유찰 2회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
- 3
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 4
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 83.2%입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (20건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024타경122725 | 근린상가 | 대구광역시 수성구 동대구로3길 3 (두산동) | 2026.10.06 | 9억 7,400만원 | 3억원 | 30.8% | 변경 |
| 2024타경116553 | 근린상가 | 대구광역시 수성구 동대구로3길 3 (두산동) | 2026.08.07 | 31억 4,000만원 | 5억 6,500만원 | 18% | 매각 |
| 2024타경11504 | 근린상가 | 대구광역시 수성구 동대구로 59 (두산동, 대우트럼프월드수성아파트) | 2026.10.06 | 4억 4,500만원 | 3억원 | 67.4% | 취하 |
| 2025타경677 | 근린상가 | 대구광역시 수성구 들안로 76 (두산동) | 2026.06.23 | 38억 5,805만원 | 23억원 | 59.6% | 매각 |
| 2025타경8809 | 근린상가 | 대구광역시 수성구 용학로 180 (지산동) | 2026.10.01 | 30억 8,779만원 | 22억원 | 71.2% | 매각 |
| 2025타경7916 | 근린상가 | 대구광역시 수성구 지산동 1288-30 지하층비1호 | 2026.09.10 | 8억 4,000만원 | 3억원 | 35.7% | 취하 |
| 2025타경9037 | 근린상가 | 대구광역시 수성구 황금동 705-1 황금미진아파트상가 3층301호 | 2026.08.24 | 3억 9,300만원 | 2억 3,870만원 | 60.7% | 매각 |
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