2024타경3960
유찰 6회제시외건물포함2026.11.09 (광교신청사 제101호 법정)||
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| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 상미로50번길 8 (신갈동) [도로명] 경기도 용인시 기흥구 상미로50번길 8 | 경매구분 | 매각물건 건물만 매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 단독주택다가구 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 1. 토지와 그 지상 건물의 소유자가 다른 상황이고, 제시외 건물 포함해서 건물만 매각. 2. 정상적인 사용, 수익이 곤란할 경우의 감정평가액 116,957,030원 3. 전세권자가 2024. 8. 1.자로 제출한 채권계산서는 배당요구권자로서 제출한 것이라는 내용의 전세권자가 작성한 보정서(2026.1.20.자)가 제출됨. |
| 토지면적 | 235㎡ (71.1평) | 건물면적 | 131.85㎡ (39.9평) (제시외 건물 포함) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 345,515,300원 | 최저가격 | (12%)40,650,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)4,065,000원 | 청구금액 | 기일입찰 (보증금 10%) | 채권자 | 금융기관/신청채권자 |
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입찰진행입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 6회 | 2026.08.28 | (17%)58,071,000원 | 유찰 |
| 7회 | 2026.10.06 | (12%)40,650,000원 | 유찰 |
| 7회 | 2026.11.09 | (12%)40,650,000원 | 01 |
| 8회 | 2026.11.09 | (8%)28,455,000원 | 진행 |
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물건 사진 (70장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경기도 용인시 기흥구 상미로50번길 8 (신갈동) | 대 (제2종일반주거지역) | 235㎡ (71.1평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 1,621,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경기도 용인시 기흥구 상미로50번길 8 (신갈동) (경기도 용인시 기흥구 상미로50번길 8) | 철근콘크리트구조 · (다가구주택) | 131.85㎡ (39.9평) | 일괄평가 (대장연면적 527.4㎡) | 1. 토지와 그 지상 건물의 소유자가 다른 상황이고, 제시외 건물 포함해서 건물만 매각. 2. 정상적인 사용, 수익이 곤란할 경우의 감정평가액 116,957,030원 3. 전세권자가 2024. 8. 1.자로 제출한 채권계산서는 배당요구권자로서 제출한 것이라는 내용의 전세권자가 작성한 보정서(2026.1.20.자)가 제출됨. |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 235㎡ (71.1평) 건물: 131.85㎡ (39.9평) | 345,515,300원 | |||
[현황 · 위치 및 주변환경]
1995년 10월 25일 사용승인된 철근콘크리트조 및 연와조 슬래브지붕 3층건 으로서, 외벽 : 벽돌 쌓기 등, 창호 : 알미늄새시 창호 등임. 공부상 다가구주택(15가구)으로 이용 중임. 위생 및 급·배수설비 등이 되어 있음. 별첨 “지적 및 건물개황도, 사진용지”와 같이 부합물 및 종물 ㉠-㉣이 소재하고 있음. - 임대미상임.
[참고사항]
1. 토지와 그 지상 건물의 소유자가 다른 상황이고, 제시외 건물 포함해서 건물만 매각. 2. 정상적인 사용, 수익이 곤란할 경우의 감정평가액 116,957,030원 3. 전세권자가 2024. 8. 1.자로 제출한 채권계산서는 배당요구권자로서 제출한 것이라는 내용의 전세권자가 작성한 보정서(2026.1.20.자)가 제출됨.
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임차인 현황
말소기준일(소액) : 1999-04-08|배당요구종기일 : 2025.04.17
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 문OO 대항력 있음 | 주거 | 전입: 1996-04-26 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 문OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 1996-04-26 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 있음 | 주거 | 전입: 1996-10-02 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 1996-10-02 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 황OO 대항력 있음 | 201호 | 전입: 1997-04-07 확정: 1999-11-17 배당: 2024-07-25 | 보: 3,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 황OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 1997-04-07 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 박OO 대항력 있음 | 별지도면ㄱ,ㄴ,ㄷ,ㄹ,ㅁ,ㅂ,ㄱ의각점을순차로연결한선내부분의방26.4㎡ | 전입: 1997-08-27 확정: 1997-08-02 배당: - | 보: 1,100만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 오OO 대항력 있음 | 지층비102호전부 | 전입: 1997-12-11 확정: 1999-03-30 배당: - | 보: 2,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 있음 | 서측26.44㎡104호 | 전입: 1999-03-04 확정: 1999-01-27 배당: - | 보: 1,500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 정OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 1999-07-19 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 정OO 대항력 있음 | 주거 | 전입: 1999-07-19 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 최OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2004-08-23 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 최OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2004-08-23 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 전OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2011-08-04 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 전OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2011-08-04 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 주거 / 203호 | 전입: 2016-03-29 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 203호 | 전입: 2016-03-29 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 강OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2020-09-28 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 강OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2020-09-28 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 강OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2023-06-15 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 강OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2023-06-15 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 주거용전부 | 전입: - 확정: 1999-04-08 배당: - | 보: 7,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (22건) | - | 보: 1억 4,600만원 | 인수총액 0원 | - | |
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등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
말소기준권리 : 1999. 4. 8. 전세권설정등기|청구/채권금액 : 원문 기준 확인
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2 | 1999-04-08 | 전세권 | 이OO | 70,000,000원 | 인수 | - |
| 3 | 1999-04-08 | 소유권이전담보가등기 | 이OO | - | 인수 | - |
| 4 | 1999-11-06 | 가압류 | 염OO | 50,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 5 | 1999-11-09 | 가압류 | 이OO | 22,000,000원 | 소멸 | - |
| 6 | 2000-11-21 | 임차권설정 | 박OO | 11,000,000원 | 소멸 | - |
| 7 | 2002-05-16 | 가압류 | 서OO | 70,000,000원 | 소멸 | - |
| 8 | 2003-01-21 | 압류 | 용OO | - | 소멸 | - |
| 9 | 2006-06-08 | 임차권설정 | 오OO | 20,000,000원 | 소멸 | - |
| 10 | 2009-05-07 | 임차권설정 | 김OO | 15,000,000원 | 소멸 | - |
| 1 | 2024-04-11 | 소유권 | 방OO | - | 소멸 | - |
| 11 | 2024-05-22 | 강제경매 | 채OO | - | 소멸 | - |
회원전용등기부등본(건물·토지) 전체 을구/갑구 상세 내역 및 전입세대열람원은 로그인한 인증 회원에게만 공개됩니다.
■
주의사항 및 매각조건
1. 토지와 그 지상 건물의 소유자가 다른 상황이고, 제시외 건물 포함해서 건물만 매각. 2. 정상적인 사용, 수익이 곤란할 경우의 감정평가액 116,957,030원 3. 전세권자가 2024. 8. 1.자로 제출한 채권계산서는 배당요구권자로서 제출한 것이라는 내용의 전세권자가 작성한 보정서(2026.1.20.자)가 제출됨.
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당사자 내역
| 채권자 | 금융기관/신청채권자 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
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국토교통부 실거래가 원문 ↗국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
매매 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
전·월세 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
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체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
■
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경기도 용인시 기흥구 상미로50번길 8 (신갈동) | 대지면적 | 235㎡ (71.1평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 527.4㎡ (159.5평) | 건축면적 | 140.85㎡ (42.6평) | 건폐율 / 용적률 | 59.9% / 224.4% |
| 주용도 | 다가구주택 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | 1995-10-25 |
■
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 용인시 관할 등기소 (수원지방법원) | 경기도 수원시 영통구 법조로 105 (하동) 등기국(과) | 031-210-1114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 중부/인천지방국세청 | 경기도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 용인시세무서 | 용인시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 기흥구 행정복지센터(주민센터) | 경기도 용인시 기흥구 상미로50번길 8 (신갈동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
■
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 3억 4,551만원 | 2억 8,332만원 | 82% | 6.2명 | 2억 8,332만원 |
| 최근 3개월 | 3억 4,551만원 | 2억 7,986만원 | 81% | 5.8명 | 2억 7,986만원 |
| 최근 6개월 | 3억 4,551만원 | 2억 7,641만원 | 80% | 5.4명 | 2억 7,641만원 |
| 최근 12개월 | 3억 4,551만원 | 2억 7,295만원 | 79% | 5.1명 | 2억 7,295만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
신뢰도: 보통 (55%)taxonomy_median_baseline
AI 예측 낙찰가
1억 8,493만원
최저매각가 대비 +1,563만원
예상 최저가 대비 낙찰가율
109.2%
단독/다가구주택 기준 회귀 추정
AI 리스크 점수32.7점
낮을수록 권리·점유 안전
AI 유동성 지수72.6점
시장 거래 회전 및 환금성
종합 추천 점수59.695점
가격 매력도 및 안정성 종합
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표R4전문가 검토 권장
위험도 점수: 81점 / 100점
자동 분석 기준으로 입찰 전 전문가 확인이 필요한 물건입니다.
핵심 주의 요인 (5건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 항목 다수확인
등기 요약이 11건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
임차·점유 정보 확인 필요주의
임차인 또는 점유 관련 데이터가 22건 있습니다.
비소멸 권리 신호확인
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
큰 가격 할인확인
감정가 대비 최저가 하락률이 약 88.2%입니다.
유찰 반복확인
유찰 횟수가 6회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금보수 시나리오
4,065만원
- 예상 대출액
- 2,032만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,877만원
- 가정 조건
- LTV 50%
기준 시나리오 (권장)
4,390만원
- 예상 대출액
- 2,634만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,604만원
- 가정 조건
- LTV 60%
공격 시나리오
4,715만원
- 예상 대출액
- 3,065만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,502만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트권리확인 필요
등기 요약 11건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
점유확인 필요
임차·점유 데이터 22건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
원문준비 완료
연결 문서 8건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
현장준비 완료
사진 108장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
가격확인 필요
감정가 대비 88.2% 하락, 유찰 6회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
자금준비 완료
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 11건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 22건 있습니다.
- 3
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 4
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 88.2%입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석평균 낙찰가율 62.46%
100% 이상 (경합) 75%~100% (적정) 75% 미만 (저가) 평균선
인근 유사 물건 낙찰 사례 (7건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2023타경12349 | 단독·다가구 | 경기도 용인시 기흥구 석현로16번길 16 (영덕동) | 2026.08.21 | 19억 2,058만원 | 10억 5,702만원 | 55% | 매각 |
| 2024타경71512 | 단독·다가구 | 경기도 수원시 영통구 청명로43번길 8 (영통동) | 2026.08.19 | 11억 7,372만원 | 7억 2,100만원 | 61.4% | 매각 |
| 2024타경9869 | 단독·다가구 | 경기도 수원시 영통구 매영로238번길 11 (원천동) | 2026.04.29 | 27억 3,652만원 | 16억 3,999만원 | 59.9% | 매각 |
| 2025타경914 | 단독·다가구 | 경기도 용인시 기흥구 신촌로73번길 5-13 (보정동) | 2026.07.03 | 14억 1,246만원 | 9억 6,530만원 | 68.3% | 매각 |
| 2024타경68462 | 단독·다가구 | 경기도 수원시 영통구 신원로283번길 33 (매탄동) | 2026.07.20 | 27억 6,876만원 | 18억 5,150만원 | 66.9% | 매각 |
| 2024타경94669 | 단독·다가구 | 경기도 수원시 영통구 인계로291번길 17 (매탄동) | 2026.06.09 | 24억 1,365만원 | 17억 2,113만원 | 71.3% | 매각 |
| 2025타경296 | 다세대·연립 | 경기도 용인시 기흥구 상미로 78 (신갈동, 현대빌라) | 2026.04.29 | 2억 3,200만원 | 1억 2,600만원 | 54.3% | 매각 |
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