2024타경582619
유찰 4회지분매각✓ RX 권리분석 완료✓ VX 실거래 대조✓ MX 경쟁률 추정✓ LX 공적장부 검증
2026.11.16 (219호 법정)||
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| 소재지 | 인천광역시 남동구 간석로15번길 58-5 (간석동, 동신빌라) [도로명] 인천광역시 남동구 간석로15번길 58-9 | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 채권자 채권자 한국토지주택공사 매각가 매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 다세대 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | - 통칭 동신빌라 2동(외부표시 3동)임 - 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%임 |
| 토지면적 | 353㎡ (106.8평) | 건물면적 | 38.61㎡ (11.7평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 68,000,000원 | 최저가격 | (17%)11,429,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)2,285,800원 | 청구금액 | 71,419,178원 | 채권자 | 채권자 있음 |
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입찰진행입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 4회 | 2026.05.26 | (34%)23,324,000원 | 매각 |
| 5회 | 2026.09.02 | (34%)23,324,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.10.13 | (24%)16,327,000원 | 유찰 |
| 7회 | 2026.11.16 | (17%)11,429,000원 | 진행 |
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물건 사진 (10장)
| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 인천광역시 남동구 간석로15번길 58-5 (간석동, 동신빌라) | 임야 (제1종일반주거지역) | 353㎡ (106.8평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 1,090,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 인천광역시 남동구 간석로15번길 58-5 (간석동, 동신빌라) (인천광역시 남동구 간석로15번길 58-9) | 철근콘크리트조 · (공동주택) | 38.61㎡ (11.7평) | 토지·건물 일괄평가 | - 통칭 동신빌라 2동(외부표시 3동)임 - 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%임 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 353㎡ (106.8평) 건물: 38.61㎡ (11.7평) | 68,000,000원 | |||
[공부와의 차이]
철근콘크리트조 슬래브지붕 3층건(사용승인일 : 1991.08.03.)내 1층 102호로서 - 외벽 : 타일붙임, 몰탈위페인팅마감 등임. - 내벽 : 벽지마감, 타일붙임 등으로 추정됨. - 창호 : 하이새시창호임. 다세대주택으로 이용중임. 위생설비, 급·배수설비 등이 되어 있음. 자루형의 완경사인 토지로서 다세대주택의 부지로 이용중임. 본건 남서측으로 노폭 약 3미터의 포장도로에 접하고 있음. 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임. 없 음. 임대관계는 미상임.
[현황 · 위치 및 주변환경]
본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 "신명여고" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 등으로 이루어진 지역임. 본건까지 제반차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 대중교통상황은 보통인 편임.
[참고사항]
- 통칭 동신빌라 2동(외부표시 3동)임 - 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%임
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임차인 현황
말소기준일(소액) : 2025-03-05|배당요구종기일 : 2025.03.24
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2024-07-26 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 한국토지주택공사 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2024-07-26 확정: 2024-08-19 배당: 2024-12-17 | 보: 7,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 최OO 대항력 없음 | 01 | 전입: 2024-07-26 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 최OO 대항력 있음 | 주거 | 전입: 2024-07-26 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 한OO 대항력 없음 | 전부 | 전입: - 확정: - 배당: 2024-12-17 | 보: 7,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (5건) | - | 보: 1억 4,000만원 | 인수총액 0원 | - | |
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등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
말소기준권리 : 2024. 8. 20. 전세권|청구/채권금액 : 71,419,178원
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 | 2022-10-31 | 소유권이전 | 노OO | 54,000,000원 | 매매 거래가액:54,000,000원 | 2022.10.31 갑(3) 소유권이전 노OO 매매 거래가액:54,000,000원 |
| 0 | 2022-10-31 | 소유권이전 | 노OO | 54,000,000원 | 매매 거래가액:54,000,000원 | 2022.10.31 갑(3) 소유권이전 노OO 매매 거래가액:54,000,000원 |
| 1 | 2022-10-31 | 소유권 | 노OO | - | 소멸 | - |
| 1 | 2024-08-20 | 전세권설정 | 한국토지주택공사 (인천지역본부) | 70,000,000원 | 말소기준등기 존속기간: 2023.04.28 ~ 2025.04.27 범위:건물의 전부 | 2024.08.20 을(3) 전세권설정 한국토지주택공사 (인천지역본부) 70,000,000 말소기준등기 존속기간: 2023.04.28 ~ 2025.04.27 범위:건물의 전부 소멸 |
| 1 | 2024-08-20 | 전세권설정 | 한국토지주택공사 (인천지역본부) | 70,000,000원 | 말소기준등기 존속기간: 2023.04.28 ~ 2025.04.27 범위:건물의 전부 | 2024.08.20 을(3) 전세권설정 한국토지주택공사 (인천지역본부) 70,000,000 말소기준등기 존속기간: 2023.04.28 ~ 2025.04.27 범위:건물의 전부 소멸 |
| 2 | 2024-08-20 | 전세권 | 한OO | 70,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 2 | 2024-10-07 | 주택임차권 | 한국토지주택공사 (인천지역본부) | 70,000,000원 | 범위:전부 2024카임14452 전입:2024.07.26 확정:2024.08.19 | 2024.10.07 을(4) 주택임차권 한국토지주택공사 (인천지역본부) 70,000,000 범위:전부 2024카임14452 전입:2024.07.26 확정:2024.08.19 |
| 2 | 2024-10-07 | 주택임차권 | 한국토지주택공사 (인천지역본부) | 70,000,000원 | 범위:전부 2024카임14452 전입:2024.07.26 확정:2024.08.19 | 2024.10.07 을(4) 주택임차권 한국토지주택공사 (인천지역본부) 70,000,000 범위:전부 2024카임14452 전입:2024.07.26 확정:2024.08.19 |
| 3 | 2024-10-07 | 임차권설정 | 한OO | 70,000,000원 | 인수 | - |
| 3 | 2024-12-30 | 임의경매 | 한국토지주택공사 (인천지역본부) | 71,419,178원 | 2024타경582619 | 2024.12.30 갑(4) 임의경매 한국토지주택공사 (인천지역본부) 청구금액 71,419,178 2024타경582619 소멸 |
| 3 | 2024-12-30 | 임의경매 | 한국토지주택공사 (인천지역본부) | 71,419,178원 | 2024타경582619 | 2024.12.30 갑(4) 임의경매 한국토지주택공사 (인천지역본부) 청구금액 71,419,178 2024타경582619 소멸 |
| 4 | 2024-12-30 | 임의경매 | 한OO | - | 소멸 | - |
| 4 | 2025-03-05 | 가압류 | 신용보증기금 (인천채권관리단) | 6,817,765원 | 2025카단11836 | 2025.03.05 갑(5) 가압류 신용보증기금 (인천채권관리단) 6,817,765 2025카단11836 소멸 |
| 4 | 2025-03-05 | 가압류 | 신용보증기금 (인천채권관리단) | 6,817,765원 | 2025카단11836 | 2025.03.05 갑(5) 가압류 신용보증기금 (인천채권관리단) 6,817,765 2025카단11836 소멸 |
| 5 | 2025-03-05 | 가압류 | 신OO | 6,817,765원 | 소멸 | - |
회원전용등기부등본(건물·토지) 전체 을구/갑구 상세 내역 및 전입세대열람원은 로그인한 인증 회원에게만 공개됩니다.
■
주의사항 및 매각조건
- 통칭 동신빌라 2동(외부표시 3동)임 - 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%임
■
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
■
국토교통부 실거래가 원문 ↗국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
매매 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
전·월세 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
■
[N단지] 네이버부동산 단지 바로가기 ↗단지 정보 — (간석동, 동신빌라)
| 단지명 | (간석동, 동신빌라) | 총 세대수 | 8세대 | 동 수 | - | 건설사 | - |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 총 주차대수 | - | 세대당 주차 | - | 난방 방식 | 개별난방 | 난방 연료 | 도시가스 |
| 최저/최고층 | 지상 3층 | 관리사무소 | - | 충전시설 | 완속/급속 충전소 구비 | 면적 유형 | 공급/전용 다양 |
| 교육시설 | 인근 초·중·고 도보 통학권 | 편의/공원 | 단지 인근 상권 및 근린공원 인접 | ||||
■
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
■
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 인천광역시 남동구 간석로15번길 58-5 (간석동, 동신빌라) | 대지면적 | 353㎡ (106.8평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 38.61㎡ (11.7평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 10.9% |
| 주용도 | 공동주택 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트조 | 사용승인일자 | 1991-08-03 |
■
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 남동구 관할 등기소 (인천지방법원) | 인천광역시 미추홀구 소성로 163 (학익동) 등기국(과) | 032-860-1114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 중부/인천지방국세청 | 인천광역시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 남동구세무서 | 남동구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 간석로15번길 행정복지센터(주민센터) | 인천광역시 남동구 간석로15번길 58-5 (간석동, 동신빌라) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
■
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 6,800만원 | 5,576만원 | 82% | 6.2명 | 5,576만원 |
| 최근 3개월 | 6,800만원 | 5,508만원 | 81% | 5.8명 | 5,508만원 |
| 최근 6개월 | 6,800만원 | 5,440만원 | 80% | 5.4명 | 5,440만원 |
| 최근 12개월 | 6,800만원 | 5,372만원 | 79% | 5.1명 | 5,372만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
신뢰도: 보통 (55%)taxonomy_median_baseline
AI 예측 낙찰가
3,363만원
최저매각가 대비 +31만원
예상 최저가 대비 낙찰가율
101.0%
연립/다세대/빌라 기준 회귀 추정
AI 리스크 점수31.6점
낮을수록 권리·점유 안전
AI 유동성 지수78.6점
시장 거래 회전 및 환금성
종합 추천 점수67.67점
가격 매력도 및 안정성 종합
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표R4전문가 검토 권장
위험도 점수: 81점 / 100점
자동 분석 기준으로 입찰 전 전문가 확인이 필요한 물건입니다.
핵심 주의 요인 (5건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 항목 다수확인
등기 요약이 15건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
임차·점유 정보 확인 필요주의
임차인 또는 점유 관련 데이터가 5건 있습니다.
비소멸 권리 신호확인
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
큰 가격 할인확인
감정가 대비 최저가 하락률이 약 83.2%입니다.
유찰 반복확인
유찰 횟수가 4회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금보수 시나리오
1,142만원
- 예상 대출액
- 571만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,384만원
- 가정 조건
- LTV 50%
기준 시나리오 (권장)
1,234만원
- 예상 대출액
- 740만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,307만원
- 가정 조건
- LTV 60%
공격 시나리오
1,325만원
- 예상 대출액
- 861만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,278만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트권리확인 필요
등기 요약 15건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
점유확인 필요
임차·점유 데이터 5건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
원문준비 완료
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
현장준비 완료
사진 10장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
가격확인 필요
감정가 대비 83.2% 하락, 유찰 4회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
자금준비 완료
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 15건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 5건 있습니다.
- 3
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 4
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 83.2%입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석평균 낙찰가율 56.51%
100% 이상 (경합) 75%~100% (적정) 75% 미만 (저가) 평균선
인근 유사 물건 낙찰 사례 (20건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024타경582619 | 다세대·연립 | 인천광역시 남동구 간석로15번길 58-9 (간석동, 동신빌라) | 2026.11.16 | 6,800만원 | 2,345만원 | 34.5% | 매각 |
| 2025타경512370 | 다세대·연립 | 인천광역시 남동구 용천로205번길 61 (간석동, 계룡팰리스) | 2026.07.30 | 1억 2,800만원 | 7,888만원 | 61.6% | 매각 |
| 2025타경514904 | 다세대·연립 | 인천광역시 남동구 용천로201번길 76 (간석동, 프라임뷰) | 2026.07.24 | 1억 5,700만원 | 1억 1,366만원 | 72.4% | 매각 |
| 2025타경513059 | 다세대·연립 | 인천광역시 남동구 용천로201번길 76 (간석동, 프라임뷰) | 2026.05.22 | 1억 4,400만원 | 1억 2,312만원 | 85.5% | 매각 |
| 2024타경582664 | 다세대·연립 | 인천광역시 남동구 용천로201번길 79 (간석동, 금강타운) | 2026.06.26 | 1억 4,600만원 | 7,099만원 | 48.6% | 매각 |
| 2025타경511861 | 다세대·연립 | 인천광역시 남동구 간석동 74-11 용정비 7층703호 | 2026.08.26 | 1억 9,700만원 | 1억 1,282만원 | 57.3% | 매각 |
| 2025타경512708 | 다세대·연립 | 인천광역시 남동구 간석로5번길 10 (간석동, 효성하이빌) | 2026.07.30 | 1억 2,900만원 | 7,180만원 | 55.7% | 매각 |
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