2025타경70774
유찰 3회지분매각| 소재지 | 경기도 남양주시 다산중앙로172번길 42 (다산동) [도로명] 경기도 남양주시 다산중앙로172번길 42 (다산동,성산타워플레이스1) | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 근린시설 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | -일괄매각 -목록1,2.는 현재 일체로 벽체 구분 없이 이용중이나 건축물 현황도면에 의하여 각 구분건물의 위치 및 면적이 특정가능한 것으로 조사됨 |
| 토지면적 | 4,043.2㎡ (1223.1평) | 건물면적 | 34.96㎡ (10.6평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 1,322,000,000원 | 최저가격 | (34%)453,446,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)64,778,000원 | 청구금액 | 1,145,797,368원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 4회 | 2026.05.06 | (49%)647,780,000원 | 변경 |
| 5회 | 2026.07.15 | (49%)647,780,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.08.19 | (34%)453,446,000원 | 매각 |
| 7회 | 2026.11.04 | (34%)453,446,000원 | 진행 |
물건 사진 (12장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경기도 남양주시 다산중앙로172번길 42 (다산동) | 대 (준주거지역) | 4,043.2㎡ (1223.1평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 4,049,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경기도 남양주시 다산중앙로172번길 42 (다산동) (경기도 남양주시 다산중앙로172번길 42 (다산동,성산타워플레이스1)) | 철근콘크리트구조 · 지상5층 · (제1종근린생활시설) | 34.96㎡ (10.6평) | 일괄평가 (대장연면적 4503.16㎡) | -일괄매각 -목록1,2.는 현재 일체로 벽체 구분 없이 이용중이나 건축물 현황도면에 의하여 각 구분건물의 위치 및 면적이 특정가능한 것으로 조사됨 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 4,043.2㎡ (1223.1평) 건물: 34.96㎡ (10.6평) | 1,322,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하2층 / 지상5층건 내 제1층 제106호외 1개호로서, (사용승인일자: 2018.05.11) 외 벽: 석재 붙임 마감 등 내 벽: 내부인테리어 마감(몰탈위 페인팅 및 타일 붙임) 등 바 닥: 데코 타일 깔기 마감 등 창 호: 하이샷시 창호 마감 등임. 근린생활시설(소매점)으로 이용 중임.(내부구조는 '호별배치 및 내부구조도' 참조) 위생 및 급·배수설비, 소화전설비, 경보설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음. 인접필지대비 등고평탄하게 조성된 정방형 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임. 아파트단지 주위로 차량 진
본건은 경기도 남양주시 다산동 소재 '남양주다산중학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 각종 근린생활시설, 각급학교 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통임. 본건까지 차량 진·출입 가능하고, 남서측 근거리에 지하철 8호선 '다산역' 및 인근에 노선버스정류장이 소재하며, 전반적인 대중교통사정은 보통시 됨.
-일괄매각 -목록1,2.는 현재 일체로 벽체 구분 없이 이용중이나 건축물 현황도면에 의하여 각 구분건물의 위치 및 면적이 특정가능한 것으로 조사됨
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2018-07-31 | 소유권 | 방OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2018-07-31 | 근저당권 | (OOOOOO | 1,320,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2019-11-29 | 근저당권 | (OOOOOOOOOO | 643,200,000원 | 소멸 | - |
| 4 | 2023-01-13 | 근저당권 | 안OO | 480,000,000원 | 소멸 | - |
| 5 | 2023-06-22 | 가압류 | (OOOOOOOOOO | 63,396,272원 | 소멸 | - |
| 6 | 2024-04-23 | 가압류 | 서OO | 45,000,000원 | 소멸 | - |
| 7 | 2024-09-02 | 압류 | 남OO | - | 소멸 | - |
| 8 | 2025-02-06 | 임의경매 | 더OO | - | 소멸 | - |
| 9 | 2025-05-28 | 압류 | 하OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
-일괄매각 -목록1,2.는 현재 일체로 벽체 구분 없이 이용중이나 건축물 현황도면에 의하여 각 구분건물의 위치 및 면적이 특정가능한 것으로 조사됨
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경기도 남양주시 다산중앙로172번길 42 (다산동) | 대지면적 | 1,010.8㎡ (305.8평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 4,503.16㎡ (1362.2평) | 건축면적 | 605.24㎡ (183.1평) | 건폐율 / 용적률 | 59.9% / 445.5% |
| 주용도 | 제1종근린생활시설 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 · 지하2층 / 지상 5층 | 사용승인일자 | 2018-05-11 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 남양주시 관할 등기소 (남양주지원) | 남양주지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 중부/인천지방국세청 | 경기도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 남양주시세무서 | 남양주시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 다산중앙로172번길 행정복지센터(주민센터) | 경기도 남양주시 다산중앙로172번길 42 (다산동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 13억 2,200만원 | 10억 8,404만원 | 82% | 6.2명 | 10억 8,404만원 |
| 최근 3개월 | 13억 2,200만원 | 10억 7,082만원 | 81% | 5.8명 | 10억 7,082만원 |
| 최근 6개월 | 13억 2,200만원 | 10억 5,760만원 | 80% | 5.4명 | 10억 5,760만원 |
| 최근 12개월 | 13억 2,200만원 | 10억 4,438만원 | 79% | 5.1명 | 10억 4,438만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 33점 / 100점
기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
핵심 주의 요인 (3건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약이 9건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 65.7%입니다.
유찰 횟수가 3회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 2억 2,672만원
- 필요 현금(실투자)
- 2억 3,971만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 2억 9,383만원
- 필요 현금(실투자)
- 2억 927만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 3억 4,189만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 9,788만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 9건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 8건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 12장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 65.7% 하락, 유찰 3회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 선별 입찰
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 9건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 65.7%입니다.
- 3
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 3회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (20건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경70774 | 근린상가 | 경기도 남양주시 다산중앙로172번길 42 (다산동) | 2026.11.04 | 13억 2,200만원 | 11억 400만원 | 83.5% | 진행중 |
| 2024타경5711 | 근린상가 | 경기도 남양주시 다산중앙로172번길 38 (다산동) | 2026.09.30 | 9억 3,500만원 | 4억 5,800만원 | 49% | 취하 |
| 2024타경86109 | 근린상가 | 경기도 남양주시 다산중앙로 105-18 (다산동) | 2026.11.04 | 6억 4,600만원 | 3억 9,400만원 | 61% | 진행중 |
| 2024타경83735 | 근린상가 | 경기도 남양주시 다산중앙로171번길 32 (다산동) | 2026.10.15 | 8억 30만원 | 1억 3,001만원 | 16.2% | 매각 |
| 2025타경539 | 근린상가 | 경기도 남양주시 다산중앙로82번안길 74 (다산동, 다산 푸르지오) | 2026.06.24 | 9억 1,400만원 | 4억 2,009만원 | 46% | 매각 |
| 2025타경72072 | 근린상가 | 경기도 남양주시 다산동 6143 다산현대프리미어캠퍼스 5층씨에이05-012호 | 2026.09.01 | 1억 6,611만원 | 1억 300만원 | 62% | 매각 |
| 2025타경72787 | 근린상가 | 경기도 남양주시 다산동 6143 다산현대프리미어캠퍼스 8층씨비08-024호 | 2026.08.19 | 1억 4,500만원 | 8,688만원 | 59.9% | 매각 |
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