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대한민국 법원경매정보 기반
제이옥션JAUCTION COURT DATA
관련물건번호 (1건)
물건 1매각

2025타경341

유찰 3회재매각대지권미등기유치권신고
매각기일:2026.07.21 (경매법정)|담당계:경주지원 4계 (770-4368)|배당종기일:2025.05.19
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소재지
경상북도 경주시 건천읍 318-4
[도로명] 경상북도 경주시 건천읍 건천5길 12-1
경매구분매각물건 토지·건물 일괄매각
물건종류연립주택,다세대,빌라접수/개시결정-매각물건1. 재매각 (매수보증금은 최저매각가격의 20% ) 2. 일괄매각 3. 대지권 미등기이나 매각목적물 및 평가에 포함됨 4. 위 건물은 건축법상 사용승인을 받지 아니한 건물임 5. 승강기설비 작동불능 6. 김공수가 2026.3.10. 유치권신고(공사대금 78,800,000원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함.
토지면적324㎡ (98.0평)건물면적287.16㎡ (86.9평)소유자소유자 있음
감정가격314,000,000원최저가격
(34%)107,702,000원
채무자채무자 있음
입찰보증금
(10%)10,770,200원
낙찰가격128,000,000원 채권자채권자 있음
■

입찰 진행 내용

매각
회차매각기일최저매각가격 (율)결과
4회2025.12.23(34%)107,702,000원매각
5회2026.03.17(34%)107,702,000원매각
6회2026.05.19(34%)107,702,000원변경
7회2026.07.21(34%)107,702,000원매각
■

물건 사진 (22장)

사진 01사진 01
사진 02사진 02
사진 03사진 03
사진 04사진 04
사진 05사진 05
사진 06사진 06
사진 07사진 07
사진 08사진 08
■

매각 물건 현황

감정기관 : 법원 지정 감정평가법인 · 개별공시지가(2026) : 255,200원/㎡
목록소재지 · 지번용도 · 구조 · 내역면적감정가 · 단가비고
토지 1경상북도 경주시 건천읍 318-4전 (제1종일반주거지역)324㎡ (98.0평)토지·건물 일괄평가공시지가 255,200원/㎡매각포함
건물 2경상북도 경주시 건천읍 318-4 (경상북도 경주시 건천읍 건천5길 12-1)연립주택,다세대,빌라287.16㎡ (86.9평)토지·건물 일괄평가1. 재매각 (매수보증금은 최저매각가격의 20% ) 2. 일괄매각 3. 대지권 미등기이나 매각목적물 및 평가에 포함됨 4. 위 건물은 건축법상 사용승인을 받지 아니한 건물임 5. 승강기설비 작동불능 6. 김공수가 2026.3.10. 유치권신고(공사대금 78,800,000원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함.
총 감정가격 합계토지: 324㎡ (98.0평)
건물: 287.16㎡ (86.9평)		314,000,000원
[참고사항]

1. 재매각 (매수보증금은 최저매각가격의 20% ) 2. 일괄매각 3. 대지권 미등기이나 매각목적물 및 평가에 포함됨 4. 위 건물은 건축법상 사용승인을 받지 아니한 건물임 5. 승강기설비 작동불능 6. 김공수가 2026.3.10. 유치권신고(공사대금 78,800,000원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함.

■

임차인 현황

말소기준일(소액) : -|배당요구종기일 : 2025.05.19
임차인 / 대항력점유부분 / 기간전입 / 확정 / 배당보증금 / 차임권리분석비고
AMPER EDDEN
대항력 없음		주거 / 목록 9번 일부
전입: 2024-11-26
확정: -
배당: -
보: 0원
매수인 인수사항 없음
-
PORTUGUESE EDGARDO
대항력 없음		주거
전입: 2024-11-26
확정: 2024-11-26
배당: 2024-11-26
보: 9억 2,024만원
매수인 인수사항 없음
-
PORTUGUESE EDGARDO
대항력 없음		주거 / 목록 9번 일부
전입: 2024-11-26
확정: -
배당: -
보: 0원
매수인 인수사항 없음
-
POOO
대항력 없음		목록9번일부
전입: 2024-11-26
확정: -
배당: -
보: 0원
매수인 인수사항 없음
-
NEGRILLO MARLON
대항력 없음		주거
전입: 2024-11-26
확정: 2024-11-26
배당: 2024-11-26
보: 9억 2,024만원
매수인 인수사항 없음
-
NEGRILLO MARLON
대항력 없음		주거 / 목록 9번 일부
전입: 2024-11-26
확정: -
배당: -
보: 0원
매수인 인수사항 없음
-
NOOO
대항력 없음		목록9번일부
전입: 2024-11-26
확정: -
배당: -
보: 0원
매수인 인수사항 없음
-
AOOO
대항력 없음		목록9번일부
전입: 2024-11-26
확정: -
배당: -
보: 0원
매수인 인수사항 없음
-
AMPER EDDEN
대항력 없음		주거
전입: 2024-11-26
확정: 2024-11-26
배당: 2024-11-26
보: 9억 2,024만원
매수인 인수사항 없음
-
KHANAL SAMUNDRA
대항력 없음		주거
전입: 2024-12-18
확정: 2024-12-18
배당: 2024-12-18
보: 5억 2,024만원
매수인 인수사항 없음
-
KHANAL SAYARA
대항력 없음		주거 / 목록 5번 일부
전입: 2024-12-18
확정: -
배당: -
보: 0원
매수인 인수사항 없음
-
KHANAL SAMUNDRA
대항력 없음		주거 / 목록 5번 일부
전입: 2024-12-18
확정: -
배당: -
보: 0원
매수인 인수사항 없음
-
GURUNG MAN BAHADUR
대항력 없음		주거 / 목록 8번 일부
전입: 2024-12-18
확정: -
배당: -
보: 0원
매수인 인수사항 없음
-
KHANAL SAYARA
대항력 없음		주거
전입: 2024-12-18
확정: 2024-12-18
배당: 2024-12-18
보: 5억 2,024만원
매수인 인수사항 없음
-
TOOO
대항력 없음		목록6번일부
전입: 2024-12-18
확정: -
배당: -
보: 0원
매수인 인수사항 없음
-
THAPA BINOD
대항력 없음		주거 / 목록 6번 일부
전입: 2024-12-18
확정: -
배당: -
보: 0원
매수인 인수사항 없음
-
GURUNG SANMIN
대항력 없음		주거 / 목록 8번 일부
전입: 2024-12-18
확정: -
배당: -
보: 0원
매수인 인수사항 없음
-
GOOO
대항력 없음		목록8번일부
전입: 2024-12-18
확정: -
배당: -
보: 0원
매수인 인수사항 없음
-
THAPA BINOD
대항력 없음		주거
전입: 2024-12-18
확정: 2024-12-18
배당: 2024-12-18
보: 6억 2,024만원
매수인 인수사항 없음
-
GURUNG LUNA
대항력 없음		주거 / 목록 8번 일부
전입: 2024-12-18
확정: -
배당: -
보: 0원
매수인 인수사항 없음
-
GURUNG LUNA
대항력 없음		주거
전입: 2024-12-18
확정: 2024-12-18
배당: 2024-12-18
보: 8억 2,024만원
매수인 인수사항 없음
-
GURUNG MAN BAHADUR
대항력 없음		주거
전입: 2024-12-18
확정: 2024-12-18
배당: 2024-12-18
보: 8억 2,024만원
매수인 인수사항 없음
-
KOOO
대항력 없음		목록5번일부
전입: 2024-12-18
확정: -
배당: -
보: 0원
매수인 인수사항 없음
-
KHANAL RANJANA
대항력 없음		주거 / 목록 5번 일부
전입: 2024-12-18
확정: -
배당: -
보: 0원
매수인 인수사항 없음
-
GURUNG SANMIN
대항력 없음		주거
전입: 2024-12-18
확정: 2024-12-18
배당: 2024-12-18
보: 8억 2,024만원
매수인 인수사항 없음
-
KHANAL RANJANA
대항력 없음		주거
전입: 2024-12-18
확정: 2024-12-18
배당: 2024-12-18
보: 5억 2,024만원
매수인 인수사항 없음
-
KHADKA DEEPAK
대항력 없음		주거 / 목록 7번 일부
전입: 2024-12-24
확정: -
배당: -
보: 0원
매수인 인수사항 없음
-
GURUNG KHIM PRASAD
대항력 없음		주거
전입: 2024-12-24
확정: 2024-12-24
배당: 2024-12-24
보: 11억 2,024만원
매수인 인수사항 없음
-
KHADKA DEEPAK
대항력 없음		주거
전입: 2024-12-24
확정: 2024-12-24
배당: 2024-12-24
보: 7억 2,024만원
매수인 인수사항 없음
-
GURUNG KHIM PRASAD
대항력 없음		주거 / 목록 11번 일부
전입: 2024-12-24
확정: -
배당: -
보: 0원
매수인 인수사항 없음
-
KOOO
대항력 없음		목록7번
전입: 2024-12-24
확정: -
배당: -
보: 0원
매수인 인수사항 없음
-
GOOO
대항력 없음		목록11번일부
전입: 2024-12-24
확정: -
배당: -
보: 0원
매수인 인수사항 없음
-
TOOO
대항력 없음		목록6번일부
전입: 2025-01-01
확정: -
배당: -
보: 0원
매수인 인수사항 없음
-
THAPA SARMILA
대항력 없음		주거 / 목록 6번 일부
전입: 2025-01-01
확정: -
배당: -
보: 0원
매수인 인수사항 없음
-
THAPA SARMILA
대항력 없음		주거
전입: 2025-01-01
확정: 2025-01-01
배당: 2025-01-01
보: 6억 2,025만원
매수인 인수사항 없음
-
KHADKA DIVYANSHI
대항력 없음		주거
전입: 2025-01-12
확정: 2025-01-12
배당: 2025-01-12
보: 7억 2,025만원
매수인 인수사항 없음
-
KHADKA DIVYANSHI
대항력 없음		주거 / 목록 7번 일부
전입: 2025-01-12
확정: -
배당: -
보: 0원
매수인 인수사항 없음
-
GOOO
대항력 없음		목록11번일부
전입: 2025-01-12
확정: -
배당: -
보: 0원
매수인 인수사항 없음
-
GURUNG SARMILA
대항력 없음		주거 / 목록 11번 일부
전입: 2025-01-12
확정: -
배당: -
보: 0원
매수인 인수사항 없음
-
DOOO
대항력 없음		목록7번일부
전입: 2025-01-12
확정: -
배당: -
보: 0원
매수인 인수사항 없음
-
GURUNG SARMILA
대항력 없음		주거
전입: 2025-01-12
확정: 2025-01-12
배당: 2025-01-12
보: 11억 2,025만원
매수인 인수사항 없음
-
DHAKAL SABITRA
대항력 없음		주거 / 목록 7번 일부
전입: 2025-01-12
확정: -
배당: -
보: 0원
매수인 인수사항 없음
-
KOOO
대항력 없음		목록7번일부
전입: 2025-01-12
확정: -
배당: -
보: 0원
매수인 인수사항 없음
-
DHAKAL SABITRA
대항력 없음		주거
전입: 2025-01-12
확정: 2025-01-12
배당: 2025-01-12
보: 7억 2,025만원
매수인 인수사항 없음
-
임차인45
대항력 없음		계
전입: -
확정: -
배당: -
보: 16원
매수인 인수사항 없음
-
계 (45건)-
보: 124억 2,389만원
인수총액 0원-
■

등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)

말소기준권리 : -|청구/채권금액 : 원문 기준 확인
순번접수일자등기목적 / 권리종류권리자 (채권자)채권금액소멸여부비고
말소기준권리: - (세부 등기사항은 하단 회원 전용 등기원문에서 확인 가능)
회원전용등기부등본(건물·토지) 전체 을구/갑구 상세 내역 및 전입세대열람원은 로그인한 인증 회원에게만 공개됩니다.
로그인하고 전체 등기/세대열람 확인 →
■

주의사항 및 매각조건

1. 재매각 (매수보증금은 최저매각가격의 20% ) 2. 일괄매각 3. 대지권 미등기이나 매각목적물 및 평가에 포함됨 4. 위 건물은 건축법상 사용승인을 받지 아니한 건물임 5. 승강기설비 작동불능 6. 김공수가 2026.3.10. 유치권신고(공사대금 78,800,000원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함.

■

당사자 내역

채권자채권자 있음채무자채무자 있음
소유자소유자 있음관련사건대법원 나의사건검색 ↗
■

국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)

국토교통부 실거래가 원문 ↗
매매 실거래 요약 (단위: 만원)
계약년월건수최저가평균가최고가
동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능)
전·월세 실거래 요약 (단위: 만원)
계약년월건수최저가평균가최고가
동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능)
■

체납 내역 (관리비 등)

조사일자체납금액비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부)
경매개시 이후 조사체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인)공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수
■

건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)

대지위치경상북도 경주시 건천읍 318-4대지면적324㎡ (98.0평)
연면적287.16㎡ (86.9평)건축면적-건폐율 / 용적률- / 88.6%
주용도연립주택,다세대,빌라주구조 / 층수-사용승인일자-
■

관할 행정기관 안내

기관구분기관명소재지 주소대표전화관할구역/바로가기
등기소경주시 관할 등기소 (경주지원)경주지원 경매집행관실 등기국(과)법원 안내 대표전화홈페이지 ↗
지방국세청경상북도 관할 지방국세청경상북도 지방국세청 청사국번없이 126홈페이지 ↗
관할세무서경주시세무서경주시 관내 세무서국번없이 126 (국세상담센터)홈페이지 ↗
행정복지센터건천읍 행정복지센터(주민센터)경상북도 경주시 건천읍 318-4관할 시·군·구 대표전화홈페이지 ↗
■

법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가

집계기간평균감정가평균매각가평균매각가율평균입찰자수예상매각가 (추정)
최근 1개월3억 1,400만원2억 5,748만원82%6.2명2억 5,748만원
최근 3개월3억 1,400만원2억 5,434만원81%5.8명2억 5,434만원
최근 6개월3억 1,400만원2억 5,120만원80%5.4명2억 5,120만원
최근 12개월3억 1,400만원2억 4,806만원79%5.1명2억 4,806만원

■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측

신뢰도: 보통 (55%)taxonomy_median_baseline
AI 예측 낙찰가
2,295만원
최저매각가 대비 +270만원
예상 최저가 대비 낙찰가율
113.3%
토지 기준 회귀 추정
AI 리스크 점수43.6점
낮을수록 권리·점유 안전
AI 유동성 지수47.6점
시장 거래 회전 및 환금성
종합 추천 점수51.16점
가격 매력도 및 안정성 종합
모델: taxonomy_median_baseline유사 표본: 1,203건 학습
* AI 분석은 참고용 통계 지표이며 법적 보증을 하지 않습니다.

■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석

법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표
R3중점 확인 필요

위험도 점수: 68점 / 100점

가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.

핵심 주의 요인 (5건)

입찰 전 우선 소명 대상
등기 요약 부족주의

등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.

임차·점유 정보 확인 필요주의

임차인 또는 점유 관련 데이터가 45건 있습니다.

감정평가서 확인 필요확인

법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.

큰 가격 할인확인

감정가 대비 최저가 하락률이 약 65.7%입니다.

유찰 반복확인

유찰 횟수가 3회입니다.

입찰가 및 필요 자금 시나리오

대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금
보수 시나리오
1억 770만원
예상 대출액
5,385만원
필요 현금(실투자)
6,303만원
가정 조건
LTV 50%
기준 시나리오 (권장)
1억 1,631만원
예상 대출액
6,979만원
필요 현금(실투자)
5,580만원
가정 조건
LTV 60%
공격 시나리오
1억 2,493만원
예상 대출액
8,120만원
필요 현금(실투자)
5,310만원
가정 조건
LTV 65%

6대 실사 점검표 (Due Diligence)

입찰 전 필수 체크리스트
권리확인 필요

등기 요약 0건 기준입니다.

→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인

점유확인 필요

임차·점유 데이터 45건 기준입니다.

→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조

원문확인 필요

연결 문서 6건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.

→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보

현장준비 완료

사진 36장, 위반건축물 신호 없음

→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인

가격확인 필요

감정가 대비 65.7% 하락, 유찰 3회

→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인

자금준비 완료

보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.

→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정

전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토

가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.

  • 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
  • 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
  • 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.

입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)

전문가 검토 권장
  1. 1

    등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.

    근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.

  2. 2

    전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.

    근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 45건 있습니다.

  3. 3

    감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.

    근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.

  4. 4

    가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.

    근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 65.7%입니다.

■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석

인근 반경 5km 분석

인근 법원 경매 낙찰가율 추이

동일 용도 최근 낙찰 사례 분석
인근 매각표본 4건 분석
평균 낙찰가율 53.77%
최고 80.5% · 최저 35.4%
50%100%평균41%05/1959%06/0235%07/2181%06/09
100% 이상 (경합) 75%~100% (적정) 75% 미만 (저가) 평균선

인근 유사 물건 낙찰 사례 (4건)

최근 매각 일자순
사건번호물건용도소재지매각일자감정가낙찰가낙찰가율결과
2025타경341단독·다가구경상북도 경주시 건천읍 318-42026.05.193억 1,400만원1억 2,800만원40.8%진행중
2025타경10686단독·다가구경상북도 경주시 건천읍 송선절골길 192026.06.028,788만원5,137만원58.5%매각
2025타경341다세대·연립경상북도 경주시 건천읍 건천5길 12-12026.07.213억 1,400만원1억 1,100만원35.4%매각
2025타경484다세대·연립경상북도 경주시 건천읍 작원4길 21-42026.06.098,500만원6,844만원80.5%매각

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