2025타경896
유찰 3회제시외건물포함| 소재지 | 경상남도 창녕군 계성면 116 [도로명] 경상남도 창녕군 광계로 345-8 | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 기타 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 일괄매각. 제시외 건물(1-1~1-3,6-2) 및 구축물(6-1) 매각 포함. 제시외 구축물(6-1) 내부 콘크리트수조 매각 포함(감정평가서 참조). 제시외 수목(1-4,7-1) 매각 포함. 목록1 토지 및 인접 토지 지상에 컨테이너 1동이 소재하고, 목록1 토지 지상에 저온창고 2동이 소재하나 이동이 용이하여 평가 제외함. 본건 토지 지상 및 제시외 구축물 내부 등에 해체 및 이동이 용이한 철구조물, 농기계, 잡자재 등이 다수 산재되어 있음. |
| 토지면적 | 1,568㎡ (474.3평) | 건물면적 | 91.08㎡ (27.6평) (제시외 건물 포함) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 602,151,060원 | 최저가격 | (17%)101,204,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)10,120,400원 | 청구금액 | 354,000,000원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 4회 | 2026.06.01 | (34%)206,538,000원 | 변경 |
| 5회 | 2026.09.07 | (34%)206,538,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.10.12 | (24%)144,577,000원 | 유찰 |
| 7회 | 2026.11.09 | (17%)101,204,000원 | 진행 |
물건 사진 (87장)
사진 01
사진 02
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사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경상남도 창녕군 계성면 116 | 양어장 (계획관리지역) | 1,568㎡ (474.3평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 67,500원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경상남도 창녕군 계성면 116 (경상남도 창녕군 광계로 345-8) | 블록구조 · (제1종근린생활시설) | 91.08㎡ (27.6평) | 토지·건물 일괄평가 | 일괄매각. 제시외 건물(1-1~1-3,6-2) 및 구축물(6-1) 매각 포함. 제시외 구축물(6-1) 내부 콘크리트수조 매각 포함(감정평가서 참조). 제시외 수목(1-4,7-1) 매각 포함. 목록1 토지 및 인접 토지 지상에 컨테이너 1동이 소재하고, 목록1 토지 지상에 저온창고 2동이 소재하나 이동이 용이하여 평가 제외함. 본건 토지 지상 및 제시외 구축물 내부 등에 해체 및 이동이 용이한 철구조물, 농기계, 잡자재 등이 다수 산재되어 있음. |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 1,568㎡ (474.3평) 건물: 91.08㎡ (27.6평) | 602,151,060원 | |||
본건은 경상남도 창녕군 계성면 광계리에 위치하며, 부근은 농경지 및 주택 등으로 형성된 지역으로 주위환경은 보통시 됨. 제반 교통사정은 보통시 됨. 본건 기호 (1)~(4) 토지는 일단으로 부정형 자체지반 대체로 평탄한 토지 및 일부 경사지의 토지로서 현황 건부지로 이용 중임. 본건 기호 (6) 토지는 사다리형 자체지반 대체로 평탄한 토지로서 양어장으로 이용 중이며, 본건 기호 (7) 토지는 부정형 자체지반 대체로 평탄한 토지 및 일부 경사지의 토지로서 양어장으로 이용 중이며, 본건 기호 (8) 토지는 부정형 자체지반 대체로 평탄한 토지로서 양어장으로 이용 중이며, 본건 기호 (9) 토지는 사다리형 경사지의 토지로서 현황 휴경지 유사한 상태임. 본건 기호 (1)~(4) 토지는 일단으로 지적도상 남동측으로 도로와 접하나, 현황 북서측으로 포장도로가 소재하며, 본건 기호 (6) 토지는 지적도상 남서측으로 도로와 접하고, 현황 남서측 및 북서측으로 포장도로가 소재하며, 본건 기호 (7))
일괄매각. 제시외 건물(1-1~1-3,6-2) 및 구축물(6-1) 매각 포함. 제시외 구축물(6-1) 내부 콘크리트수조 매각 포함(감정평가서 참조). 제시외 수목(1-4,7-1) 매각 포함. 목록1 토지 및 인접 토지 지상에 컨테이너 1동이 소재하고, 목록1 토지 지상에 저온창고 2동이 소재하나 이동이 용이하여 평가 제외함. 본건 토지 지상 및 제시외 구축물 내부 등에 해체 및 이동이 용이한 철구조물, 농기계, 잡자재 등이 다수 산재되어 있음.
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주OO 대항력 있음 | 미상 | 전입: 2022-03-03 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2022-03-03 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2022-03-03 확정: 2022-03-03 배당: 2022-03-03 | 보: 2,022만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 전OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2024-03-15 확정: 2024-03-15 배당: 2024-03-15 | 보: 1,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 전OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2024-03-15 확정: 2024-03-15 배당: 2024-03-15 | 보: 1,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 전OO 대항력 없음 | 미상 | 전입: 2024-03-28 확정: - 배당: - | 보: 1,000만원 월: 300,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 전OO 대항력 없음 | 기타 | 전입: 2024-03-28 확정: - 배당: - | 보: 1,000만원 월: 300,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2024-06-23 확정: 2024-06-23 배당: 2024-06-23 | 보: 1억원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2024-06-23 확정: 2024-06-23 배당: 2024-06-23 | 보: 1억원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주OO 대항력 없음 | 기타 | 전입: 2024-07-02 확정: - 배당: - | 보: 1억원 월: 500,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주OO 대항력 없음 | 미상 | 전입: 2024-07-02 확정: - 배당: - | 보: 1억원 월: 500,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 박OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2024-11-12 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 박OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2024-11-12 확정: 2024-11-12 배당: 2024-11-12 | 보: 2,024만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 박OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2024-12-02 확정: 2024-11-01 배당: 2024-11-01 | 보: 5,700만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 박OO 대항력 없음 | 기타 / 1동 | 전입: 2024-12-02 확정: - 배당: - | 보: 5,700만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 박OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2024-12-02 확정: 2024-11-01 배당: 2024-11-01 | 보: 5,700만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 박OO 대항력 없음 | 1동 | 전입: 2024-12-02 확정: - 배당: - | 보: 5,700만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 임차인18 대항력 없음 | 계 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 1억 6,700만원 월: 800,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 임차인19 대항력 없음 | 계 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 1억 6,700만원 월: 800,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (19건) | - | 보: 10억 4,246만원 월: 3,200,000원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2022-04-21 | 소유권 | 어OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2022-04-21 | 근저당권 | 농OO | 354,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2024-08-20 | 근저당권 | 김OO | 140,000,000원 | 소멸 | - |
| 4 | 2025-01-13 | 가압류 | 기OO | 1,000,000,000원 | 소멸 | - |
| 5 | 2025-01-14 | 가압류 | 수OO | 30,831,268원 | 소멸 | - |
| 6 | 2025-01-15 | 가압류 | 농OO | 171,959,171원 | 소멸 | - |
| 7 | 2025-02-06 | 압류 | 국 | - | 소멸 | - |
| 8 | 2025-03-31 | 가압류 | 농OO | 456,090,908원 | 소멸 | - |
| 9 | 2025-04-18 | 가압류 | 중OO | 269,824,686원 | 소멸 | - |
| 10 | 2025-05-02 | 임의경매 | 농OO | - | 소멸 | - |
| 11 | 2026-01-20 | 압류 | 창OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
일괄매각. 제시외 건물(1-1~1-3,6-2) 및 구축물(6-1) 매각 포함. 제시외 구축물(6-1) 내부 콘크리트수조 매각 포함(감정평가서 참조). 제시외 수목(1-4,7-1) 매각 포함. 목록1 토지 및 인접 토지 지상에 컨테이너 1동이 소재하고, 목록1 토지 지상에 저온창고 2동이 소재하나 이동이 용이하여 평가 제외함. 본건 토지 지상 및 제시외 구축물 내부 등에 해체 및 이동이 용이한 철구조물, 농기계, 잡자재 등이 다수 산재되어 있음.
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경상남도 창녕군 계성면 116 | 대지면적 | 1,676㎡ (507.0평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 91.08㎡ (27.6평) | 건축면적 | 91.08㎡ (27.6평) | 건폐율 / 용적률 | 5.4% / 5.4% |
| 주용도 | 제1종근린생활시설 | 주구조 / 층수 | 블록구조 | 사용승인일자 | 2011-09-20 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 창녕군 관할 등기소 (창원지방법원 밀양지원) | 경상남도 밀양시 밀양대로 2049 (상남면 예림리) 등기국(과) | 055-350-1114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 경상남도 관할 지방국세청 | 경상남도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 창녕군세무서 | 창녕군 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 계성면 행정복지센터(주민센터) | 경상남도 창녕군 계성면 116 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 6억 215만원 | 4억 9,376만원 | 82% | 6.2명 | 4억 9,376만원 |
| 최근 3개월 | 6억 215만원 | 4억 8,774만원 | 81% | 5.8명 | 4억 8,774만원 |
| 최근 6개월 | 6억 215만원 | 4억 8,172만원 | 80% | 5.4명 | 4억 8,172만원 |
| 최근 12개월 | 6억 215만원 | 4억 7,569만원 | 79% | 5.1명 | 4억 7,569만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 63점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (5건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약이 11건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 19건 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 83.2%입니다.
유찰 횟수가 3회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 5,060만원
- 필요 현금(실투자)
- 5,971만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 6,558만원
- 필요 현금(실투자)
- 5,292만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 7,630만원
- 필요 현금(실투자)
- 5,038만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 11건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 19건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 6건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 131장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 83.2% 하락, 유찰 3회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 11건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 19건 있습니다.
- 3
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 4
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 83.2%입니다.
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