2025타경101865
유찰 2회제시외건물포함지분매각| 소재지 | 부산광역시 서구 충무대로145번길 36-4 (남부민동) | 경매구분 | 부동산강제경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 대지 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 본건 지상에 제시외 건물(ㄱ) 보록조 슬래브지붕 단층 및 지하층, 주택 약 45㎡은 매각에서 제외하고 이를 감안한 토지 가격임. 지분매각임. 공유자우선매수는 1회에 한 함. 본건 토지는 남측으로 약 2.5미터 폭의 포장도로에 접함. |
| 토지면적 | 6.25㎡ (1.9평) | 건물면적 | 0 (제시외 건물 포함) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 4,437,500원 | 최저가격 | (70%)3,106,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)310,600원 | 청구금액 | 10,714,902원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.06.16 | (100%)4,437,000원 | 유찰 |
| 2회 | 2026.07.21 | (70%)3,106,000원 | 유찰 |
| 3회 | 2026.08.25 | (49%)2,174,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.09.29 | (34%)1,522,000원 | 유찰 |
물건 사진 (1장)
대표사진 · 클릭하여 확대| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 부산광역시 서구 충무대로145번길 36-4 (남부민동) | 대 (제2종일반주거지역) | 6.25㎡ (1.9평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 560,200원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 부산광역시 서구 충무대로145번길 36-4 (남부민동) | 블록구조 · (단독주택) | - | 토지·건물 일괄평가 | 본건 지상에 제시외 건물(ㄱ) 보록조 슬래브지붕 단층 및 지하층, 주택 약 45㎡은 매각에서 제외하고 이를 감안한 토지 가격임. 지분매각임. 공유자우선매수는 1회에 한 함. 본건 토지는 남측으로 약 2.5미터 폭의 포장도로에 접함. |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 6.25㎡ (1.9평) 건물: - | 4,437,500원 | |||
대상물건은 부산광역시 서구 남부민동 소재 ‘남부민초등학교’ 남측 근거리 고지대에 위치하는 부동산(토지, 남향)으로서 강OO 지분(25x 1/4=6.25㎡)만 매각 평가대상으로 서 대상주위는 단독주택, 공동주택, 임야 등으로 형성되어 있으며 주위환경은 보통시 됩니다. 본건까지 차량접근이 불가능하며 인근에 시내버스정류장이 소재하는 바, 제반 대중교통 사정은 보통입니다. 북하향의 경사지를 인접지와 등고 평탄하게 조성한 정방형의 토지로서 단독주택 건부지 로 이용중입니다. 남측으로 폭 약 2.5미터의 포장도와 접합니다. 제2종일반주거지역, 상대보호구역, 정비구역, 가축사육제한구역입니다. 제시외건물<ㄱ> 보록조 슬래브지붕 단층 및 지하층, 주택, 약 45㎡가 소재하여 구조, 용도, 면적상으로 보아 토지에 영향을 미치는 것으로 사료됩니다. 없습니다. 1) 임대관계 : 이해관계인 부재로 조사하지 못하였습니다. 2) 기 타 : 기호1 지상에 소유자 확인 필요 제시외건물<ㄱ>이 소재하고 있으며, 구조
본건 지상에 제시외 건물(ㄱ) 보록조 슬래브지붕 단층 및 지하층, 주택 약 45㎡은 매각에서 제외하고 이를 감안한 토지 가격임. 지분매각임. 공유자우선매수는 1회에 한 함. 본건 토지는 남측으로 약 2.5미터 폭의 포장도로에 접함.
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2025-08-29 | 강제경매개시결정 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | - | 경매개시결정(신청채권) | 신청채권자 | 10,714,902원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
본건 지상에 제시외 건물(ㄱ) 보록조 슬래브지붕 단층 및 지하층, 주택 약 45㎡은 매각에서 제외하고 이를 감안한 토지 가격임. 지분매각임. 공유자우선매수는 1회에 한 함. 본건 토지는 남측으로 약 2.5미터 폭의 포장도로에 접함.
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 부산광역시 서구 충무대로145번길 36-4 (남부민동) | 대지면적 | - | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 17.76㎡ (5.4평) | 건축면적 | 17.76㎡ (5.4평) | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 단독주택 | 주구조 / 층수 | 블록구조 | 사용승인일자 | 1985-06-29 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 서구 관할 등기소 (부산서부지원) | 부산서부지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 부산광역시 관할 지방국세청 | 부산광역시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 서구세무서 | 서구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 충무대로145번길 행정복지센터(주민센터) | 부산광역시 서구 충무대로145번길 36-4 (남부민동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 443만원 | 363만원 | 82% | 6.2명 | 363만원 |
| 최근 3개월 | 443만원 | 359만원 | 81% | 5.8명 | 359만원 |
| 최근 6개월 | 443만원 | 355만원 | 80% | 5.4명 | 355만원 |
| 최근 12개월 | 443만원 | 350만원 | 79% | 5.1명 | 350만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 62점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (3건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 155만원
- 필요 현금(실투자)
- 958만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 201만원
- 필요 현금(실투자)
- 937만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 234만원
- 필요 현금(실투자)
- 930만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 6건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 1장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 30.0% 하락, 유찰 2회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 3
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (20건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024타경4385 | 토지·임야 | 부산광역시 서구 남부민동 171-1 | 2026.07.30 | 1,028만원 | 216만원 | 21.1% | 매각 |
| 2024타경110303 | 토지·임야 | 부산광역시 서구 천마로121번길 21-23 (남부민동) | 2026.05.07 | 2,520만원 | 490만원 | 19.4% | 매각 |
| 2025타경101881 | 토지·임야 | 부산광역시 서구 암남로58번길 42 (암남동) | 2026.10.13 | 2,694만원 | 742만원 | 27.5% | 매각 |
| 2024타경101095 | 토지·임야 | 부산광역시 서구 암남동 480-6 | 2026.07.23 | 2억 2,755만원 | 4,000만원 | 17.6% | 매각 |
| 2025타경101881 | 토지·임야 | 부산광역시 서구 암남로58번길 16 (암남동) | 2026.06.30 | 570만원 | 409만원 | 71.8% | 매각 |
| 2025타경101881 | 토지·임야 | 부산광역시 서구 암남로58번길 20-3 (암남동) | 2026.08.04 | 4,571만원 | 2,371만원 | 51.9% | 매각 |
| 2025타경101881 | 토지·임야 | 부산광역시 서구 암남로58번길 20-1 (암남동) | 2026.09.08 | 7,660만원 | 3,070만원 | 40.1% | 매각 |
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