2026타경20180
제시외건물포함| 소재지 | 경상남도 창원시 마산합포구 오동동4길 13-1 (오동동) [도로명] 경상남도 창원시 마산합포구 오동동4길 13-1 | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 기타 | 접수/개시결정 | 2026.04.08 | 매각물건 | - 일괄매각. 제시외 건물(1-1,1-2) 매각 포함 - 현장조사시 이해관계인의 폐문부재로 내부 확인이 곤란하였으므로 입찰시 대상 물건의 내부 이용상황 및 관리상태 등에 대하여 확인 요함(임차인 및 이웃 주민의 탐문에 의하면 1층 주택 부분은 소유자가 살았으며, 근린생활시설(점포)부분은 조사 시점 현재 공실로 보이나 내부 확인은 불가하였음) |
| 토지면적 | 145.5㎡ (44.0평) | 건물면적 | 101.37㎡ (30.7평) (제시외 건물 포함) | 소유자 | 김OO(OOOOOOOOO) |
| 감정가격 | 406,090,320원 | 최저가격 | (100%)406,090,320원 | 채무자 | 김OO(OOOOOOOOO) |
| 입찰보증금 | (10%)40,609,032원 | 청구금액 | 80,146,085원 | 채권자 | 서OOOOOOOO |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.08.06 | (100%)406,090,320원 | 진행중 |
물건 사진 (0장)
| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경상남도 창원시 마산합포구 오동동4길 13-1 (오동동) | 대 (일반상업지역) | 145.5㎡ (44.0평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 822,200원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경상남도 창원시 마산합포구 오동동4길 13-1 (오동동) (경상남도 창원시 마산합포구 오동동4길 13-1) | 벽돌구조 · (단독주택) | 101.37㎡ (30.7평) | 일괄평가 (대장연면적 206.43㎡) | - 일괄매각. 제시외 건물(1-1,1-2) 매각 포함 - 현장조사시 이해관계인의 폐문부재로 내부 확인이 곤란하였으므로 입찰시 대상 물건의 내부 이용상황 및 관리상태 등에 대하여 확인 요함(임차인 및 이웃 주민의 탐문에 의하면 1층 주택 부분은 소유자가 살았으며, 근린생활시설(점포)부분은 조사 시점 현재 공실로 보이나 내부 확인은 불가하였음) |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 145.5㎡ (44.0평) 건물: 101.37㎡ (30.7평) | 406,090,320원 | |||
시멘트벽돌조 스라브지붕 2층 건물로서, 외 벽 : 몰탈위 페인트 및 적벽돌 쌓기 마감. 내 벽 : 벽지도배 및 타일 등 마감. 창 호 : 알루미늄 새시 등 입니다. 1층은 근린생활시설 및 주택, 2층은 주택으로 이용 중입니다. 제반 위생 및 급배수 설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있습니다. ㉠
대상물건은 경상남도 창원시 마산합포구 오동동 소재 "복요리거리" 동측에 위치하며, 주위 는 주거용 및 상업용 건물이 혼재하는 지역입니다. 대상물건까지 차량 접근 가능하며, 대중교통사정은 보통입니다. 인접 토지와 등고평탄한 사다리형 토지로서, 주상용 건부지로 이용 중입니다. 남동측으로 로폭 약 8m, 남서측으로 로폭 약 2m 포장도로와 접합니다. 일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 후첨 건물 감정평가요항표를 참고하시기 바랍니니다. 없습니다. 임대관계는 미상입니다.
- 일괄매각. 제시외 건물(1-1,1-2) 매각 포함 - 현장조사시 이해관계인의 폐문부재로 내부 확인이 곤란하였으므로 입찰시 대상 물건의 내부 이용상황 및 관리상태 등에 대하여 확인 요함(임차인 및 이웃 주민의 탐문에 의하면 1층 주택 부분은 소유자가 살았으며, 근린생활시설(점포)부분은 조사 시점 현재 공실로 보이나 내부 확인은 불가하였음)
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박종국(전입세대:신모야-모) 대항력 없음 | 2층 앞쪽:방2,거실,부엌 | 전입: 2015-12-02 확정: - 배당: - | 보: 3,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 2층 우측:방1,부엌 | 전입: 2025-03-04 확정: - 배당: - | 보: 1,000원 월: 20원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (2건) | - | 보: 4,000원 월: 20원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 1999-04-30 | 근저당권 | 김OO | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | 2026-04-08 | 경매개시결정(신청채권) | 서OOOOOOOO | 80,146,085원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
- 일괄매각. 제시외 건물(1-1,1-2) 매각 포함 - 현장조사시 이해관계인의 폐문부재로 내부 확인이 곤란하였으므로 입찰시 대상 물건의 내부 이용상황 및 관리상태 등에 대하여 확인 요함(임차인 및 이웃 주민의 탐문에 의하면 1층 주택 부분은 소유자가 살았으며, 근린생활시설(점포)부분은 조사 시점 현재 공실로 보이나 내부 확인은 불가하였음)
당사자 내역
| 채권자 | 서OOOOOOOO | 채무자 | 김OO(OOOOOOOOO) |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 김OO(OOOOOOOOO) | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경상남도 창원시 마산합포구 오동동4길 13-1 (오동동) | 대지면적 | 142.13㎡ (43.0평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 206.43㎡ (62.4평) | 건축면적 | 105.66㎡ (32.0평) | 건폐율 / 용적률 | 74.3% / 145.2% |
| 주용도 | 단독주택 | 주구조 / 층수 | 벽돌구조 | 사용승인일자 | 1994-01-13 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 창원시 관할 등기소 (마산지원) | 마산지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 경상남도 관할 지방국세청 | 경상남도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 창원시세무서 | 창원시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 마산합포구 행정복지센터(주민센터) | 경상남도 창원시 마산합포구 오동동4길 13-1 (오동동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 4억 609만원 | 3억 3,299만원 | 82% | 6.2명 | 3억 3,299만원 |
| 최근 3개월 | 4억 609만원 | 3억 2,893만원 | 81% | 5.8명 | 3억 2,893만원 |
| 최근 6개월 | 4억 609만원 | 3억 2,487만원 | 80% | 5.4명 | 3억 2,487만원 |
| 최근 12개월 | 4억 609만원 | 3억 2,081만원 | 79% | 5.1명 | 3억 2,081만원 |
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 61점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
연결 문서가 없어 자동 판단 근거가 제한적입니다.
연결된 사진 자료가 없습니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 2억 304만원
- 필요 현금(실투자)
- 2억 1,551만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 2억 6,314만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 8,825만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 3억 619만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 7,805만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 2건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 0건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 0장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 0% 하락, 유찰 0회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
- 3
감정평가서, 현황조사서, 매각물건명세서 원문 확보가 필요한지 확인해 주세요.
근거: 연결 문서가 없어 자동 판단 근거가 제한적입니다.
- 4
현장 확인 또는 원천 사이트 사진 확인이 필요한지 검토해 주세요.
근거: 연결된 사진 자료가 없습니다.
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