2025타경11764
유찰 4회지분매각| 소재지 | 경상남도 양산시 상북면 산46-4 [도로명] [토지 임야 94813㎡ 공유자 김태균의 지분 215206분의 33404.25 전부] | 경매구분 | 매각물건 토지지분매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 임야 | 접수/개시결정 | 2025.05.07 | 매각물건 | 1.지분매각. 공유자 우선매수권(민사집행법 제140조)행사에 따른 매수신고가 매수보증금의 미납으로 실효되는 경우, 그 공유자는 해당 부동산의 다음 매각기일에서는 우선매수청구권을 행사할 수 없음 2.본건은 소나무, 잡목 자생하는 임야로 토지상에 분묘의 유무 또는 개수는 물리적으로 확인이 곤란함. 입찰시 유의 3.본건 토지 상에 자생하는 입목(자연림)은 토지에 포함하여 평가함 4.본건 토지의 북서측 일부가 도로부지로 이용 중이나 전체 토지면적 대비 |
| 토지면적 | 0 | 건물면적 | 0 | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 309,054,900원 | 최저가격 | (12%)36,360,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)3,636,000원 | 청구금액 | 7,024,387원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 4회 | 2026.07.29 | (34%)106,006,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.09.02 | (24%)74,204,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.10.08 | (17%)51,943,000원 | 유찰 |
| 7회 | 2026.11.11 | (12%)36,360,000원 | 진행 |
물건 사진 (6장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경상남도 양산시 상북면 산46-4 | 대 | - | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | 경상남도 양산시 상북면 산46-4 ([토지 임야 94813㎡ 공유자 김태균의 지분 215206분의 33404.25 전부]) | 임야 | - | 토지·건물 일괄평가 | 1.지분매각. 공유자 우선매수권(민사집행법 제140조)행사에 따른 매수신고가 매수보증금의 미납으로 실효되는 경우, 그 공유자는 해당 부동산의 다음 매각기일에서는 우선매수청구권을 행사할 수 없음 2.본건은 소나무, 잡목 자생하는 임야로 토지상에 분묘의 유무 또는 개수는 물리적으로 확인이 곤란함. 입찰시 유의 3.본건 토지 상에 자생하는 입목(자연림)은 토지에 포함하여 평가함 4.본건 토지의 북서측 일부가 도로부지로 이용 중이나 전체 토지면적 대비 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: - 건물: - | 309,054,900원 | |||
본건은 경상남도 양산시 상북면 소석리 소재 다이아몬드골프장 남동측 인근에 위치하 며 주위는 농경지, 임야 등으로 형성되어 있음. 차량 접근 가능하며 북동측 원거리에 시내버스정류장이 소재함. 남하향의 급경사지대의 부정형 토지로서 자연림으로 이용중임. 북측으로 폭 10M 정도의 아스팔트포장도로에, 북서측으로 폭 4M 정도의 콘크리트포 장 및 비포장도로에 각각 접함. 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관 한 법률>, 임업용산지<산지관리법>. - 임대관계 : 미상임. - 기 타 :
1.지분매각. 공유자 우선매수권(민사집행법 제140조)행사에 따른 매수신고가 매수보증금의 미납으로 실효되는 경우, 그 공유자는 해당 부동산의 다음 매각기일에서는 우선매수청구권을 행사할 수 없음 2.본건은 소나무, 잡목 자생하는 임야로 토지상에 분묘의 유무 또는 개수는 물리적으로 확인이 곤란함. 입찰시 유의 3.본건 토지 상에 자생하는 입목(자연림)은 토지에 포함하여 평가함 4.본건 토지의 북서측 일부가 도로부지로 이용 중이나 전체 토지면적 대비
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 7 | 1987-04-20 | 소유권 | 김OO | - | 소멸 | - |
| 6 | 1999-06-29 | 소유권 | 김OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2000-09-16 | 소유권 | 김OO | - | 소멸 | - |
| 4 | 2000-09-16 | 소유권 | 김OO | - | 소멸 | - |
| 1 | 2014-07-11 | 소유권 | 김OO | - | 소멸 | - |
| 3 | 2014-07-11 | 소유권 | 김OO | - | 소멸 | - |
| 5 | 2014-07-11 | 소유권 | 김OO | - | 소멸 | - |
| 8 | 2024-07-24 | 가압류 | 부OO | 6,249,990원 | 소멸기준 | - |
| 9 | 2025-05-08 | 강제경매 | 부OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
1.지분매각. 공유자 우선매수권(민사집행법 제140조)행사에 따른 매수신고가 매수보증금의 미납으로 실효되는 경우, 그 공유자는 해당 부동산의 다음 매각기일에서는 우선매수청구권을 행사할 수 없음 2.본건은 소나무, 잡목 자생하는 임야로 토지상에 분묘의 유무 또는 개수는 물리적으로 확인이 곤란함. 입찰시 유의 3.본건 토지 상에 자생하는 입목(자연림)은 토지에 포함하여 평가함 4.본건 토지의 북서측 일부가 도로부지로 이용 중이나 전체 토지면적 대비
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경상남도 양산시 상북면 산46-4 | 대지면적 | - | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | - | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 임야 | 주구조 / 층수 | - | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 양산시 관할 등기소 (울산지방법원) | 울산지방법원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 경상남도 관할 지방국세청 | 경상남도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 양산시세무서 | 양산시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 상북면 행정복지센터(주민센터) | 경상남도 양산시 상북면 산46-4 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 3억 905만원 | 2억 5,342만원 | 82% | 6.2명 | 2억 5,342만원 |
| 최근 3개월 | 3억 905만원 | 2억 5,033만원 | 81% | 5.8명 | 2억 5,033만원 |
| 최근 6개월 | 3억 905만원 | 2억 4,724만원 | 80% | 5.4명 | 2억 4,724만원 |
| 최근 12개월 | 3억 905만원 | 2억 4,415만원 | 79% | 5.1명 | 2억 4,415만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 63점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약이 9건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 88.2%입니다.
유찰 횟수가 4회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 1,818만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,657만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 2,356만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,413만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 2,741만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,322만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 9건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 11장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 88.2% 하락, 유찰 4회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 9건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 88.2%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 4회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (9건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경1369 | 토지·임야 | 경상남도 양산시 상북면 좌삼리 127-2 | 2026.05.06 | 12억 3,024만원 | 8억원 | 65% | 매각 |
| 2025타경11297 | 토지·임야 | 경상남도 양산시 어곡동 1309 | 2026.07.09 | 4억 4,448만원 | 2억 1,810만원 | 49.1% | 매각 |
| 2025타경11297 | 토지·임야 | 경상남도 양산시 어곡동 1236-3 | 2026.07.09 | 4억 4,190만원 | 2억 3,780만원 | 53.8% | 매각 |
| 2025타경1042 | 토지·임야 | 경상남도 양산시 상북면 내석리 255-2 | 2026.08.04 | 2억 213만원 | 1억 2,010만원 | 59.4% | 매각 |
| 2025타경1042 | 토지·임야 | 경상남도 양산시 상북면 255-2 | 2026.08.04 | 2억 213만원 | 1억 2,010만원 | 59.4% | 매각 |
| 2024타경120141 | 토지·임야 | 경상남도 양산시 어곡동 288 | 2026.01.13 | 2억 7,977만원 | 1억 9,584만원 | 70% | 매각 |
| 2024타경120141 | 토지·임야 | 경상남도 양산시 어곡동 305-9 | 2026.05.21 | 9,727만원 | 6,228만원 | 64% | 매각 |
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