2025타경11297
유찰 3회2026.10.22 (133호 법정)||
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| 소재지 | 경상남도 양산시 어곡동 1202-3 [도로명] [토지 답 460㎡] | 경매구분 | 매각물건 토지 매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 전답 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 1. 농지취득자격증명 필요 없음. 2. 공부상 지목은 답이나 현황은 일부는 전, 일부는 포락지, 일부는 휴경지(하천과 농지의 경계에 있는 경사지)임. |
| 토지면적 | 460㎡ (139.2평) | 건물면적 | 0 | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 250,700,000원 | 최저가격 | (17%)42,135,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)4,213,500원 | 청구금액 | 710,000,000원 | 채권자 | 채권자 있음 |
■
입찰진행입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 3회 | 2026.07.09 | (49%)122,843,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.08.13 | (34%)85,990,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.09.17 | (24%)60,193,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.10.22 | (17%)42,135,000원 | 진행 |
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물건 사진 (19장)
사진 01
사진 02
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사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경상남도 양산시 어곡동 1202-3 | 답 (일반공업지역) | 460㎡ (139.2평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 319,500원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경상남도 양산시 어곡동 1202-3 ([토지 답 460㎡]) | 전답 | - | 토지·건물 일괄평가 | 1. 농지취득자격증명 필요 없음. 2. 공부상 지목은 답이나 현황은 일부는 전, 일부는 포락지, 일부는 휴경지(하천과 농지의 경계에 있는 경사지)임. |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 460㎡ (139.2평) 건물: - | 250,700,000원 | |||
[현황 · 위치 및 주변환경]
본건은 경상남도 양산시 어곡동 소재 "경남외국어고등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위 는 중·소규모 공장 및 농경지 등으로 형성된 지역임. 기호(1,2) 본건까지 차량접근 가능하며, 제반 대중교통사정은 보통시 됨. 기호(3) 본건 인근까지 차량접근 가능하나, 대중교통사정은 다소 불편시 됨. 기호(1) : 경사지의 묵전상태임. 기호(2) : 평지의 전(공업나지). 기호(3) : 현황 '전'상태임. 기호(1,2) : 중로한면에 접함. 기호(3) : 지적도상 맹지임. 기호(1) : 일반공업지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 하천법에 의한 하천구역 하천예정지 등은 해당 부서에 별도로 확인하 시길 바랍니다. 기호(2) : 일반공업지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 기호(3) : 준공업지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관 한 법률
[참고사항]
1. 농지취득자격증명 필요 없음. 2. 공부상 지목은 답이나 현황은 일부는 전, 일부는 포락지, 일부는 휴경지(하천과 농지의 경계에 있는 경사지)임.
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임차인 현황
말소기준일(소액) : 2019-06-26|배당요구종기일 : 2025.05.08
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 관련물건번호 ( 3 건) 대항력 없음 | 1 유찰 2 유찰 3 유찰 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 3,123원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (1건) | - | 보: 3,123원 | 인수총액 0원 | - | |
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등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
말소기준권리 : 2019. 6. 26. 근저당권|청구/채권금액 : 710,000,000원
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 | 2003-01-03 | 소유권이전 | 배OO | 200,301,032원 | 증여 | 2003.01.03 갑(2) 소유권이전 배OO 증여 |
| 1 | 2003-01-03 | 소유권 | 배OO | - | 소멸 | - |
| 1 | 2003-01-03 | 합병한 답168㎡에대한 이기 소유권이전 | 배OO | 200,301,035,168원 | 증여 | 2003.01.03 갑(5) 합병한 답168㎡에대한 이기 소유권이전 배OO 증여 |
| 2 | 2003-01-03 | 합병한 답6㎡에대한 이기 소유권이전 | 배OO | 2,003,010,366원 | 증여 | 2003.01.03 갑(6) 합병한 답6㎡에대한 이기 소유권이전 배OO 증여 |
| 3 | 2003-01-03 | 합병한 답18㎡에대한 이기 소유권이전 | 배OO | 20,030,103,718원 | 증여 | 2003.01.03 갑(7) 합병한 답18㎡에대한 이기 소유권이전 배OO 증여 |
| 2 | 2019-06-26 | 근저당권 | 농OO | 1,644,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2019-06-26 | 지상권 | 양OO | - | 소멸 | - |
| 4 | 2019-06-26 | 지상권 | 양OO | - | 소멸 | - |
| 4 | 2019-06-26 | 근저당권설정 | 농협자산관리회사 (영남권역관리센터) | 1,644,000,000원 | 말소기준등기 확정채권양도전:양산농협 | 2019.06.26 을(9) 근저당권설정 농협자산관리회사 (영남권역관리센터) 1,644,000,000 말소기준등기 확정채권양도전:양산농협 소멸 |
| 4 | 2019-06-26 | 근저당권설정 | 농협자산관리회사 (영남권역관리센터) | 1,644,000,000원 | 말소기준등기 확정채권양도전:양산농협 | 2019.06.26 을(9) 근저당권설정 농협자산관리회사 (영남권역관리센터) 1,644,000,000 말소기준등기 확정채권양도전:양산농협 소멸 |
| 5 | 2019-06-26 | 지상권 | 양OO | - | 소멸 | - |
| 6 | 2019-06-26 | 지상권 | 양OO | - | 소멸 | - |
| 5 | 2023-02-27 | 압류 | 양산세무서장 | 202,302,278원 | 말소 | 2023.02.27 갑(8) 압류 양산세무서장 소멸 |
| 7 | 2023-02-27 | 압류 | 국 | - | 소멸 | - |
| 6 | 2023-08-28 | 가압류 | 서울보증보험(주) | 32,545,480원 | 2023카단13059 | 2023.08.28 갑(9) 가압류 서울보증보험(주) 32,545,480 2023카단13059 소멸 |
| 6 | 2023-08-28 | 가압류 | 서울보증보험(주) | 32,545,480원 | 2023카단13059 | 2023.08.28 갑(9) 가압류 서울보증보험(주) 32,545,480 2023카단13059 소멸 |
| 8 | 2023-08-28 | 가압류 | 서OO | 32,545,480원 | 소멸 | - |
| 7 | 2024-02-15 | 가압류 | 오릭스캐피탈코리아(주) | 50,871,133원 | 2024카단803341 | 2024.02.15 갑(10) 가압류 오릭스캐피탈코리아(주) 50,871,133 2024카단803341 소멸 |
| 7 | 2024-02-15 | 가압류 | 오릭스캐피탈코리아(주) | 50,871,133원 | 2024카단803341 | 2024.02.15 갑(10) 가압류 오릭스캐피탈코리아(주) 50,871,133 2024카단803341 소멸 |
| 9 | 2024-02-15 | 가압류 | 오OO | 50,871,133원 | 소멸 | - |
| 10 | 2024-04-17 | 근저당권 | 이OO | 30,000,000원 | 소멸 | - |
| 8 | 2024-04-17 | 근저당권설정 | 이OO | 30,000,000원 | 말소 | 2024.04.17 을(14) 근저당권설정 이OO 30,000,000 소멸 |
| 8 | 2024-04-17 | 근저당권설정 | 이OO | 30,000,000원 | 말소 | 2024.04.17 을(14) 근저당권설정 이OO 30,000,000 소멸 |
| 11 | 2024-09-03 | 근저당권 | 양OO | 48,000,000원 | 소멸 | - |
| 9 | 2024-09-03 | 근저당권설정 | 양OO | 48,000,000원 | 말소 | 2024.09.03 을(15) 근저당권설정 양산농협 48,000,000 소멸 |
| 9 | 2024-09-03 | 근저당권설정 | 양OO | 48,000,000원 | 말소 | 2024.09.03 을(15) 근저당권설정 양산농협 48,000,000 소멸 |
| 10 | 2025-02-07 | 임의경매 | 농협자산관리회사 | 710,000,000원 | 2025타경11297 | 2025.02.07 갑(11) 임의경매 농협자산관리회사 청구금액 710,000,000 2025타경11297 소멸 |
| 10 | 2025-02-07 | 임의경매 | 농협자산관리회사 | 710,000,000원 | 2025타경11297 | 2025.02.07 갑(11) 임의경매 농협자산관리회사 청구금액 710,000,000 2025타경11297 소멸 |
| 12 | 2025-02-07 | 임의경매 | 농OO | - | 소멸 | - |
| 11 | 2025-03-13 | 압류 | 양OO | 2,025,031,312원 | 말소 | 2025.03.13 갑(12) 압류 양산시 소멸 |
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주의사항 및 매각조건
1. 농지취득자격증명 필요 없음. 2. 공부상 지목은 답이나 현황은 일부는 전, 일부는 포락지, 일부는 휴경지(하천과 농지의 경계에 있는 경사지)임.
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당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
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국토교통부 실거래가 원문 ↗국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
매매 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
전·월세 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
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체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
■
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경상남도 양산시 어곡동 1202-3 | 대지면적 | 460㎡ (139.2평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | - | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 전답 | 주구조 / 층수 | - | 사용승인일자 | - |
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관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 양산시 관할 등기소 (울산지방법원) | 울산지방법원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 경상남도 관할 지방국세청 | 경상남도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 양산시세무서 | 양산시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 어곡동 행정복지센터(주민센터) | 경상남도 양산시 어곡동 1202-3 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
■
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 2억 5,070만원 | 2억 557만원 | 82% | 6.2명 | 2억 557만원 |
| 최근 3개월 | 2억 5,070만원 | 2억 306만원 | 81% | 5.8명 | 2억 306만원 |
| 최근 6개월 | 2억 5,070만원 | 2억 56만원 | 80% | 5.4명 | 2억 56만원 |
| 최근 12개월 | 2억 5,070만원 | 1억 9,805만원 | 79% | 5.1명 | 1억 9,805만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
신뢰도: 보통 (55%)taxonomy_median_baseline
AI 예측 낙찰가
1억 9,890만원
최저매각가 대비 +2,341만원
예상 최저가 대비 낙찰가율
113.3%
토지 기준 회귀 추정
AI 리스크 점수20.6점
낮을수록 권리·점유 안전
AI 유동성 지수43.2점
시장 거래 회전 및 환금성
종합 추천 점수41.79점
가격 매력도 및 안정성 종합
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표R3중점 확인 필요
위험도 점수: 51점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 항목 다수확인
등기 요약이 31건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
임차·점유 정보 확인 필요주의
임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
큰 가격 할인확인
감정가 대비 최저가 하락률이 약 83.2%입니다.
유찰 반복확인
유찰 횟수가 3회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금보수 시나리오
4,213만원
- 예상 대출액
- 2,106만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,953만원
- 가정 조건
- LTV 50%
기준 시나리오 (권장)
4,550만원
- 예상 대출액
- 2,730만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,670만원
- 가정 조건
- LTV 60%
공격 시나리오
4,887만원
- 예상 대출액
- 3,176만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,564만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트권리확인 필요
등기 요약 31건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
점유확인 필요
임차·점유 데이터 1건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
원문준비 완료
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
현장준비 완료
사진 24장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
가격확인 필요
감정가 대비 83.2% 하락, 유찰 3회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
자금준비 완료
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 31건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 83.2%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 3회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석평균 낙찰가율 54.31%
100% 이상 (경합) 75%~100% (적정) 75% 미만 (저가) 평균선
인근 유사 물건 낙찰 사례 (5건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경11297 | 토지·임야 | 경상남도 양산시 어곡동 1236-3 | 2026.07.09 | 4억 4,190만원 | 2억 3,780만원 | 53.8% | 매각 |
| 2025타경11297 | 토지·임야 | 경상남도 양산시 어곡동 1309 | 2026.07.09 | 4억 4,448만원 | 2억 1,810만원 | 49.1% | 매각 |
| 2024타경120141 | 토지·임야 | 경상남도 양산시 어곡동 288 | 2026.01.13 | 2억 7,977만원 | 1억 9,584만원 | 70% | 매각 |
| 2024타경120141 | 토지·임야 | 경상남도 양산시 어곡동 305-9 | 2026.05.21 | 9,727만원 | 6,228만원 | 64% | 매각 |
| 2024타경120141 | 토지·임야 | 경상남도 양산시 어곡동 288 | 2026.06.30 | 2억 7,977만원 | 9,696만원 | 34.7% | 매각 |
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