관련물건번호 (1건)

2025타경35130

유찰 4회지분매각

매각기일:2026.10.22 (별관 제122호 법정)|담당계:부천지원 경매4계 ((032)320-1134(구내:1134))|배당종기일:2026.03.03

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소재지	경기도 부천시 원미구 신흥로 223 (중동) [도로명] 경기도 부천시 원미구 신흥로 223 (중동,신중동역 랜드마크 푸르지오시티)			경매구분	부동산임의경매
물건종류	근린상가	접수/개시결정	2025.11.26	매각물건	집합건축물대장상 용도는 '근린생활시설'이며 현황 공실임
토지면적	9,008.3㎡ (2725.0평)	건물면적	33.95㎡ (10.3평)	소유자	김OO
감정가격	378,000,000원	최저가격	(24%)90,758,000원	채무자	김OO
입찰보증금	(10%)9,075,800원	청구금액	304,983,726원	채권자	에OOOOOOOOOOOOOOOOOOO

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입찰 진행 내용

입찰진행

회차	매각기일	최저매각가격 (율)	결과
1회	2026.06.02	(100%)378,000,000원	유찰
2회	2026.07.07	(70%)264,600,000원	유찰
3회	2026.10.22	(24%)90,758,000원	진행

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물건 사진 (1장)

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현장 · 공간정보 뷰어

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매각 물건 현황

감정기관 : 은OOOOOOOOO OOO · 개별공시지가(2026) : 9,484,000원/㎡

목록	소재지 · 지번	용도 · 구조 · 내역	면적	감정가 · 단가	비고
토지 1	경기도 부천시 원미구 신흥로 223 (중동)	대 (일반상업지역)	9,008.3㎡ (2725.0평)	토지·건물 일괄평가공시지가 9,484,000원/㎡	매각포함
건물 2	경기도 부천시 원미구 신흥로 223 (중동) (경기도 부천시 원미구 신흥로 223 (중동,신중동역 랜드마크 푸르지오시티))	철골철근콘크리트구조,철근콘크리트구조	33.95㎡ (10.3평)	토지·건물 일괄평가	집합건축물대장상 용도는 '근린생활시설'이며 현황 공실임
총 감정가격 합계			토지: 9,008.3㎡ (2725.0평) 건물: 33.95㎡ (10.3평)	378,000,000원

[공부와의 차이]

철근콘크리트구조, 철근콘크리트구조 평지붕 지하7층 지상49층 건물 내 3층329호로서, 외벽: 테라코타 및 복합판넬마감, 강화유리마감 등, 천장: 텍스마감 등, 내벽: 판넬마감 등, 바닥: 시멘트바닥 등, 창호: 칼라알루미늄새시창호 등임. 집합건축물대장상 용도는 '근린생활시설'이며 현황 공실임. 천정형에어컨, 화재탐지설비, 스프링클러설비, 공용부분에 위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 에스컬레이터설비 등이 되어있음. 인접 필지 및 도로와 등고평탄한 사다리형 토지로, 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중임. 본건 북측 및 서측으로 폭 약15m

[현황 · 위치 및 주변환경]

본건은 경기도 부천시 원미구 중동 소재 '중흥중학교' 남동측 인근에 소재하며, 주위는 업무시설, 판매시설, 근린생활시설 및 아파트 등이 혼재되어 있는 지역임. 본건 건물까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철(지하철7호선 신중동역) 등이 소재하여 대중교통 이용은 편리한 편임. 철골

[참고사항]

집합건축물대장상 용도는 '근린생활시설'이며 현황 공실임

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임차인 현황

말소기준일(소액) : 2023-01-20|배당요구종기일 : 2026.03.03

임차인 / 대항력	점유부분 / 기간	전입 / 확정 / 배당	보증금 / 차임	권리분석	비고
조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정)

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등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)

말소기준권리 : 2023.1.20.근저당|청구/채권금액 : 304,983,726원

순번	접수일자	등기목적 / 권리종류	권리자 (채권자)	채권금액	소멸여부	비고
1	2023-01-20	근저당	김O	-	말소	말소기준권리 (최선순위)
2	2025-11-26	경매개시결정(신청채권)	에OOOOOOOOOOOOOOOOOOO	304,983,726원	소멸	경매신청 채권청구액

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주의사항 및 매각조건

집합건축물대장상 용도는 '근린생활시설'이며 현황 공실임

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당사자 내역

채권자	에OOOOOOOOOOOOOOOOOOO	채무자	김OO
소유자	김OO	관련사건	대법원 나의사건검색 ↗

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국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)

국토교통부 실거래가 원문 ↗

매매 실거래 요약 (단위: 만원)

계약년월	건수	최저가	평균가	최고가
동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능)

전·월세 실거래 요약 (단위: 만원)

계약년월	건수	최저가	평균가	최고가
동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능)

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체납 내역 (관리비 등)

조사일자	체납금액	비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부)
경매개시 이후 조사	체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인)	공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수

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건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)

대지위치	경기도 부천시 원미구 신흥로 223 (중동)			대지면적	9,008.3㎡ (2725.0평)
연면적	33.95㎡ (10.3평)	건축면적	-	건폐율 / 용적률	- / 0.4%
주용도	근린상가	주구조 / 층수	철골철근콘크리트구조,철근콘크리트구조	사용승인일자	-

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관할 행정기관 안내

기관구분	기관명	소재지 주소	대표전화	관할구역/바로가기
등기소	부천시 관할 등기소 (부천지원)	부천지원 경매집행관실 등기국(과)	법원 안내 대표전화	홈페이지 ↗
지방국세청	중부/인천지방국세청	경기도 지방국세청 청사	국번없이 126	홈페이지 ↗
관할세무서	부천시세무서	부천시 관내 세무서	국번없이 126 (국세상담센터)	홈페이지 ↗
행정복지센터	원미구 행정복지센터(주민센터)	경기도 부천시 원미구 신흥로 223 (중동)	관할 시·군·구 대표전화	홈페이지 ↗

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법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가

집계기간	평균감정가	평균매각가	평균매각가율	평균입찰자수	예상매각가 (추정)
최근 1개월	3억 7,800만원	3억 996만원	82%	6.2명	3억 996만원
최근 3개월	3억 7,800만원	3억 618만원	81%	5.8명	3억 618만원
최근 6개월	3억 7,800만원	3억 240만원	80%	5.4명	3억 240만원
최근 12개월	3억 7,800만원	2억 9,862만원	79%	5.1명	2억 9,862만원

■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측

신뢰도: 보통 (64%)taxonomy_median_baseline

AI 예측 낙찰가

2억 7,442만원

최저매각가 대비 +982만원

예상 최저가 대비 낙찰가율

103.7%

상업/업무시설 기준 회귀 추정

AI 리스크 점수19.7점

낮을수록 권리·점유 안전

AI 유동성 지수56.2점

시장 거래 회전 및 환금성

종합 추천 점수48.865점

가격 매력도 및 안정성 종합

■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석

법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표

R3중점 확인 필요

위험도 점수: 50점 / 100점

가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.

핵심 주의 요인 (4건)

입찰 전 우선 소명 대상

등기 요약 부족주의

등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.

감정평가서 확인 필요확인

법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.

큰 가격 할인확인

감정가 대비 최저가 하락률이 약 76.0%입니다.

유찰 반복확인

유찰 횟수가 4회입니다.

입찰가 및 필요 자금 시나리오

대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금

보수 시나리오

9,075만원

예상 대출액: 4,537만원
필요 현금(실투자): 5,437만원
가정 조건: LTV 50%

기준 시나리오 (권장)

9,801만원

예상 대출액: 5,881만원
필요 현금(실투자): 4,828만원
가정 조건: LTV 60%

공격 시나리오

1억 527만원

예상 대출액: 6,843만원
필요 현금(실투자): 4,600만원
가정 조건: LTV 65%

6대 실사 점검표 (Due Diligence)

입찰 전 필수 체크리스트

권리확인 필요

등기 요약 0건 기준입니다.

→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인

점유준비 완료

임차·점유 데이터 0건 기준입니다.

→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조

원문확인 필요

연결 문서 5건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.

→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보

현장준비 완료

사진 1장, 위반건축물 신호 없음

→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인

가격확인 필요

감정가 대비 76.0% 하락, 유찰 4회

→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인

자금준비 완료

보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.

→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정

전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토

가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.

원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.

입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)

전문가 검토 권장

1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
2
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 76.0%입니다.
4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 4회입니다.

■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석

인근 반경 5km 분석

인근 법원 경매 낙찰가율 추이

동일 용도 최근 낙찰 사례 분석

인근 매각표본 10건 분석

평균 낙찰가율 40.35%

최고 62% · 최저 18.6%

100% 이상 (경합) 75%~100% (적정) 75% 미만 (저가) 평균선

인근 유사 물건 낙찰 사례 (17건)

최근 매각 일자순

사건번호	물건용도	소재지	매각일자	감정가	낙찰가	낙찰가율	결과
2024타경2642	근린상가	경기도 부천시 원미구 신흥로 223 (중동)	2026.08.25	4억 2,200만원	8,050만원	19.1%	매각
2025타경33588	근린상가	경기도 부천시 원미구 중동로254번길 15 (중동)	2026.08.27	8억 3,900만원	5억 2,000만원	62%	변경
2024타경46291	근린상가	경기도 부천시 원미구 장말로293번길 14-13 (심곡동, 스타파크힐s)	2026.07.07	2억 7,600만원	5,830만원	21.1%	매각
2024타경1014	근린상가	경기도 부천시 원미구 송내대로 239 (상동)	2026.08.11	1억 1,100만원	2,067만원	18.6%	매각
2024타경1014	근린상가	경기도 부천시 원미구 송내대로 239 (상동)	2026.07.09	1억 1,100만원	2,680만원	24.1%	매각
2025타경34360	근린상가	경기도 부천시 원미구 신흥로53번길 32 (심곡동, 스카이포인트아파트)	2026.07.09	3억 4,000만원	1억 1,862만원	34.9%	매각
2025타경34360	근린상가	경기도 부천시 원미구 신흥로53번길 32 (심곡동, 스카이포인트아파트)	2026.06.04	5억 4,500만원	2억 7,000만원	49.5%	매각