2025타경71810
유찰 6회제시외건물포함| 소재지 | 경기도 양주시 백석읍 348 [도로명] 경기도 양주시 기산로 462-1 | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 기타 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 일괄매각, 제시외 건물 포함, 목록3:농지취득자격증명 요함(미제출시 보증금 미반환) |
| 토지면적 | 957㎡ (289.5평) | 건물면적 | 419.68㎡ (127.0평) (제시외 건물 포함) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 3,094,631,400원 | 최저가격 | (17%)520,115,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)52,011,500원 | 청구금액 | 1,445,501,012원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 3회 | 2026.01.27 | (49%)1,516,369,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.03.03 | (34%)1,061,458,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.05.19 | (24%)743,021,000원 | 진행 |
| 6회 | 2026.11.10 | (17%)520,115,000원 | 03 |
물건 사진 (78장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경기도 양주시 백석읍 348 | 창고용지 (계획관리지역) | 957㎡ (289.5평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 293,400원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경기도 양주시 백석읍 348 (경기도 양주시 기산로 462-1) | 일반철골구조 · (창고시설) | 419.68㎡ (127.0평) | 일괄평가 (대장연면적 198㎡) | 일괄매각, 제시외 건물 포함, 목록3:농지취득자격증명 요함(미제출시 보증금 미반환) |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 957㎡ (289.5평) 건물: 419.68㎡ (127.0평) | 3,094,631,400원 | |||
본건은 경기도 파주시 광탄면 기산리 소재 '마장호' 동측 인근에 위치하며, 주위는 식당, 까페, 펜션, 숙박업소, 요양원 등의 근린생활시설 등과 주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로서 제반 입지조건 및 주위환경은 보통임. 본건까지 차량의 진입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하나, 운행의 빈도 등으로 보아 대중교통 여건은 다소 불편함. 기호 1은 부정형의, 기호 3,4는 유사 사다리형의, 기호 5는 세장형의 토지로서 북향의 완만 한 경사지 이며 기호 1은 상업용 건부지(숙박시설)로, 기호 3은 주차장 등의 부속토지로, 기호 4,5는 현항 도로로 이용중임. 본건 북측의 소로와 연계된 교각을 통하여 본건 기호 4,5 내로 폭 약 4 미터의 포장도로가 개설되어 있음. 기호 1,3~5 : 계획고한리지역, 성장관리계획구역(주거형,백석32), 가축사육제한구역 (모든축종 제한), 제한보호구역(위임지역15M), 성장관리권역. 본건 기호 1,3 지상에는 별첨 지적 및 건물개황도, 사진용
일괄매각, 제시외 건물 포함, 목록3:농지취득자격증명 요함(미제출시 보증금 미반환)
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2022-10-11 확정: 2025-05-26 배당: 2025-05-26 | 보: 3,800만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 조OO 대항력 없음 | 1층방3칸 | 전입: 2022-10-11 확정: - 배당: 2025-05-26 | 보: 3,800만원 월: 300,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 조OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2022-10-11 확정: 2025-05-26 배당: 2025-05-26 | 보: 3,800만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 조OO 대항력 없음 | 01 | 전입: 2022-10-11 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (4건) | - | 보: 1억 1,400만원 월: 300,000원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2008-02-29 | 소유권 | 조OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2016-09-30 | 근저당권 | (OOOOOO | 1,491,600,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2022-10-19 | 가압류 | 롯OO | 29,952,525원 | 소멸 | - |
| 4 | 2022-11-09 | 가압류 | (OOOOOOO | 100,750,084원 | 소멸 | - |
| 5 | 2022-11-22 | 가압류 | 삼OO | 32,385,283원 | 소멸 | - |
| 6 | 2022-12-07 | 가압류 | (OOOOOOO | 78,972,819원 | 소멸 | - |
| 7 | 2022-12-12 | 가압류 | 신OO | 211,200,000원 | 소멸 | - |
| 8 | 2022-12-14 | 가압류 | (OOOOOOOOOO | 16,441,392원 | 소멸 | - |
| 9 | 2023-02-13 | 가압류 | 신OO | 16,794,085원 | 소멸 | - |
| 10 | 2023-05-16 | 가압류 | 농OO | 34,241,419원 | 소멸 | - |
| 11 | 2025-03-07 | 임의경매 | 유OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
일괄매각, 제시외 건물 포함, 목록3:농지취득자격증명 요함(미제출시 보증금 미반환)
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경기도 양주시 백석읍 348 | 대지면적 | 957㎡ (289.5평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 198㎡ (59.9평) | 건축면적 | 198㎡ (59.9평) | 건폐율 / 용적률 | 20.7% / 20.7% |
| 주용도 | 창고시설 | 주구조 / 층수 | 일반철골구조 | 사용승인일자 | 2008-07-11 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 양주시 관할 등기소 (의정부지방법원) | 경기도 의정부시 녹양로34번길 23 (가능동) 등기국(과) | 031-828-0114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 중부/인천지방국세청 | 경기도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 양주시세무서 | 양주시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 백석읍 행정복지센터(주민센터) | 경기도 양주시 백석읍 348 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 30억 9,463만원 | 25억 3,759만원 | 82% | 6.2명 | 25억 3,759만원 |
| 최근 3개월 | 30억 9,463만원 | 25억 665만원 | 81% | 5.8명 | 25억 665만원 |
| 최근 6개월 | 30억 9,463만원 | 24억 7,570만원 | 80% | 5.4명 | 24억 7,570만원 |
| 최근 12개월 | 30억 9,463만원 | 24억 4,475만원 | 79% | 5.1명 | 24억 4,475만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 81점 / 100점
자동 분석 기준으로 입찰 전 전문가 확인이 필요한 물건입니다.
핵심 주의 요인 (5건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약이 11건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 4건 있습니다.
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 83.2%입니다.
유찰 횟수가 6회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 2억 6,005만원
- 필요 현금(실투자)
- 2억 7,377만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 3억 3,703만원
- 필요 현금(실투자)
- 2억 3,886만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 3억 9,216만원
- 필요 현금(실투자)
- 2억 2,580만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 11건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 4건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 6건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 78장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 83.2% 하락, 유찰 6회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 11건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 4건 있습니다.
- 3
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 4
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 83.2%입니다.
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