2025타경511503
유찰 3회지분매각2026.11.10 (219호 법정)||
글자크기
| 소재지 | 인천광역시 제물포구 율목로 28 (율목동, 석진그린타운) [도로명] 인천광역시 중구 율목로 28 (율목동,석진그린타운) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 다세대 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | - 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
| 토지면적 | 222.8㎡ (67.4평) | 건물면적 | 45.02㎡ (13.6평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 65,000,000원 | 최저가격 | (24%)15,607,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)1,560,700원 | 낙찰가격 | 24,000,000원 | 채권자 | 채권자 있음 |
■
입찰진행입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 3회 | 2026.06.24 | (49%)31,850,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.07.24 | (34%)22,295,000원 | 매각 |
| 5회 | 2026.10.02 | (34%)22,295,000원 | 진행 |
| 5회 | 2026.11.10 | (24%)15,607,000원 | 진행 |
■
물건 사진 (15장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 인천광역시 제물포구 율목로 28 (율목동, 석진그린타운) | 대 (제2종일반주거지역) | 222.8㎡ (67.4평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 1,141,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 인천광역시 제물포구 율목로 28 (율목동, 석진그린타운) (인천광역시 중구 율목로 28 (율목동,석진그린타운)) | 철근콘크리트조 · (공동주택) | 45.02㎡ (13.6평) | 토지·건물 일괄평가 | - 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 222.8㎡ (67.4평) 건물: 45.02㎡ (13.6평) | 65,000,000원 | |||
[공부와의 차이]
철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물내의 제1층 제101호로서, (사용승인일 : 1995.6.22.) 외벽 : 드라이비트 마감 창호 : 샷시창호 등 임. 다세대주택(폐문부재로 내부확인 못함)으로 이용중임. 기본적인 위생설비 및 급배수설비, 도시가스설비 등 되어 있음. 사다리형의 토지로서, 다세대주택의 건부지로 이용중임. 본건 북서측으로 노폭 약 8미터의 포장도로와 접함. 제2종일반주거지역, 도로(접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 특별관리해역(시화호-인천연안(2007.04.16.))<해양환경관리법> 없 음. 임대관계는 미상임.
[현황 · 위치 및 주변환경]
본건은 인천광역시 중구 율목동 소재 '율목공원' 남측 인근에 위치하며, 주위 일대는 동유형의 다세대주택이 밀집되어 있는 지역으로 제반 주위여건 보통임. 본건 인근까지 제반 차량출입 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 무난시됨.
[참고사항]
- 매수신청보증금 최저매각가격의 20%
■
임차인 현황
말소기준일(소액) : 2024-06-21|배당요구종기일 : 2025.11.10
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 송OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2014-06-30 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 송OO 대항력 있음 | 주거 | 전입: 2014-06-30 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 송OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2014-06-30 확정: 2014-06-30 배당: 2014-06-30 | 보: 2,014만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (3건) | - | 보: 2,014만원 | 인수총액 0원 | - | |
■
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
말소기준권리 : 2024. 6. 21. 가압류|청구/채권금액 : 56,843,124원
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2024-06-21 | 가압류 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | - | 경매개시결정(신청채권) | 신청채권자 | 56,843,124원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
회원전용등기부등본(건물·토지) 전체 을구/갑구 상세 내역 및 전입세대열람원은 로그인한 인증 회원에게만 공개됩니다.
■
주의사항 및 매각조건
- 매수신청보증금 최저매각가격의 20%
■
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
■
국토교통부 실거래가 원문 ↗국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
매매 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
전·월세 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
■
[N단지] 네이버부동산 단지 바로가기 ↗단지 정보 — (율목동, 석진그린타운)
| 단지명 | (율목동, 석진그린타운) | 총 세대수 | 14세대 | 동 수 | - | 건설사 | - |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 총 주차대수 | - | 세대당 주차 | - | 난방 방식 | 개별난방 | 난방 연료 | 도시가스 |
| 최저/최고층 | 지상 4층 | 관리사무소 | - | 충전시설 | 완속/급속 충전소 구비 | 면적 유형 | 공급/전용 다양 |
| 교육시설 | 인근 초·중·고 도보 통학권 | 편의/공원 | 단지 인근 상권 및 근린공원 인접 | ||||
■
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
■
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 인천광역시 제물포구 율목로 28 (율목동, 석진그린타운) | 대지면적 | 222.8㎡ (67.4평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 45.02㎡ (13.6평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 20.2% |
| 주용도 | 공동주택 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트조 | 사용승인일자 | 1995-06-22 |
■
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 제물포구 관할 등기소 (인천지방법원) | 인천광역시 미추홀구 소성로 163 (학익동) 등기국(과) | 032-860-1114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 중부/인천지방국세청 | 인천광역시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 제물포구세무서 | 제물포구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 율목로 행정복지센터(주민센터) | 인천광역시 제물포구 율목로 28 (율목동, 석진그린타운) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
■
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 6,500만원 | 5,330만원 | 82% | 6.2명 | 5,330만원 |
| 최근 3개월 | 6,500만원 | 5,265만원 | 81% | 5.8명 | 5,265만원 |
| 최근 6개월 | 6,500만원 | 5,200만원 | 80% | 5.4명 | 5,200만원 |
| 최근 12개월 | 6,500만원 | 5,135만원 | 79% | 5.1명 | 5,135만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
신뢰도: 보통 (55%)taxonomy_median_baseline
AI 예측 낙찰가
4,593만원
최저매각가 대비 +43만원
예상 최저가 대비 낙찰가율
101.0%
연립/다세대/빌라 기준 회귀 추정
AI 리스크 점수20.1점
낮을수록 권리·점유 안전
AI 유동성 지수75.4점
시장 거래 회전 및 환금성
종합 추천 점수64.905점
가격 매력도 및 안정성 종합
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표R3중점 확인 필요
위험도 점수: 56점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 부족주의
등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
임차·점유 정보 확인 필요주의
임차인 또는 점유 관련 데이터가 3건 있습니다.
큰 가격 할인확인
감정가 대비 최저가 하락률이 약 76.0%입니다.
유찰 반복확인
유찰 횟수가 3회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금보수 시나리오
1,560만원
- 예상 대출액
- 780만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,597만원
- 가정 조건
- LTV 50%
기준 시나리오 (권장)
1,685만원
- 예상 대출액
- 1,011만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,492만원
- 가정 조건
- LTV 60%
공격 시나리오
1,810만원
- 예상 대출액
- 1,176만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,453만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트권리확인 필요
등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
점유확인 필요
임차·점유 데이터 3건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
원문준비 완료
연결 문서 12건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
현장준비 완료
사진 15장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
가격확인 필요
감정가 대비 76.0% 하락, 유찰 3회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
자금준비 완료
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 3건 있습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 76.0%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 3회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석평균 낙찰가율 48.14%
100% 이상 (경합) 75%~100% (적정) 75% 미만 (저가) 평균선
인근 유사 물건 낙찰 사례 (17건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경511503 | 다세대·연립 | 인천광역시 제물포구 율목로 28 (율목동, 석진그린타운) | 2026.11.10 | 6,500만원 | 2,400만원 | 36.9% | 진행중 |
| 2025타경768 | 다세대·연립 | 인천광역시 제물포구 답동로24번길 28-16 (율목동, 진흥빌라) | 2026.06.18 | 5,500만원 | 1,950만원 | 35.5% | 매각 |
| 2025타경511926 | 다세대·연립 | 인천광역시 제물포구 서해대로483번길 31-10 (율목동, 제일빌라) | 2026.07.01 | 7,900만원 | 3,530만원 | 44.7% | 매각 |
| 2025타경510266 | 다세대·연립 | 인천광역시 제물포구 참외전로174번길 4 (경동) | 2026.07.30 | 2억 200만원 | 1억 2,988만원 | 64.3% | 매각 |
| 2024타경530212 | 다세대·연립 | 인천광역시 제물포구 서해대로500번길 9 (유동) | 2026.04.23 | 3억 7,900만원 | 1억 5,211만원 | 40.1% | 매각 |
| 2026타경501901 | 다세대·연립 | 인천광역시 중구 인현동 1-53 14층1403호 | 2026.08.04 | 2억 1,000만원 | 1억 1,346만원 | 54% | 매각 |
| 2025타경509926 | 다세대·연립 | 인천광역시 제물포구 참외전로244번길 22 (도원동, 광성하이츠빌라) | 2026.07.24 | 8,000만원 | 3,125만원 | 39.1% | 매각 |
YOU MAY ALSO LIKE
