2023타경11699
유찰 2회2026.05.13 (본관제106호법정)||
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| 소재지 | 대전광역시 서구 신갈마로211번안길 9 (갈마동) | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 다가구주택 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | ["임차권등기", "대항력", "가처분"] |
| 토지면적 | 447.1㎡ (135.2평) | 건물면적 | 0 | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 2,653,619,320원 | 최저가격 | (49%)1,300,274,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)130,027,400원 | 낙찰가격 | 1,700,099,001원 | 채권자 | 채권자 있음 |
■
매각입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2024.11.27 | (100%)2,653,619,320원 | 변경 |
| 2회 | 2025.05.28 | (100%)2,653,619,320원 | 변경 |
| 3회 | 2026.03.04 | (100%)2,653,619,320원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.04.08 | (70%)1,857,534,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.05.13 | (49%)1,300,274,000원 | 매각 |
■
물건 사진 (49장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 대전광역시 서구 신갈마로211번안길 9 (갈마동) | 대 (제2종일반주거지역) | 447.1㎡ (135.2평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 1,021,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 대전광역시 서구 신갈마로211번안길 9 (갈마동) | 철근콘크리트구조 | - | 토지·건물 일괄평가 | ["임차권등기", "대항력", "가처분"] |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 447.1㎡ (135.2평) 건물: - | 2,653,619,320원 | |||
[참고사항]
["임차권등기", "대항력", "가처분"]
■
임차인 현황
말소기준일(소액) : 2021-01-28|배당요구종기일 : 2024.03.28
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| (OOO 대항력 없음 | 403호 | 전입: 2021-06-22 확정: 2021-06-22 배당: 2024-01-17 | 보: 1억 9,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 기타 / 403호 | 전입: 2021-06-22 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| (OOO 대항력 없음 | 301호 | 전입: 2021-07-15 확정: 2021-07-13 배당: 2024-02-06 | 보: 1억 7,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 기타 / 301호 | 전입: 2021-07-15 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| (OOO 대항력 없음 | 202호 | 전입: 2021-08-11 확정: 2021-08-11 배당: 2024-01-04 | 보: 9,000만원 월: 200,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 기타 / 202호 | 전입: 2021-08-11 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| (OOO 대항력 없음 | 204호 | 전입: 2021-09-27 확정: 2021-08-27 배당: 2024-01-23 | 보: 1억 2,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 기타 / 204호 | 전입: 2021-09-27 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 박OO 대항력 없음 | 기타 / 402호 | 전입: 2021-10-07 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| (OOO 대항력 없음 | 402호 | 전입: 2021-10-07 확정: 2021-09-29 배당: 2024-01-16 | 보: 1억 1,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| (OOO 대항력 없음 | 203호 | 전입: 2021-10-13 확정: 2021-09-28 배당: 2024-01-05 | 보: 1억원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 기타 / 203호 | 전입: 2021-10-13 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 기타 / 201호 | 전입: 2021-10-21 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| (OOO 대항력 없음 | 201호 | 전입: 2021-10-21 확정: 2021-10-12 배당: 2024-01-12 | 보: 1억 4,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| (OOO 대항력 없음 | 302호 | 전입: 2021-11-19 확정: 2021-11-04 배당: 2024-03-22 | 보: 9,500만원 월: 100,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 최OO 대항력 없음 | 기타 / 302호 | 전입: 2021-11-19 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| (OOO 대항력 없음 | 303호 | 전입: 2021-11-25 확정: 2021-11-04 배당: 2024-03-22 | 보: 9,500만원 월: 100,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 주거 / 303호 | 전입: 2021-11-25 확정: - 배당: - | 보: 9,500만원 월: 100,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 임OO 대항력 없음 | 기타 / 206호 | 전입: 2022-09-06 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| (OOO 대항력 없음 | 206호 | 전입: 2022-09-06 확정: 2022-08-12 배당: 2024-03-18 | 보: 9,500만원 월: 100,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 장OO 대항력 없음 | 기타 / 205호 | 전입: 2022-09-28 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| (OOO 대항력 없음 | 205호 | 전입: 2022-09-28 확정: 2022-09-05 배당: 2024-03-19 | 보: 1억 2,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 주거 / 305호 | 전입: 2022-09-30 확정: - 배당: - | 보: 1억원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| (OOO 대항력 없음 | 305호 | 전입: 2022-09-30 확정: 2022-08-26 배당: 2024-01-26 | 보: 1억 1,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| (OOO 대항력 없음 | 401호 | 전입: 2022-09-30 확정: 2022-09-21 배당: 2024-01-09 | 보: 1억 5,500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 차OO 대항력 없음 | 주거 / 401호 | 전입: 2022-09-30 확정: - 배당: - | 보: 1억원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 안OO 대항력 없음 | 205호 | 전입: 2022-10-05 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 안OO 대항력 없음 | 기타 / 205호 | 전입: 2022-10-05 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 한OO 대항력 없음 | 기타 / 304호 | 전입: 2022-10-31 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| (OOO 대항력 없음 | 304호 | 전입: 2022-10-31 확정: 2022-10-19 배당: 2024-02-29 | 보: 1억 2,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| (OOO 대항력 없음 | 101호 | 전입: 2023-10-04 확정: 2023-11-01 배당: 2024-03-02 | 보: 1,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 곽OO 대항력 없음 | 점포 / 피오레 C동 101호 | 전입: 2023-11-01 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (32건) | - | 보: 20억 1,500만원 월: 600,000원 | 인수총액 0원 | - | |
■
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
말소기준권리 : 2021-01-28|청구/채권금액 : 1,251,092,730원
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2 | 2021-01-28 | 근저당권 | 엠OO | 1,260,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2021-06-01 | 근저당권 | 엠OO | 204,000,000원 | 소멸 | - |
| 4 | 2023-10-16 | 가압류 | 김OO | 65,000,000원 | 소멸 | - |
| 5 | 2023-10-18 | 가압류 | 김OO | 140,000,000원 | 소멸 | - |
| 6 | 2023-12-06 | 압류 | 서OO | - | 소멸 | - |
| 7 | 2023-12-26 | 임의경매 | 한OO | - | 소멸 | - |
| 1 | - | 소유권 | (OOOOOOOO | - | 소멸 | - |
회원전용등기부등본(건물·토지) 전체 을구/갑구 상세 내역 및 전입세대열람원은 로그인한 인증 회원에게만 공개됩니다.
■
주의사항 및 매각조건
["임차권등기", "대항력", "가처분"]
■
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
■
국토교통부 실거래가 원문 ↗국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
매매 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
전·월세 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
■
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
■
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 대전광역시 서구 신갈마로211번안길 9 (갈마동) | 대지면적 | 447.1㎡ (135.2평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 676.92㎡ (204.8평) | 건축면적 | 268.27㎡ (81.2평) | 건폐율 / 용적률 | 60.0% / 151.4% |
| 주용도 | 다가구주택 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | 2021-06-15 |
■
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 서구 관할 등기소 (대전지방법원) | 대전지방법원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 대전광역시 관할 지방국세청 | 대전광역시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 서구세무서 | 서구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 신갈마로211번안길 행정복지센터(주민센터) | 대전광역시 서구 신갈마로211번안길 9 (갈마동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
■
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 26억 5,361만원 | 21억 7,596만원 | 82% | 6.2명 | 21억 7,596만원 |
| 최근 3개월 | 26억 5,361만원 | 21억 4,943만원 | 81% | 5.8명 | 21억 4,943만원 |
| 최근 6개월 | 26억 5,361만원 | 21억 2,289만원 | 80% | 5.4명 | 21억 2,289만원 |
| 최근 12개월 | 26억 5,361만원 | 20억 9,635만원 | 79% | 5.1명 | 20억 9,635만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
신뢰도: 보통 (65%)taxonomy_median_baseline
AI 예측 낙찰가
14억 2,031만원
최저매각가 대비 +1억 2,004만원
예상 최저가 대비 낙찰가율
109.2%
단독/다가구주택 기준 회귀 추정
AI 리스크 점수22.96점
낮을수록 권리·점유 안전
AI 유동성 지수66.4점
시장 거래 회전 및 환금성
종합 추천 점수49.14점
가격 매력도 및 안정성 종합
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표R2확인 후 검토
위험도 점수: 28점 / 100점
기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
핵심 주의 요인 (2건)
입찰 전 우선 소명 대상임차·점유 정보 확인 필요주의
임차인 또는 점유 관련 데이터가 32건 있습니다.
큰 가격 할인확인
감정가 대비 최저가 하락률이 약 51.0%입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금보수 시나리오
13억 27만원
- 예상 대출액
- 6억 5,013만원
- 필요 현금(실투자)
- 6억 7,244만원
- 가정 조건
- LTV 50%
기준 시나리오 (권장)
14억 429만원
- 예상 대출액
- 8억 4,257만원
- 필요 현금(실투자)
- 5억 8,516만원
- 가정 조건
- LTV 60%
공격 시나리오
15억 831만원
- 예상 대출액
- 9억 8,040만원
- 필요 현금(실투자)
- 5억 5,250만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트권리준비 완료
등기 요약 7건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
점유확인 필요
임차·점유 데이터 32건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
원문준비 완료
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
현장준비 완료
사진 98장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
가격확인 필요
감정가 대비 51.0% 하락, 유찰 2회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
자금준비 완료
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 선별 입찰
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 32건 있습니다.
- 2
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 51.0%입니다.
- 3
현재 최저가 기준으로 입찰가 상한과 필요 현금이 적정한지 확인해 주세요.
근거: 입찰가는 권리 리스크와 자금 여력을 같이 봐야 합니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석평균 낙찰가율 62.76%
100% 이상 (경합) 75%~100% (적정) 75% 미만 (저가) 평균선
인근 유사 물건 낙찰 사례 (17건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경502021 | 단독·다가구 | 대전광역시 서구 계룡로264번길 28-38 (월평동, 에코리움) | 2026.10.26 | 1억 8,000만원 | 5,010만원 | 27.8% | 매각 |
| 2024타경108378 | 단독·다가구 | 대전광역시 서구 월평로94번길 4 (월평동) | 2026.06.10 | 14억 876만원 | 14억 986만원 | 100.1% | 매각 |
| 2025타경3945 | 단독·다가구 | 대전광역시 서구 신갈마로240번길 50 (갈마동) | 2026.05.07 | 10억 8,824만원 | 8억 538만원 | 74% | 매각 |
| 2024타경11757 | 단독·다가구 | 대전광역시 서구 계룡로354번길 175 (갈마동) | 2026.05.20 | 11억 4,024만원 | 6억 9,000만원 | 60.5% | 매각 |
| 2025타경502104 | 단독·다가구 | 대전광역시 서구 갈마중로 6-22 (갈마동) | 2026.07.02 | 16억 5,413만원 | 8억 6,790만원 | 52.5% | 매각 |
| 2025타경501780 | 단독·다가구 | 대전광역시 서구 대덕대로167번길 43 (갈마동, 좋은하루1차) | 2026.09.17 | 4,200만원 | 245만원 | 5.8% | 매각 |
| 2025타경503337 | 단독·다가구 | 대전광역시 서구 계룡로219번길 37 (월평동) | 2026.05.12 | 10억 4,071만원 | 6억 6,600만원 | 64% | 매각 |
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