2024타경105061
유찰 9회재매각지분매각| 소재지 | 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 중리상곡로 90 [도로명] 경상남도 창원시 마산회원구 중리상곡로 90 (태산프라자) | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 근린상가 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 재매각임. 일괄매각. 약 2년 전부터 채권자가 의뢰한 경비업체 대신AMC(주)에서 관리하고 있는 것으로 조사됨. 목록1. 목욕탕으로 이용중이며, 기계설비(지하수, 보일러등)등 용도상 불가분관계에 있는 시설은 포함하여 평가함. 장기간 영업하지 않은 상태인 바, 목욕탕 설비의 정상작동여부는 불분명함. 관리사무소에 탐문한 바, 관리비 약 4,800만원(2024년08월분까지) 정도가 미납된 것으로 현황조사됨. 목록2.3. 벽체 구분없이 일체로 헬스장으 |
| 토지면적 | 8,274.6㎡ (2503.1평) | 건물면적 | 572.9㎡ (173.3평) | 소유자 | 한OO |
| 감정가격 | 1,684,000,000원 | 최저가격 | (6%)101,438,000원 | 채무자 | 한OO |
| 입찰보증금 | (10%)10,143,800원 | 청구금액 | 1,035,969,273원 | 채권자 | 금융기관/신청채권자 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 7회 | 2026.04.02 | (25%)422,482,000원 | 매각 |
| 8회 | 2026.06.11 | (25%)422,482,000원 | 유찰 |
| 9회 | 2026.07.16 | (18%)295,737,000원 | 유찰 |
| 10회 | 2026.11.05 | (6%)101,438,000원 | 진행 |
물건 사진 (1장)
사진 01 · 클릭하여 확대| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 중리상곡로 90 | 대 (근린상업지역) | 8,274.6㎡ (2503.1평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 1,246,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 중리상곡로 90 (경상남도 창원시 마산회원구 중리상곡로 90 (태산프라자)) | 철근콘크리트조 · (제1종근린생활시설) | 572.9㎡ (173.3평) | 토지·건물 일괄평가 | 재매각임. 일괄매각. 약 2년 전부터 채권자가 의뢰한 경비업체 대신AMC(주)에서 관리하고 있는 것으로 조사됨. 목록1. 목욕탕으로 이용중이며, 기계설비(지하수, 보일러등)등 용도상 불가분관계에 있는 시설은 포함하여 평가함. 장기간 영업하지 않은 상태인 바, 목욕탕 설비의 정상작동여부는 불분명함. 관리사무소에 탐문한 바, 관리비 약 4,800만원(2024년08월분까지) 정도가 미납된 것으로 현황조사됨. 목록2.3. 벽체 구분없이 일체로 헬스장으 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 8,274.6㎡ (2503.1평) 건물: 572.9㎡ (173.3평) | 1,684,000,000원 | |||
철근콘크리트조 슬래브지붕 7층건내 3층 301호외 2개호로서 외벽: 몰탈위페인팅, 화강석, 드라이비트등 마감. 내벽: 타일등 마감. 천정: 타일등 마감. 창호: 샤시창호임. 기호 가: 목욕탕(태산사우나, 헬스) 기호 나,다: 벽체구분없이 일체로 헬스장(태산사우나, 헬스)으로 이용중임. 건물내 위생설비, 급배수설비, 소방설비, 승강기설비 등이 되어있으며, (기호 가)은 목욕탕설비 되어있음. 장방형의 평지로서 상업용 건부지로 이용중임. 북서측으로 중로2류, 남서측 및 남동측으로 소로1류가 소재함. 근린상업지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭10m-12m)(국지도로)(접함), 중로2류(폭15m-20m)(보조간선도로)(접함), 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>,
본건은 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 중리소재 태산프라자 3층 301호외 2개호로서 부근은 아파트, 단독주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재함. 대체적인 대중교통사정 보통시됨.
재매각임. 일괄매각. 약 2년 전부터 채권자가 의뢰한 경비업체 대신AMC(주)에서 관리하고 있는 것으로 조사됨. 목록1. 목욕탕으로 이용중이며, 기계설비(지하수, 보일러등)등 용도상 불가분관계에 있는 시설은 포함하여 평가함. 장기간 영업하지 않은 상태인 바, 목욕탕 설비의 정상작동여부는 불분명함. 관리사무소에 탐문한 바, 관리비 약 4,800만원(2024년08월분까지) 정도가 미납된 것으로 현황조사됨. 목록2.3. 벽체 구분없이 일체로 헬스장으
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2017-08-29 | 근저당권 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | - | 경매개시결정(신청채권) | 신청채권자 | 1,035,969,273원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
재매각임. 일괄매각. 약 2년 전부터 채권자가 의뢰한 경비업체 대신AMC(주)에서 관리하고 있는 것으로 조사됨. 목록1. 목욕탕으로 이용중이며, 기계설비(지하수, 보일러등)등 용도상 불가분관계에 있는 시설은 포함하여 평가함. 장기간 영업하지 않은 상태인 바, 목욕탕 설비의 정상작동여부는 불분명함. 관리사무소에 탐문한 바, 관리비 약 4,800만원(2024년08월분까지) 정도가 미납된 것으로 현황조사됨. 목록2.3. 벽체 구분없이 일체로 헬스장으
당사자 내역
| 채권자 | 금융기관/신청채권자 | 채무자 | 한OO |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 한OO | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 중리상곡로 90 | 대지면적 | 8,274.6㎡ (2503.1평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 572.9㎡ (173.3평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 6.9% |
| 주용도 | 제1종근린생활시설 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트조 | 사용승인일자 | 2002-08-17 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 창원시 관할 등기소 (마산지원) | 마산지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 경상남도 관할 지방국세청 | 경상남도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 창원시세무서 | 창원시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 마산회원구 행정복지센터(주민센터) | 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 중리상곡로 90 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 16억 8,400만원 | 13억 8,088만원 | 82% | 6.2명 | 13억 8,088만원 |
| 최근 3개월 | 16억 8,400만원 | 13억 6,404만원 | 81% | 5.8명 | 13억 6,404만원 |
| 최근 6개월 | 16억 8,400만원 | 13억 4,720만원 | 80% | 5.4명 | 13억 4,720만원 |
| 최근 12개월 | 16억 8,400만원 | 13억 3,036만원 | 79% | 5.1명 | 13억 3,036만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 50점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 94.0%입니다.
유찰 횟수가 9회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 5,071만원
- 필요 현금(실투자)
- 5,983만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 6,573만원
- 필요 현금(실투자)
- 5,302만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 7,648만원
- 필요 현금(실투자)
- 5,047만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 5건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 1장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 94.0% 하락, 유찰 9회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 94.0%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 9회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (5건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경20568 | 근린상가 | 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 광려천서로 57 | 2026.06.04 | 3억 8,200만원 | 1억 3,120만원 | 34.3% | 매각 |
| 2025타경20817 | 근린상가 | 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 호계본동로 10 | 2026.06.18 | 2억 4,600만원 | 9,200만원 | 37.4% | 매각 |
| 2025타경341 | 근린상가 | 경상남도 함안군 칠원읍 오곡로 131-47 | 2026.10.15 | 10억 7,146만원 | 4억 4,115만원 | 41.2% | 매각 |
| 2025타경20370 | 근린상가 | 경상남도 함안군 칠원읍 석전3길 46 | 2026.09.10 | 7억 9,233만원 | 1억 7,224만원 | 21.7% | 매각 |
| 2024타경105214 | 오피스텔 | 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 죽암로 77-13 | 2026.06.11 | 9,000만원 | 3,136만원 | 34.9% | 매각 |
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