관련물건번호 (1건)

2025타경362

유찰 6회

매각기일:2026.11.26 (마산지원 법정 제122호)|담당계:마산지원 경매4계 (055-240-9344)|배당종기일:2026.02.20

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소재지	경상남도 함안군 칠서면 청계2길 53-1			경매구분	부동산임의경매
물건종류	전	접수/개시결정	2025.12.03	매각물건	- 일괄매각 - 매각 물건 전부 농지취득자격증명 필요(미제출시 매수보증금 몰수, 전용허가사항이 있으며 잡초가 무성한 상태로 현재 확인되지 않는 불법형질변경이 있을 경우 향후 원상조치 가능성 있음). - 대부분 휴경지로 일부 평탄화 작업이 되어 있으며 지적도상 도로에 접하고 있으나 차량 진출입이 용이하지 않은 상태임. - 2023. 11. 28. 함안군청으로부터 신축신고 후 일부 토목공사가 진행되었으나 감정평가(2025. 12. 9.) 당시 중단
토지면적	734㎡ (222.0평)	건물면적	0	소유자	박OO
감정가격	855,540,000원	최저가격	(12%)100,654,000원	채무자	박OO
입찰보증금	(10%)10,065,400원	청구금액	770,856,349원	채권자	새OOOOOOOO

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입찰 진행 내용

입찰진행

회차	매각기일	최저매각가격 (율)	결과
1회	2026.04.23	(100%)855,540,000원	유찰
2회	2026.05.28	(70%)598,878,000원	유찰
3회	2026.07.02	(49%)419,215,000원	유찰
4회	2026.11.26	(12%)100,654,000원	진행

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물건 사진 (1장)

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현장 · 공간정보 뷰어

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매각 물건 현황

감정기관 : 리OOOOOOOOOO OOO · 개별공시지가(2026) : 58,100원/㎡

목록	소재지 · 지번	용도 · 구조 · 내역	면적	감정가 · 단가	비고
토지 1	경상남도 함안군 칠서면 청계2길 53-1	전 (계획관리지역)	734㎡ (222.0평)	토지·건물 일괄평가공시지가 58,100원/㎡	매각포함
건물 2	경상남도 함안군 칠서면 청계2길 53-1	전	-	토지·건물 일괄평가	- 일괄매각 - 매각 물건 전부 농지취득자격증명 필요(미제출시 매수보증금 몰수, 전용허가사항이 있으며 잡초가 무성한 상태로 현재 확인되지 않는 불법형질변경이 있을 경우 향후 원상조치 가능성 있음). - 대부분 휴경지로 일부 평탄화 작업이 되어 있으며 지적도상 도로에 접하고 있으나 차량 진출입이 용이하지 않은 상태임. - 2023. 11. 28. 함안군청으로부터 신축신고 후 일부 토목공사가 진행되었으나 감정평가(2025. 12. 9.) 당시 중단
총 감정가격 합계			토지: 734㎡ (222.0평) 건물: -	855,540,000원

[현황 · 위치 및 주변환경]

대상물건은 경상남도 함안군 칠서면 청계리 소재 "칠서면사무소" 남서측에 위치하며, 주위 는 주택, 공공 및 편익시설, 농경지 등이 혼재되어 있는 지역입니다. 대상물건까지 차량진출입 가능하며, 대중교통사정은 보통입니다. 완경사의 부정형 토지로서, 건축신고를 득하여 토목공사 중인 토지입니다. 일련번호 1~3 토지는 지적도상 도로에 접하나, 진입도로는 함안군 소유로서, 함안군청으로부터 ‘근린생활시설 신축에 따른 진출입로 개설’목적으로 공유재산 사용허가를 득하였으나, 기준시점 현재 차량진출입이 용이하지 않은 상황입니다. 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역(2022-12-16)(전부제한)<가축분 뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2020-08-21)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>. 없습니다. 일련번호 1~3 토지는 공부상 지목은 '답'으로서, 2023.11.28. 함안군청으로부터 신축신고

[참고사항]

- 일괄매각 - 매각 물건 전부 농지취득자격증명 필요(미제출시 매수보증금 몰수, 전용허가사항이 있으며 잡초가 무성한 상태로 현재 확인되지 않는 불법형질변경이 있을 경우 향후 원상조치 가능성 있음). - 대부분 휴경지로 일부 평탄화 작업이 되어 있으며 지적도상 도로에 접하고 있으나 차량 진출입이 용이하지 않은 상태임. - 2023. 11. 28. 함안군청으로부터 신축신고 후 일부 토목공사가 진행되었으나 감정평가(2025. 12. 9.) 당시 중단

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임차인 현황

말소기준일(소액) : 2023-12-27|배당요구종기일 : 2026.02.20

임차인 / 대항력	점유부분 / 기간	전입 / 확정 / 배당	보증금 / 차임	권리분석	비고
조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정)

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등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)

말소기준권리 : 2023. 12. 27. 근저당권|청구/채권금액 : 770,856,349원

순번	접수일자	등기목적 / 권리종류	권리자 (채권자)	채권금액	소멸여부	비고
1	2023-12-27	근저당권	선순위 권리자	-	말소	말소기준권리 (최선순위)
2	2025-12-03	경매개시결정(신청채권)	새OOOOOOOO	770,856,349원	소멸	경매신청 채권청구액

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주의사항 및 매각조건

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당사자 내역

채권자	새OOOOOOOO	채무자	박OO
소유자	박OO	관련사건	대법원 나의사건검색 ↗

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국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)

국토교통부 실거래가 원문 ↗

매매 실거래 요약 (단위: 만원)

계약년월	건수	최저가	평균가	최고가
동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능)

전·월세 실거래 요약 (단위: 만원)

계약년월	건수	최저가	평균가	최고가
동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능)

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체납 내역 (관리비 등)

조사일자	체납금액	비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부)
경매개시 이후 조사	체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인)	공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수

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건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)

대지위치	경상남도 함안군 칠서면 청계2길 53-1			대지면적	734㎡ (222.0평)
연면적	-	건축면적	-	건폐율 / 용적률	- / -
주용도	전	주구조 / 층수	-	사용승인일자	-

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관할 행정기관 안내

기관구분	기관명	소재지 주소	대표전화	관할구역/바로가기
등기소	함안군 관할 등기소 (마산지원)	마산지원 경매집행관실 등기국(과)	법원 안내 대표전화	홈페이지 ↗
지방국세청	경상남도 관할 지방국세청	경상남도 지방국세청 청사	국번없이 126	홈페이지 ↗
관할세무서	함안군세무서	함안군 관내 세무서	국번없이 126 (국세상담센터)	홈페이지 ↗
행정복지센터	칠서면 행정복지센터(주민센터)	경상남도 함안군 칠서면 청계2길 53-1	관할 시·군·구 대표전화	홈페이지 ↗

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법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가

집계기간	평균감정가	평균매각가	평균매각가율	평균입찰자수	예상매각가 (추정)
최근 1개월	8억 5,554만원	7억 154만원	82%	6.2명	7억 154만원
최근 3개월	8억 5,554만원	6억 9,298만원	81%	5.8명	6억 9,298만원
최근 6개월	8억 5,554만원	6억 8,443만원	80%	5.4명	6억 8,443만원
최근 12개월	8억 5,554만원	6억 7,587만원	79%	5.1명	6억 7,587만원

■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측

신뢰도: 높음 (안정)taxonomy_median_baseline

AI 예측 낙찰가

4억 7,514만원

최저매각가 대비 +5,593만원

예상 최저가 대비 낙찰가율

113.3%

토지 기준 회귀 추정

AI 리스크 점수28.96점

낮을수록 권리·점유 안전

AI 유동성 지수41.4점

시장 거래 회전 및 환금성

종합 추천 점수38.89점

가격 매력도 및 안정성 종합

■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석

법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표

R3중점 확인 필요

위험도 점수: 50점 / 100점

가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.

핵심 주의 요인 (4건)

입찰 전 우선 소명 대상

등기 요약 부족주의

등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.

감정평가서 확인 필요확인

법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.

큰 가격 할인확인

감정가 대비 최저가 하락률이 약 88.2%입니다.

유찰 반복확인

유찰 횟수가 6회입니다.

입찰가 및 필요 자금 시나리오

대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금

보수 시나리오

1억 65만원

예상 대출액: 5,032만원
필요 현금(실투자): 5,943만원
가정 조건: LTV 50%

기준 시나리오 (권장)

1억 870만원

예상 대출액: 6,522만원
필요 현금(실투자): 5,267만원
가정 조건: LTV 60%

공격 시나리오

1억 1,675만원

예상 대출액: 7,589만원
필요 현금(실투자): 5,014만원
가정 조건: LTV 65%

6대 실사 점검표 (Due Diligence)

입찰 전 필수 체크리스트

권리확인 필요

등기 요약 0건 기준입니다.

→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인

점유준비 완료

임차·점유 데이터 0건 기준입니다.

→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조

원문확인 필요

연결 문서 5건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.

→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보

현장준비 완료

사진 1장, 위반건축물 신호 없음

→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인

가격확인 필요

감정가 대비 88.2% 하락, 유찰 6회

→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인

자금준비 완료

보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.

→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정

전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토

가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.

원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.

입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)

전문가 검토 권장

1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
2
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 88.2%입니다.
4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 6회입니다.

■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석

인근 반경 5km 분석

인근 법원 경매 낙찰가율 추이

동일 용도 최근 낙찰 사례 분석

인근 매각표본 10건 분석

평균 낙찰가율 21.78%

최고 50.2% · 최저 4.8%

100% 이상 (경합) 75%~100% (적정) 75% 미만 (저가) 평균선

인근 유사 물건 낙찰 사례 (20건)

최근 매각 일자순

사건번호	물건용도	소재지	매각일자	감정가	낙찰가	낙찰가율	결과
2025타경203	토지·임야	경상남도 함안군 칠서면 회산리 655-17	2026.05.07	2,445만원	841만원	34.4%	매각
2023타경106661	토지·임야	경상남도 함안군 대산면 1350	2026.05.07	21억 8,976만원	11억원	50.2%	진행중
2023타경106661	토지·임야	경상남도 함안군 대산면 1349	2026.06.11	21억 8,976만원	11억원	50.2%	취하
2023타경2004	토지·임야	경상남도 함안군 칠서면 대치리 336-1	2026.04.23	5억 598만원	1억 5,640만원	30.9%	매각
2024타경2407	토지·임야	경상남도 함안군 칠서면 회산리 177	2026.10.15	618만원	40만원	6.5%	매각
2024타경2407	토지·임야	경상남도 함안군 칠서면 회산리 176	2026.06.25	1,716만원	377만원	22%	매각
2024타경107647	토지·임야	경상남도 함안군 칠원읍 운서리 791	2026.08.27	1,143만원	91만원	8%	매각