2024타경64861 (2)
유찰 5회지분매각대지권미등기| 소재지 | 서울특별시 송파구 위례광장로 188 (장지동) [도로명] (장지동,아이온스퀘어) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 상가,오피스텔,근린시설 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 대지권 미등기(분양계약서상 대지면적은 14.06㎡임. 다만, 이 건 대지는 지적정리 등의 사유로 인하여 지분비율의 증감이 있을 수 있음)이나 매각목적물 및 평가에 포함됨. 인근 호수와 벽체 구분없는 공실임 |
| 토지면적 | 3,875㎡ (1172.2평) | 건물면적 | 68.68㎡ (20.8평) | 소유자 | 비공개 (개인) |
| 감정가격 | 384,000,000원 | 최저가격 | (41%)157,286,000원 | 채무자 | 비공개 (소유자 겸 채무자) |
| 입찰보증금 | (10%)24,576,000원 | 청구금액 | 1,182,022,287원 | 채권자 | 금융기관/신청채권자 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.03.09 | (100%)384,000,000원 | 유찰 |
| 2회 | 2026.04.13 | (80%)307,200,000원 | 유찰 |
| 3회 | 2026.06.01 | (64%)245,760,000원 | 진행 |
| 5회 | 2026.11.16 | (41%)157,286,000원 | 03 |
물건 사진 (20장)
사진 01
사진 02
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사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 서울특별시 송파구 위례광장로 188 (장지동) | 대 (근린상업지역) | 3,875㎡ (1172.2평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 10,440,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 서울특별시 송파구 위례광장로 188 (장지동) ((장지동,아이온스퀘어)) | 철근콘크리트구조 · 지상12층 · (판매시설) | 68.68㎡ (20.8평) | 일괄평가 (대장연면적 36127.51㎡) | 대지권 미등기(분양계약서상 대지면적은 14.06㎡임. 다만, 이 건 대지는 지적정리 등의 사유로 인하여 지분비율의 증감이 있을 수 있음)이나 매각목적물 및 평가에 포함됨. 인근 호수와 벽체 구분없는 공실임 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 3,875㎡ (1172.2평) 건물: 68.68㎡ (20.8평) | 384,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 지하 4층/지상 12층 건물 내 제1층 제117호외 1개호로서, 기호(가), (나) 외 벽 : 시멘트 몰탈위 페인팅 마감 등, 내 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등, 바 닥 : 타일 붙임 마감 등, 창 호 : 강화유리창호 등임. 기호(가) 판매시설(상점(공실)), 기호(나) 인근 호수와 벽체 구분없이 제2종근린생활시설(일반음식점((공실)) 등으로 이용중임. 기본적인 위생·급배수설비, 전기설비, 소화전설비, 승강기시설, 에스컬레이터시설, 지하주차장시설 등을 갖추었음. 대상물건 인접지와 등고평탄한 사다리형의 토지로서, "상업용 건부지"로 이
대상물건은 서울특별시 송파구 장지동 소재 "서울위례별초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 대상물건 인근은 대단지아파트 및 근린생활시설, 학교, 공원 등이 소재하는 지대로서, 제반 주위환경은 보통임. 대상물건까지 차량접근이 가능하고, 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행 빈도 등으로 보아 일반적인 대중교통 사정은 보통임.
대지권 미등기(분양계약서상 대지면적은 14.06㎡임. 다만, 이 건 대지는 지적정리 등의 사유로 인하여 지분비율의 증감이 있을 수 있음)이나 매각목적물 및 평가에 포함됨. 인근 호수와 벽체 구분없는 공실임
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주OO 대항력 없음 | 1113호 | 전입: 2018-07-02 확정: - 배당: - | 보: 1,000만원 월: 1,760,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (1건) | - | 보: 1,000만원 월: 1,760,000원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2018-02-02 | 소유권 | 위OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2018-02-02 | 근저당권 | 중OO | 1,200,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2021-04-01 | 압류 | 송OO | - | 소멸 | - |
| 4 | 2022-01-14 | 가압류 | (OOOOOOOOO | 376,838,709원 | 소멸 | - |
| 5 | 2022-06-13 | 가압류 | 이OO | 25,820,500원 | 소멸 | - |
| 6 | 2022-09-29 | 가압류 | 구OO | 5,257,286원 | 소멸 | - |
| 7 | 2024-12-05 | 임의경매 | 유OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
대지권 미등기(분양계약서상 대지면적은 14.06㎡임. 다만, 이 건 대지는 지적정리 등의 사유로 인하여 지분비율의 증감이 있을 수 있음)이나 매각목적물 및 평가에 포함됨. 인근 호수와 벽체 구분없는 공실임
당사자 내역
| 채권자 | 금융기관/신청채권자 | 채무자 | 비공개 (소유자 겸 채무자) |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 비공개 (개인) | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 서울특별시 송파구 위례광장로 188 (장지동) | 대지면적 | 3,875㎡ (1172.2평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 36,127.51㎡ (10928.6평) | 건축면적 | 2,303.9㎡ (696.9평) | 건폐율 / 용적률 | 59.5% / 932.3% |
| 주용도 | 판매시설 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 · 지하4층 / 지상 12층 | 사용승인일자 | 2017-06-02 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 송파구 관할 등기소 (서울동부지방법원) | 서울특별시 송파구 법원로 101 (문정동) 등기국(과) | 02-2204-2114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 서울지방국세청 | 서울특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 송파구세무서 | 송파구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 위례광장로 행정복지센터(주민센터) | 서울특별시 송파구 위례광장로 188 (장지동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 3억 8,400만원 | 3억 1,488만원 | 82% | 6.2명 | 3억 1,488만원 |
| 최근 3개월 | 3억 8,400만원 | 3억 1,104만원 | 81% | 5.8명 | 3억 1,104만원 |
| 최근 6개월 | 3억 8,400만원 | 3억 720만원 | 80% | 5.4명 | 3억 720만원 |
| 최근 12개월 | 3억 8,400만원 | 3억 336만원 | 79% | 5.1명 | 3억 336만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 66점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 59.0%입니다.
유찰 횟수가 5회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 7,864만원
- 필요 현금(실투자)
- 8,837만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 1억 192만원
- 필요 현금(실투자)
- 7,781만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 1억 1,859만원
- 필요 현금(실투자)
- 7,386만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 7건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 1건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 6건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 62장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 59.0% 하락, 유찰 5회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
- 2
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 59.0%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 5회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (20건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024타경63967 | 오피스텔 | 서울특별시 송파구 위례서로 244 (거여동) | 2026.07.20 | 2억 100만원 | 1억 6,100만원 | 80.1% | 매각 |
| 2025타경4611 | 오피스텔 | 경기도 하남시 위례대로 190 (학암동) | 2026.04.27 | 1억 5,300만원 | 1억 5,300만원 | 100% | 매각 |
| 2025타경52799 | 오피스텔 | 경기도 하남시 위례대로 220 (학암동) | 2026.05.11 | 8억 8,000만원 | 8억 8,000만원 | 100% | 매각 |
| 2025타경52518 | 오피스텔 | 경기도 성남시 수정구 위례광장로 104 (창곡동) | 2026.07.13 | 6억 5,000만원 | 6억 1,777만원 | 95% | 매각 |
| 2025타경50104 | 오피스텔 | 서울특별시 송파구 송파대로 111 (문정동, 파크하비오) | 2026.10.19 | 2억 1,100만원 | 6,914만원 | 32.8% | 매각 |
| 2024타경63400 | 오피스텔 | 서울특별시 송파구 송파대로 111 (문정동, 파크하비오) | 2026.07.13 | 2억 900만원 | 1억 7,700만원 | 84.7% | 매각 |
| 2025타경51780 | 오피스텔 | 서울특별시 송파구 송파대로 111 (문정동, 파크하비오) | 2026.08.31 | 2억 1,000만원 | 1억 7,055만원 | 81.2% | 매각 |
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