2025타경5289
유찰 6회제시외건물포함| 소재지 | 충청북도 제천시 의림대로8길 4 (화산동) [도로명] 충청북도 제천시 의림대로8길 4 | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 상가,오피스텔,근린시설 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 1.일괄매각. 제시외 건물 포함 2.목록2지상에 소재하는 마당포장, 담장, 조경수 등은 거래관행을 고려하여 토지에 포함평가. 3. 목록(1,3)은 내외부 대폭 수리한 상태로서 현상 등을 고려하여 관찰감가. 4. 목록2지상에 매각대상 아닌 이동이 용이한 샌드위치판넬조 판넬지붕(창고)이 소재. 5. 임차인이 설치한 것으로 탐문조사되는 광고간판, 출입구조물 등 영업시설 소재. 6. 목록1의 지층은 공부상 "점포"이나 현황 "창고"이며, 부속건물은 " |
| 토지면적 | 607.7㎡ (183.8평) | 건물면적 | 20.7㎡ (6.3평) (제시외 건물 포함) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 724,493,080원 | 최저가격 | (33%)237,402,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)23,740,200원 | 청구금액 | 381,637,382원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 6회 | 2026.07.13 | (33%)237,402,000원 | 유찰 |
| 7회 | 2026.08.24 | (26%)189,922,000원 | 유찰 |
| 7회 | 2026.10.12 | (21%)151,938,000원 | 진행 |
| 8회 | 2026.10.12 | (21%)151,938,000원 | 취하 |
물건 사진 (42장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 충청북도 제천시 의림대로8길 4 (화산동) | 대 (일반상업지역) | 607.7㎡ (183.8평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 358,400원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 충청북도 제천시 의림대로8길 4 (화산동) (충청북도 제천시 의림대로8길 4) | 벽돌구조 · (소매점) | 20.7㎡ (6.3평) | 일괄평가 (대장연면적 211.64㎡) | 1.일괄매각. 제시외 건물 포함 2.목록2지상에 소재하는 마당포장, 담장, 조경수 등은 거래관행을 고려하여 토지에 포함평가. 3. 목록(1,3)은 내외부 대폭 수리한 상태로서 현상 등을 고려하여 관찰감가. 4. 목록2지상에 매각대상 아닌 이동이 용이한 샌드위치판넬조 판넬지붕(창고)이 소재. 5. 임차인이 설치한 것으로 탐문조사되는 광고간판, 출입구조물 등 영업시설 소재. 6. 목록1의 지층은 공부상 "점포"이나 현황 "창고"이며, 부속건물은 " |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 607.7㎡ (183.8평) 건물: 20.7㎡ (6.3평) | 724,493,080원 | |||
벽돌조 슬라브지붕 2층 건물로서(사용승인일:1981.12.03, 1983.08.02 증축) 외벽 : 치장벽돌,
본건은 충청북도 제천시 화산동 소재 '제천교육지원청(교육체험실)' 서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설 및 주택 등으로 형성되어 있는 후면 상가지대로서 주위환경은 보통임. 본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 북서측으로 의림대로가 통과하는 등 제반 교통사정은 대체로 편리함. 부정형의 토지로서 주상용 건부지로 이용 중임. 북측으로 노폭 약 8미터 내외의 도로와 접함 도시지역,일반상업지역(2021-06-04),방화지구(2021-06-04),시가지경관지구,소로2류(폭 8m~10m)(접합),소로2류(폭 8m~10m)(2021-06-04)(접합),가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,토지구획정리사업지구(2021-06-04)(완료)<토지구획정리사업>,중점경관관리구역(중심시가지) 해당사항 해당사항 임대관계는 미상임. 기호(1): 시멘
1.일괄매각. 제시외 건물 포함 2.목록2지상에 소재하는 마당포장, 담장, 조경수 등은 거래관행을 고려하여 토지에 포함평가. 3. 목록(1,3)은 내외부 대폭 수리한 상태로서 현상 등을 고려하여 관찰감가. 4. 목록2지상에 매각대상 아닌 이동이 용이한 샌드위치판넬조 판넬지붕(창고)이 소재. 5. 임차인이 설치한 것으로 탐문조사되는 광고간판, 출입구조물 등 영업시설 소재. 6. 목록1의 지층은 공부상 "점포"이나 현황 "창고"이며, 부속건물은 "
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 신OO 대항력 없음 | 주거및점포 / 전체 점유 | 전입: 2018-03-06 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 신OO 대항력 없음 | 전체점유 | 전입: 2018-03-06 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 구OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2022-12-30 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 구OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2022-12-30 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2024-06-03 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2024-06-03 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 공부와의 차이 대항력 없음 | 공부와의 차이 * 건물: 목록1의 지층은 공부상 "점포"이나 현황 "창고"이며, 부속건물은 "창고"이나 "화장실"로 이용. | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 1원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 신OO 대항력 없음 | 주거및점포 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (8건) | - | 보: 1원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 3 | 2014-03-05 | 근저당권 | 매OO | 456,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 1 | 2020-06-02 | 소유권 | 김OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2020-06-02 | 소유권 | 김OO | - | 소멸 | - |
| 4 | 2024-11-29 | 가압류 | (OOOOOOO | 36,000,000원 | 소멸 | - |
| 5 | 2025-04-03 | 임의경매 | 매OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
1.일괄매각. 제시외 건물 포함 2.목록2지상에 소재하는 마당포장, 담장, 조경수 등은 거래관행을 고려하여 토지에 포함평가. 3. 목록(1,3)은 내외부 대폭 수리한 상태로서 현상 등을 고려하여 관찰감가. 4. 목록2지상에 매각대상 아닌 이동이 용이한 샌드위치판넬조 판넬지붕(창고)이 소재. 5. 임차인이 설치한 것으로 탐문조사되는 광고간판, 출입구조물 등 영업시설 소재. 6. 목록1의 지층은 공부상 "점포"이나 현황 "창고"이며, 부속건물은 "
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 충청북도 제천시 의림대로8길 4 (화산동) | 대지면적 | - | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 211.64㎡ (64.0평) | 건축면적 | 102.74㎡ (31.1평) | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 소매점 | 주구조 / 층수 | 벽돌구조 | 사용승인일자 | 1981-12-03 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 제천시 관할 등기소 (제천지원) | 제천지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 충청북도 관할 지방국세청 | 충청북도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 제천시세무서 | 제천시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 의림대로8길 행정복지센터(주민센터) | 충청북도 제천시 의림대로8길 4 (화산동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 7억 2,449만원 | 5억 9,408만원 | 82% | 6.2명 | 5억 9,408만원 |
| 최근 3개월 | 7억 2,449만원 | 5억 8,683만원 | 81% | 5.8명 | 5억 8,683만원 |
| 최근 6개월 | 7억 2,449만원 | 5억 7,959만원 | 80% | 5.4명 | 5억 7,959만원 |
| 최근 12개월 | 7억 2,449만원 | 5억 7,234만원 | 79% | 5.1명 | 5억 7,234만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 36점 / 100점
기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
핵심 주의 요인 (3건)
입찰 전 우선 소명 대상임차인 또는 점유 관련 데이터가 8건 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 67.2%입니다.
유찰 횟수가 6회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 1억 1,870만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 2,931만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 1억 5,383만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 1,337만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 1억 7,900만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 741만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 5건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 8건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 8건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 67장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 67.2% 하락, 유찰 6회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 선별 입찰
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 8건 있습니다.
- 2
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 67.2%입니다.
- 3
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 6회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (4건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024타경947 | 오피스텔 | 충청북도 제천시 강제동 275-14 더캐슬몰 | 2026.10.26 | 4억 1,240만원 | 5,712만원 | 13.9% | 유찰 |
| 2025타경79 | 근린상가 | 충청북도 제천시 내토로41안길 40 (화산동) | 2026.01.26 | 21억 9,150만원 | 14억 256만원 | 64% | 매각 |
| 2024타경855 | 근린상가 | 충청북도 제천시 의림대로2길 9 (화산동, 삼익상가아파트) | 2026.06.01 | 2억 4,600만원 | 2,654만원 | 10.8% | 매각 |
| 2024타경244 | 근린상가 | 충청북도 제천시 의림대로 194 (중앙로2가) | 2026.05.11 | 29억 599만원 | 6억 3,885만원 | 22% | 매각 |
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