2025타경652
유찰 7회| 소재지 | 전북특별자치도 무주군 설천면 심곡리 1053-8 | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 근린시설 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 일괄매각 목록1~3: 농지취득자격증명 필요 1.일괄매각 2.목록1~3: 농지취득자격증명 필요(매각기일 2주 전부터 관할 시.구.읍.면사무소에 신청 가능하므로 미리 확인한 후 매수 신청하기 바람, 미제출시 보증금 몰수)(별지 사실조회회신서 참조) 3.목록1,3의 공부상 지목은 "전"이나 현황 "근린생활시설 부지"이고 목록2의 공부상 지목은 "전"이나 현황 "도로"임 4.목록2 : 콘크리트 포장 아래 토석 유출된 상태임 5.목록4 : 현황 사용승인 |
| 토지면적 | 1,189㎡ (359.7평) | 건물면적 | 312.9㎡ (94.7평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 1,202,590,500원 | 최저가격 | (8%)99,038,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)14,148,300원 | 청구금액 | 220,350,468원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 6회 | 2026.06.22 | (17%)202,119,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.08.10 | (12%)141,483,000원 | 진행 |
| 7회 | 2026.08.10 | (12%)141,483,000원 | 유찰 |
| 8회 | 2026.09.28 | (8%)99,038,000원 | 변경 |
물건 사진 (49장)
| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 전북특별자치도 무주군 설천면 심곡리 1053-8 | 대 | 1,189㎡ (359.7평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | 전북특별자치도 무주군 설천면 심곡리 1053-8 | 철근콘크리트구조 · 지상1층 | 312.9㎡ (94.7평) | 토지·건물 일괄평가 | 일괄매각 목록1~3: 농지취득자격증명 필요 1.일괄매각 2.목록1~3: 농지취득자격증명 필요(매각기일 2주 전부터 관할 시.구.읍.면사무소에 신청 가능하므로 미리 확인한 후 매수 신청하기 바람, 미제출시 보증금 몰수)(별지 사실조회회신서 참조) 3.목록1,3의 공부상 지목은 "전"이나 현황 "근린생활시설 부지"이고 목록2의 공부상 지목은 "전"이나 현황 "도로"임 4.목록2 : 콘크리트 포장 아래 토석 유출된 상태임 5.목록4 : 현황 사용승인 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 1,189㎡ (359.7평) 건물: 312.9㎡ (94.7평) | 1,202,590,500원 | |||
전북특별자치도 무주군 설천면 심곡리 소재 '관동마을' 내에 위치하며, 부근은 단독주택, 주거나지, 펜션 등이 소재하고 있음. 본건까지 차량접근이 가능하며, 관내교통편 및 도로사정 등을 고려할때 전반적인 교통상황은 보통임. 기호(1),(3) : 2필 일단의 부정형 토지로 현황 '근린생활시설 부지'임. 기호(2) : 부정형 토지로 현황 '도로'임. 기호(1),(3) : 북서측으로 현황 폭 약3m내외 포장도로(기호(2))에 접하고 있으며, 현황 인접지(1053-12 번지) 경유하여 진출입하고 있음. 기호(2) : 본건이 현황 도로임. 기호(1)∼(3) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(상대제한지역 모든축종제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 관광특구<관광진흥법>, 배출시설설치제한지역(0)<물환경보전법>, 영농여건불리농지임. 기호(1),(3)지상에 후첨 '지적개황도' 및 '사진용지'와 같이 제시외건물(ㄱ) 소재하고 있음. 기호(1),(3)의 공부상 지목은 "
일괄매각 목록1~3: 농지취득자격증명 필요 1.일괄매각 2.목록1~3: 농지취득자격증명 필요(매각기일 2주 전부터 관할 시.구.읍.면사무소에 신청 가능하므로 미리 확인한 후 매수 신청하기 바람, 미제출시 보증금 몰수)(별지 사실조회회신서 참조) 3.목록1,3의 공부상 지목은 "전"이나 현황 "근린생활시설 부지"이고 목록2의 공부상 지목은 "전"이나 현황 "도로"임 4.목록2 : 콘크리트 포장 아래 토석 유출된 상태임 5.목록4 : 현황 사용승인
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2 | 2023-12-04 | 가압류 | 양OO | 550,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2023-12-28 | 가압류 | 무OO | 155,133,266원 | 소멸 | - |
| 4 | 2024-01-19 | 가압류 | 대OO | 44,590,778원 | 소멸 | - |
| 5 | 2024-03-25 | 강제경매 | 양OO | - | 소멸 | - |
| 1 | - | 소유권 | 유OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
일괄매각 목록1~3: 농지취득자격증명 필요 1.일괄매각 2.목록1~3: 농지취득자격증명 필요(매각기일 2주 전부터 관할 시.구.읍.면사무소에 신청 가능하므로 미리 확인한 후 매수 신청하기 바람, 미제출시 보증금 몰수)(별지 사실조회회신서 참조) 3.목록1,3의 공부상 지목은 "전"이나 현황 "근린생활시설 부지"이고 목록2의 공부상 지목은 "전"이나 현황 "도로"임 4.목록2 : 콘크리트 포장 아래 토석 유출된 상태임 5.목록4 : 현황 사용승인
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 전북특별자치도 무주군 설천면 심곡리 1053-8 | 대지면적 | 1,189㎡ (359.7평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 312.9㎡ (94.7평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 26.3% |
| 주용도 | 근린시설 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 · 지상 1층 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 무주군 관할 등기소 (전주지방법원) | 전주지방법원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 전북특별자치도 관할 지방국세청 | 전북특별자치도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 무주군세무서 | 무주군 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 설천면 행정복지센터(주민센터) | 전북특별자치도 무주군 설천면 심곡리 1053-8 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 12억 259만원 | 9억 8,612만원 | 82% | 6.2명 | 9억 8,612만원 |
| 최근 3개월 | 12억 259만원 | 9억 7,409만원 | 81% | 5.8명 | 9억 7,409만원 |
| 최근 6개월 | 12억 259만원 | 9억 6,207만원 | 80% | 5.4명 | 9억 6,207만원 |
| 최근 12개월 | 12억 259만원 | 9억 5,004만원 | 79% | 5.1명 | 9억 5,004만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 60점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 91.8%입니다.
유찰 횟수가 7회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 4,951만원
- 필요 현금(실투자)
- 5,860만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 6,417만원
- 필요 현금(실투자)
- 5,196만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 7,467만원
- 필요 현금(실투자)
- 4,947만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 5건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 6건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 49장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 91.8% 하락, 유찰 7회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 2
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 91.8%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 7회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (18건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경966 | 근린상가 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 백제대로 686 (인후동2가) | 2026.11.16 | 16억 9,000만원 | 7억 2,200만원 | 42.7% | 매각 |
| 2024타경6743 | 근린상가 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 기린대로 529 (덕진동1가) | 2026.11.09 | 11억 5,000만원 | 1억 6,500만원 | 14.3% | 매각 |
| 2025타경404 | 근린상가 | 전북특별자치도 군산시 경암4길 14 (경암동) | 2026.10.26 | 2억 6,513만원 | 6,621만원 | 25% | 매각 |
| 2025타경30348 | 근린상가 | 전북특별자치도 정읍시 마곡안길 8-10 (수성동) | 2026.10.19 | 5억 2,702만원 | 2억 8,511만원 | 54.1% | 매각 |
| 2025타경30259 | 근린상가 | 전북특별자치도 부안군 부안읍 번영로 63-10 (부안오투그란데2차) | 2026.10.19 | 3억 5,900만원 | 1억 1,111만원 | 30.9% | 매각 |
| 2025타경31218 | 근린상가 | 전북특별자치도 전주시 완산구 전주객사5길 46 (고사동) | 2026.10.19 | 29억 3,800만원 | 15억 7,500만원 | 53.6% | 매각 |
| 2025타경1089 | 근린상가 | 전북특별자치도 남원시 장승안길 2-9 (산곡동) | 2026.10.12 | 55억 4,800만원 | 17억 8,888만원 | 32.2% | 변경 |