2025타경100
유찰 2회지분매각| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 완산구 새터로 122-13 (서신동) [도로명] 전북특별자치도 전주시 완산구 새터로 122-13 | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 상가,오피스텔,근린시설 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | ▪일괄매각. ▪경계구분없이 1실의 일반음식점으로 이용중 |
| 토지면적 | 1,761.6㎡ (532.9평) | 건물면적 | 47.05㎡ (14.2평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 1,280,000,000원 | 최저가격 | (10%)127,973,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)12,797,300원 | 청구금액 | 899,946,594원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 3회 | 2026.07.27 | (49%)627,200,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.09.14 | (14%)182,819,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.09.14 | (34%)439,040,000원 | 매각 |
| 5회 | 2026.11.02 | (10%)127,973,000원 | 진행 |
물건 사진 (17장)
사진 01
사진 02
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사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 전북특별자치도 전주시 완산구 새터로 122-13 (서신동) | 대 (일반상업지역) | 1,761.6㎡ (532.9평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 3,123,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 전북특별자치도 전주시 완산구 새터로 122-13 (서신동) (전북특별자치도 전주시 완산구 새터로 122-13) | 철골철근콘크리트조 | 47.05㎡ (14.2평) | 토지·건물 일괄평가 | ▪일괄매각. ▪경계구분없이 1실의 일반음식점으로 이용중 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 1,761.6㎡ (532.9평) 건물: 47.05㎡ (14.2평) | 1,280,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층~지상4층 중 1층 101호, 102호, 3층 301호로서, 외벽 : 화강석버너구이, 벽돌치장쌓기, 강화유리 등 마감, 내벽 : 내부인테리어, 몰탈위페인팅, 타일 등 마감, 바닥 : 타일, 화강석물갈기 등 마감, 창호 : 새시창호 등임. 기호1,2(가,나) 1칸으로 조성된 일반음식점, 기호3(다) 2칸으로 분리된 상황으로서 공실임. 위생 급.배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 옥내소화전설비, 승강기설비 등이 되어있음. 세장형
본건은 전북특별자치도 전주시 완산구 서신동 소재 '롯데백화점 전주점' 서측 인근에 위치하 며, 주위는 백화점, 근린생활시설(상가밀집지대), 아파트단지 등이 혼재하는 전주천 남서향 주변의 정비된상가지대임. 본건까지 차량접근 가능하며 남측 인근에 버스승강장 소재 간선도로(온고을로)가 진행하며, 아파트단지, 전주천 등과 중로(온고을로, 여울로)로 구분되는 상가지대 내 소로와 접하며 공 용주차장에 근접하여 일반교통사정 양호한 편임.
▪일괄매각. ▪경계구분없이 1실의 일반음식점으로 이용중
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김OO 대항력 있음 | 101호,102호 | 전입: 2016-07-27 확정: - 배당: 2025-01-24 | 보: 1억원 월: 2,900,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 점포 / 257.63제곱미터 | 전입: 2016-07-27 확정: - 배당: - | 보: 1억원 월: 2,900,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 관련물건번호 ( 2 건) 대항력 없음 | 1 유찰 2 유찰 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 212원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (3건) | - | 보: 2억원 월: 5,800,000원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2008-03-14 | 소유권 | 이OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2020-07-21 | 소유권 | 박OO | - | 소멸 | - |
| 3 | 2020-08-12 | 근저당권 | 송OO | 828,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2021-10-21 | 근저당권 | 송OO | 180,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 4 | 2021-12-01 | 근저당권 | 송OO | 60,000,000원 | 소멸 | - |
| 4 | 2025-01-16 | 임의경매 | 송OO | - | 소멸 | - |
| 5 | 2025-01-16 | 임의경매 | 송OO | - | 소멸 | - |
| 5 | 2025-04-16 | 강제경매 | 이OO | - | 소멸 | - |
| 6 | 2025-04-16 | 강제경매 | 이OO | - | 소멸 | - |
| 7 | 2025-11-10 | 압류 | 전OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
▪일괄매각. ▪경계구분없이 1실의 일반음식점으로 이용중
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 전북특별자치도 전주시 완산구 새터로 122-13 (서신동) | 대지면적 | 1,761.6㎡ (532.9평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 47.05㎡ (14.2평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 2.7% |
| 주용도 | 상가,오피스텔,근린시설 | 주구조 / 층수 | 철골철근콘크리트조 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 전주시 관할 등기소 (전주지방법원) | 전주지방법원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 전북특별자치도 관할 지방국세청 | 전북특별자치도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 전주시세무서 | 전주시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 완산구 행정복지센터(주민센터) | 전북특별자치도 전주시 완산구 새터로 122-13 (서신동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 12억 8,000만원 | 10억 4,960만원 | 82% | 6.2명 | 10억 4,960만원 |
| 최근 3개월 | 12억 8,000만원 | 10억 3,680만원 | 81% | 5.8명 | 10억 3,680만원 |
| 최근 6개월 | 12억 8,000만원 | 10억 2,400만원 | 80% | 5.4명 | 10억 2,400만원 |
| 최근 12개월 | 12억 8,000만원 | 10억 1,120만원 | 79% | 5.1명 | 10억 1,120만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 73점 / 100점
자동 분석 기준으로 입찰 전 전문가 확인이 필요한 물건입니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약이 10건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 3건 있습니다.
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 90.0%입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 6,398만원
- 필요 현금(실투자)
- 7,339만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 8,292만원
- 필요 현금(실투자)
- 6,480만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 9,649만원
- 필요 현금(실투자)
- 6,158만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 10건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 3건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 15건 중 감정평가서 확인 신호 2건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 24장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 90.0% 하락, 유찰 2회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 10건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 3건 있습니다.
- 3
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 4
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 90.0%입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (9건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경822 | 오피스텔 | 전북특별자치도 전주시 완산구 효자로 194 (효자동3가) | 2026.06.22 | 9,940만원 | 9,170만원 | 92.3% | 매각 |
| 2025타경1111 | 오피스텔 | 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동3가 1544-3 유탑유블레스리버뷰 102동 20층 2001호 | 2026.08.03 | 3억 4,400만원 | 2억 7,410만원 | 79.7% | 매각 |
| 2025타경654 | 오피스텔 | 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동3가 1544-3 유탑유블레스리버뷰 102동 1층 105호 | 2026.04.27 | 4억 1,800만원 | 2억 401만원 | 48.8% | 매각 |
| 2025타경31057 | 오피스텔 | 전북특별자치도 전주시 완산구 고사동 1-2 라마다전주호텔 15층 1505호 | 2025.12.15 | 2억 9,800만원 | 1억 4,710만원 | 49.4% | 매각 |
| 2025타경31057 | 오피스텔 | 전북특별자치도 전주시 완산구 고사동 1-2 라마다전주호텔 7층 711호 | 2025.12.15 | 2억 9,800만원 | 8,110만원 | 27.2% | 매각 |
| 2023타경7848 | 오피스텔 | 전라북도 전주시 완산구 효천천변길 20, 1층109호구) 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동2가 1358-1 | 2026.03.23 | 5억 1,700만원 | 1억 8,000만원 | 34.8% | 매각 |
| 2025타경32101 | 오피스텔 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 세병2길 10 (송천동2가) | 2026.06.22 | 1억 1,400만원 | 7,980만원 | 70% | 매각 |
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