2025타경1005
유찰 3회제시외건물포함| 소재지 | 충청북도 충주시 엄정면 452-2 [도로명] [토지 잡종지 2143㎡] | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 단독주택다가구 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 일괄매각. 제시외 건물(휴게소) 포함, 견사,계사, 컨테이너 각 매각제외, 목록7 건물은 사용승인 받지않아 건축물대장에 미등재됨. |
| 토지면적 | 0 | 건물면적 | 33.52㎡ (10.1평) (제시외 건물 포함) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 683,840,920원 | 최저가격 | (33%)224,081,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)22,408,100원 | 청구금액 | 366,773,126원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 3회 | 2026.07.27 | (64%)437,658,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.09.07 | (51%)350,126,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.10.19 | (41%)280,101,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.11.23 | (33%)224,081,000원 | 진행 |
물건 사진 (49장)
| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 충청북도 충주시 엄정면 452-2 | 대 | - | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | 충청북도 충주시 엄정면 452-2 ([토지 잡종지 2143㎡]) | 경량철골구조 · 지상1층 | 33.52㎡ (10.1평) | 토지·건물 일괄평가 | 일괄매각. 제시외 건물(휴게소) 포함, 견사,계사, 컨테이너 각 매각제외, 목록7 건물은 사용승인 받지않아 건축물대장에 미등재됨. |
| 총 감정가격 합계 | 토지: - 건물: 33.52㎡ (10.1평) | 683,840,920원 | |||
본건은 충북 충주시 엄정면 신만리 소재 '구만리마을' 북측 인근에 위치하고 있는 부동산 ('잡종지' 3필지, '도로' 2필지)이며, 주위는 농촌마을,농경지,축사,과수원, 임야 등으로 형성된 지역으로서 주위환경 보통임. 본건 토지(기호1~5) 중 기호1~3은 차량 접근 가능하며, 인근에 지방도가 통과하고 있어 제반 교통상황 보통이며, 기호4,5토지는 '도로'임. 1)기호1토지: 토지 형태는 부정형이며, 야적장을 위해 개발한 잡종지로서 완경사지에 일부 평탄화 작업하였으나 일부는 수목이 자생하고 있으며, 일부는 경사면임. 2)기호2토지: 토지 형태는 부정형이며, 야적장을 위해 개발한 잡종지로서 완경사지에 대부분 평탄화 작업하였으며,일부는 수목이 자생하고 있으며, 일부는 경사면임. 3)기호3토지: 토지 형태는 부정형이며, 야적장을 위해 개발한 잡종지이며, 일부는 신축신고 (사무소) 득하고, 건물 건축하여 사용하고 있으나 사용승인 받지 않은 상태의 제시외건물㉠이 소재하고, 제시
일괄매각. 제시외 건물(휴게소) 포함, 견사,계사, 컨테이너 각 매각제외, 목록7 건물은 사용승인 받지않아 건축물대장에 미등재됨.
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 관련물건번호 ( 2 건) 대항력 없음 | 1 유찰 2 유찰 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 212원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (1건) | - | 보: 212원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 | 2018-05-18 | 소유권이전 | 이OO | 201,805,182원 | 매매 | 2018.05.18 갑(2) 소유권이전 이OO 매매 |
| 1 | 2021-12-08 | 근저당권설정 | 수OO | 402,000,000원 | 말소기준등기 | 2021.12.08 을(8) 근저당권설정 수안보농협 402,000,000 말소기준등기 소멸 |
| 1 | 2021-12-08 | 근저당권설정 | 수OO | 402,000,000원 | 말소기준등기 | 2021.12.08 을(8) 근저당권설정 수안보농협 402,000,000 말소기준등기 소멸 |
| 2 | 2022-06-17 | 근저당권설정 | 강남대부캐피탈(주) | 37,500,000원 | 말소 | 2022.06.17 을(10) 근저당권설정 강남대부캐피탈(주) 37,500,000 소멸 |
| 2 | 2022-06-17 | 근저당권설정 | 강남대부캐피탈(주) | 37,500,000원 | 말소 | 2022.06.17 을(10) 근저당권설정 강남대부캐피탈(주) 37,500,000 소멸 |
| 3 | 2022-08-18 | 가압류 | 신용보증기금 | 34,510,000원 | 2022카단3419 | 2022.08.18 갑(11) 가압류 신용보증기금 34,510,000 2022카단3419 소멸 |
| 3 | 2022-08-18 | 가압류 | 신용보증기금 | 34,510,000원 | 2022카단3419 | 2022.08.18 갑(11) 가압류 신용보증기금 34,510,000 2022카단3419 소멸 |
| 4 | 2023-03-09 | 압류 | 충주세무서장 | 2,023,030,913원 | 말소 | 2023.03.09 갑(13) 압류 충주세무서장 소멸 |
| 5 | 2024-05-24 | 압류 | 국민건강보험공단 | 2,024,052,415원 | 말소 | 2024.05.24 갑(15) 압류 국민건강보험공단 소멸 |
| 6 | 2025-03-04 | 가압류 | 국민은행 | 8,746,927원 | 2025카단51139 | 2025.03.04 갑(17) 가압류 국민은행 8,746,927 2025카단51139 소멸 |
| 6 | 2025-03-04 | 가압류 | 국민은행 | 8,746,927원 | 2025카단51139 | 2025.03.04 갑(17) 가압류 국민은행 8,746,927 2025카단51139 소멸 |
| 7 | 2025-05-12 | 임의경매 | 수OO | 366,773,126원 | 2025타경1005 | 2025.05.12 갑(19) 임의경매 수안보농협 청구금액 366,773,126 2025타경1005 소멸 |
| 7 | 2025-05-12 | 임의경매 | 수OO | 366,773,126원 | 2025타경1005 | 2025.05.12 갑(19) 임의경매 수안보농협 청구금액 366,773,126 2025타경1005 소멸 |
| 8 | 2025-05-26 | 임의경매 | 강남대부캐피탈(주) | 107,777,018원 | 2025타경30572 | 2025.05.26 갑(20) 임의경매 강남대부캐피탈(주) 청구금액 107,777,018 2025타경30572 소멸 |
| 8 | 2025-05-26 | 임의경매 | 강남대부캐피탈(주) | 107,777,018원 | 2025타경30572 | 2025.05.26 갑(20) 임의경매 강남대부캐피탈(주) 청구금액 107,777,018 2025타경30572 소멸 |
주의사항 및 매각조건
일괄매각. 제시외 건물(휴게소) 포함, 견사,계사, 컨테이너 각 매각제외, 목록7 건물은 사용승인 받지않아 건축물대장에 미등재됨.
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 충청북도 충주시 엄정면 452-2 | 대지면적 | - | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 33.52㎡ (10.1평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 단독주택다가구 | 주구조 / 층수 | 경량철골구조 · 지상 1층 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 충주시 관할 등기소 (충주지원) | 충주지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 충청북도 관할 지방국세청 | 충청북도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 충주시세무서 | 충주시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 엄정면 행정복지센터(주민센터) | 충청북도 충주시 엄정면 452-2 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 6억 8,384만원 | 5억 6,074만원 | 82% | 6.2명 | 5억 6,074만원 |
| 최근 3개월 | 6억 8,384만원 | 5억 5,391만원 | 81% | 5.8명 | 5억 5,391만원 |
| 최근 6개월 | 6억 8,384만원 | 5억 4,707만원 | 80% | 5.4명 | 5억 4,707만원 |
| 최근 12개월 | 6억 8,384만원 | 5억 4,023만원 | 79% | 5.1명 | 5억 4,023만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 63점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (5건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약이 15건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 67.2%입니다.
유찰 횟수가 3회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 1억 1,204만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 2,250만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 1억 4,520만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 746만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 1억 6,895만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 183만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 15건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 1건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 6건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 79장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 67.2% 하락, 유찰 3회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 15건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
- 3
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 4
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 67.2%입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (1건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024타경33562 | 단독·다가구 | 충청북도 충주시 엄정면 족동2길 118-3 | 2026.10.26 | 2억 2,322만원 | 2,260만원 | 10.1% | 매각 |
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