2025타경70497
유찰 10회지분매각| 소재지 | 경기도 의정부시 호국로1269번길 19 (의정부동) [도로명] 경기도 의정부시 호국로1269번길 19 (의정부동,드림팰리스8차) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 오피스텔 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 주택도시보증공사의 대항력포기 확약서 제출됨 주택도시보증공사는 신청채권자로서 임차권자 김OO(변경전:김소연)의 임차보증금반환채권 양수인으로(우선변제권 승계) ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다’는 확약서를 2026.7.1.자로 제출함 |
| 토지면적 | 207㎡ (62.6평) | 건물면적 | 50.08㎡ (15.1평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 174,000,000원 | 최저가격 | (70%)121,800,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)12,180,000원 | 청구금액 | 176,197,521원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 12회 | 2026.09.01 | (100%)174,000,000원 | 유찰 |
| 13회 | 2026.10.06 | (70%)121,800,000원 | 유찰 |
| 10회 | 2026.11.10 | (70%)121,800,000원 | 03 |
| 14회 | 2026.11.10 | (49%)85,260,000원 | 진행 |
물건 사진 (5장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경기도 의정부시 호국로1269번길 19 (의정부동) | 대 (일반상업지역) | 207㎡ (62.6평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 1,868,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경기도 의정부시 호국로1269번길 19 (의정부동) (경기도 의정부시 호국로1269번길 19 (의정부동,드림팰리스8차)) | 철근콘크리트구조 | 50.08㎡ (15.1평) | 토지·건물 일괄평가 | 주택도시보증공사의 대항력포기 확약서 제출됨 주택도시보증공사는 신청채권자로서 임차권자 김OO(변경전:김소연)의 임차보증금반환채권 양수인으로(우선변제권 승계) ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다’는 확약서를 2026.7.1.자로 제출함 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 207㎡ (62.6평) 건물: 50.08㎡ (15.1평) | 174,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건내 5층 501호로서, 외벽 : 벽돌쌓기 등 창호 : 새시 창호임. 주거용 오피스텔임.(세부 이용내역은 후첨 '내부개황도' 참조) 기본 위생·급배수설비 및 난방설비, 승강기설비 등을 갖추었음. 사다리형의 토지로서 인근지 대비 대체로 등고평탄하며, 업무시설 부지로 이용중임. 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함. 일반상업지역(일반상업지역), 특정용도제한지구, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 상대보호구역(의정부중앙초) <교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도
대상물건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 '의정부경찰서' 동측 인근에 위치하는 구분건물(드림팰리스8차 5층 501호)로서, 주위는 공동주택 및 단독주택, 오피스텔 등으로 형성되어 있음. 대상물건까지 차량의 접근 및 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 전철역(가능역)이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임. 대상물건은
주택도시보증공사의 대항력포기 확약서 제출됨 주택도시보증공사는 신청채권자로서 임차권자 김OO(변경전:김소연)의 임차보증금반환채권 양수인으로(우선변제권 승계) ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다’는 확약서를 2026.7.1.자로 제출함
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주택도시보증공사 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2021-03-19 확정: 2021-03-19 배당: 2025-03-27 | 보: 1억 6,500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주OO 대항력 있음 | 501호 | 전입: 2021-03-19 확정: 2021-03-19 배당: 2025-03-27 | 보: 1억 6,500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 있음 | 501호 | 전입: 2021-03-19 확정: 2021-03-19 배당: - | 보: 1억 6,500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2021-03-19 확정: 2021-03-19 배당: 2023-04-17 | 보: 1억 6,500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 임차인5 대항력 없음 | 계 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 23억 3,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (5건) | - | 보: 29억 9,000만원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2021-04-23 | 소유권 | 이OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2021-11-05 | 압류 | 의OO | - | 소멸기준 | - |
| 3 | 2023-04-17 | 임차권설정 | 김OO | 165,000,000원 | 소멸 | - |
| 4 | 2024-07-22 | 압류 | 국 | - | 소멸 | - |
| 5 | 2025-01-10 | 강제경매 | 주OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
주택도시보증공사의 대항력포기 확약서 제출됨 주택도시보증공사는 신청채권자로서 임차권자 김OO(변경전:김소연)의 임차보증금반환채권 양수인으로(우선변제권 승계) ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다’는 확약서를 2026.7.1.자로 제출함
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경기도 의정부시 호국로1269번길 19 (의정부동) | 대지면적 | 207㎡ (62.6평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 50.08㎡ (15.1평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 24.2% |
| 주용도 | 오피스텔 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 의정부시 관할 등기소 (의정부지방법원) | 경기도 의정부시 녹양로34번길 23 (가능동) 등기국(과) | 031-828-0114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 중부/인천지방국세청 | 경기도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 의정부시세무서 | 의정부시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 호국로1269번길 행정복지센터(주민센터) | 경기도 의정부시 호국로1269번길 19 (의정부동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 1억 7,400만원 | 1억 4,268만원 | 82% | 6.2명 | 1억 4,268만원 |
| 최근 3개월 | 1억 7,400만원 | 1억 4,094만원 | 81% | 5.8명 | 1억 4,094만원 |
| 최근 6개월 | 1억 7,400만원 | 1억 3,920만원 | 80% | 5.4명 | 1억 3,920만원 |
| 최근 12개월 | 1억 7,400만원 | 1억 3,746만원 | 79% | 5.1명 | 1억 3,746만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 26점 / 100점
기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
핵심 주의 요인 (2건)
입찰 전 우선 소명 대상임차인 또는 점유 관련 데이터가 5건 있습니다.
유찰 횟수가 10회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 6,090만원
- 필요 현금(실투자)
- 7,023만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 7,892만원
- 필요 현금(실투자)
- 6,206만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 9,183만원
- 필요 현금(실투자)
- 5,900만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 5건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 5건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 5장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 30.0% 하락, 유찰 10회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 선별 입찰
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 5건 있습니다.
- 2
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 10회입니다.
- 3
현재 최저가 기준으로 입찰가 상한과 필요 현금이 적정한지 확인해 주세요.
근거: 입찰가는 권리 리스크와 자금 여력을 같이 봐야 합니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (19건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경72533 | 오피스텔 | 경기도 의정부시 평화로 601 (의정부동, 브릭스턴빌) | 2026.04.21 | 2억 4,000만원 | 1억 6,800만원 | 70% | 매각 |
| 2025타경72213 | 오피스텔 | 경기도 의정부시 평화로 573 (의정부동, 드림팰리스) | 2026.09.29 | 1억 8,400만원 | 1억 1,138만원 | 60.5% | 매각 |
| 2025타경71901 | 오피스텔 | 경기도 의정부시 의정부동 220-59 스마트트라움 2층 203호 | 2026.10.20 | 2억 8,100만원 | 1억 4,188만원 | 50.5% | 매각 |
| 2025타경73368 | 오피스텔 | 경기도 의정부시 의정부동 201-9 자하시티빌딩 11층 1102호 | 2026.08.19 | 2억 4,200만원 | 1억 3,169만원 | 54.4% | 매각 |
| 2025타경3251 | 오피스텔 | 경기도 의정부시 평화로562번길 5 (의정부동) | 2026.07.28 | 2억 3,100만원 | 1억 1,319만원 | 49% | 매각 |
| 2025타경71925 | 오피스텔 | 경기도 의정부시 의정부동 187-8 밀레니움 7층 702호 | 2026.04.22 | 1억 9,200만원 | 1억 3,189만원 | 68.7% | 매각 |
| 2024타경70612 | 오피스텔 | 경기도 의정부시 의정부동 187-8 밀레니움 | 2026.06.02 | 1억 9,600만원 | 310만원 | 1.6% | 유찰 |
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