2025타경626
유찰 1회지분매각| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 성정두정로 70 (두정동, 아크로텔천안두정) [도로명] 충청남도 천안시 서북구 성정두정로 70 (두정동,아크로텔천안두정) | 경매구분 | 부동산강제경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 오피스텔 | 접수/개시결정 | 2025.07.25 | 매각물건 | 토지·건물 일괄매각 |
| 토지면적 | 7,338.4㎡ (2219.9평) | 건물면적 | 17.37㎡ (5.3평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 46,000,000원 | 최저가격 | (70%)32,200,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)3,220,000원 | 청구금액 | 60,000,000원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.03.16 | (100%)46,000,000원 | 유찰 |
| 2회 | 2026.04.20 | (70%)32,200,000원 | 변경 |
| 3회 | 2026.11.30 | (70%)32,200,000원 | 진행 |
물건 사진 (19장)
사진 01
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사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 충청남도 천안시 서북구 성정두정로 70 (두정동, 아크로텔천안두정) | 대 (일반상업지역) | 7,338.4㎡ (2219.9평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 1,977,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 충청남도 천안시 서북구 성정두정로 70 (두정동, 아크로텔천안두정) (충청남도 천안시 서북구 성정두정로 70 (두정동,아크로텔천안두정)) | 철근콘크리트구조 · (업무시설) | 17.37㎡ (5.3평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 (일괄매각) |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 7,338.4㎡ (2219.9평) 건물: 17.37㎡ (5.3평) | 46,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 지하4층 지상12층 중 제8층 제비동 813호로서 (사용승인일: 2015.07.31) 외벽 : 외장석재붙임 등 마감. 내벽 : 벽지붙임 등 내부 인테리어마감. 창호 : 섀시창호 등입니다. 도시형생활주택(원룸형)으로 이용중입니다. 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 지하주차장 등 되어 있습니다. 가로장방형 평지인 토지로 주상용부지로 이용중입니다. 동서남북으로 대로, 중로 등에 접하여 외부도로와 연계됩니다. 도시지역(천안도시지역), 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(북부2지구), 대로3류(폭 25m~30
본건은 충청남도 천안시 서북구 두정동 소재 '성정공원' 북동측 인근에 위치하는 오피스텔로서, 주위는 상업용·업무용시설 및 주거용건물 등이 소재하는 상가지대로서 제반 주위환경 보통시됩니다. 대상건물까지 차량의 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하며 남서측 근거리에 두정전철역이 소재하여 제반 교통상황은 무난시됩니다.
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정OO 대항력 없음 | 주거 / 813호 | 전입: 2021-05-14 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 정OO 대항력 있음 | 813호 | 전입: 2021-05-14 확정: 2021-04-19 배당: 2025-07-21 | 보: 6,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (2건) | - | 보: 6,000만원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2024-02-29 | 소유권 | (OOOOOOOOO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2024-04-01 | 근저당권 | 김OO | 120,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2024-08-27 | 근저당권 | (OOOOOO | 300,000,000원 | 소멸 | - |
| 4 | 2025-07-22 | 강제경매 | 정OO | - | 소멸 | - |
| 5 | 2025-12-22 | 압류 | 국 | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
특별매각조건 없음. 현황조사서 및 매각물건명세서를 반드시 열람하여 점유관계 및 미납 관리비 등을 사전 확인하시기 바랍니다.
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
단지 정보 — (두정동, 아크로텔천안두정)
| 단지명 | (두정동, 아크로텔천안두정) | 총 세대수 | 297세대 | 동 수 | - | 건설사 | - |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 총 주차대수 | - | 세대당 주차 | - | 난방 방식 | 개별난방 | 난방 연료 | 도시가스 |
| 최저/최고층 | 지상 12층 | 관리사무소 | - | 충전시설 | 완속/급속 충전소 구비 | 면적 유형 | 공급/전용 다양 |
| 교육시설 | 인근 초·중·고 도보 통학권 | 편의/공원 | 단지 인근 상권 및 근린공원 인접 | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 충청남도 천안시 서북구 성정두정로 70 (두정동, 아크로텔천안두정) | 대지면적 | 7,338.4㎡ (2219.9평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 17.37㎡ (5.3평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 0.2% |
| 주용도 | 업무시설 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | 2015-07-31 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 천안시 관할 등기소 (천안지원) | 천안지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 충청남도 관할 지방국세청 | 충청남도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 천안시세무서 | 천안시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 서북구 행정복지센터(주민센터) | 충청남도 천안시 서북구 성정두정로 70 (두정동, 아크로텔천안두정) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 4,600만원 | 3,772만원 | 82% | 6.2명 | 3,772만원 |
| 최근 3개월 | 4,600만원 | 3,726만원 | 81% | 5.8명 | 3,726만원 |
| 최근 6개월 | 4,600만원 | 3,680만원 | 80% | 5.4명 | 3,680만원 |
| 최근 12개월 | 4,600만원 | 3,634만원 | 79% | 5.1명 | 3,634만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 30점 / 100점
기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
핵심 주의 요인 (2건)
입찰 전 우선 소명 대상임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 1,610만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,445만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 2,086만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,229만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 2,427만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,148만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 5건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 2건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 6건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 20장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 30.0% 하락, 유찰 1회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 선별 입찰
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
- 2
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 3
현재 최저가 기준으로 입찰가 상한과 필요 현금이 적정한지 확인해 주세요.
근거: 입찰가는 권리 리스크와 자금 여력을 같이 봐야 합니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (18건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024타경114082 | 오피스텔 | 충청남도 천안시 서북구 두정로 236 (두정동) | 2026.06.23 | 6,600만원 | 244만원 | 3.7% | 매각 |
| 2024타경116293 | 오피스텔 | 충청남도 천안시 서북구 두정상가5길 6 (두정동) | 2026.06.23 | 1억 900만원 | 5,793만원 | 53.1% | 매각 |
| 2024타경107053 | 오피스텔 | 충청남도 천안시 서북구 성정공원3길 14 (성정동) | 2026.09.09 | 1억 2,300만원 | 690만원 | 5.6% | 변경 |
| 2025타경11807 | 오피스텔 | 충청남도 천안시 동남구 신부동 451-2 천안랜드마크타워 16층 1618호 | 2026.07.14 | 6,800만원 | 565만원 | 8.3% | 매각 |
| 2025타경11681 | 오피스텔 | 충청남도 천안시 서북구 백석3로 130-13 (백석동) | 2026.09.08 | 9,700만원 | 4,408만원 | 45.5% | 매각 |
| 2025타경545 | 오피스텔 | 충청남도 천안시 서북구 백석3로 130-13 (백석동) | 2026.07.27 | 9,900만원 | 5,750만원 | 58.1% | 매각 |
| 2025타경604 | 오피스텔 | 충청남도 천안시 서북구 한들1로 134-11 (백석동) | 2026.06.16 | 1억 4,900만원 | 7,841만원 | 52.6% | 매각 |
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