2024타경16006
유찰 4회지분매각| 소재지 | 인천광역시 영종구 하늘달빛로 90-7 (중산동) [도로명] 인천광역시 중구 하늘달빛로 90-7 (중산동,스카이에비뉴) | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 상가 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 매수보증금은 최저매각가격의 20%임 다른 호실과 통합되어 노래연습장으로 사용중임 |
| 토지면적 | 1,644.9㎡ (497.6평) | 건물면적 | 78.12㎡ (23.6평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 350,000,000원 | 최저가격 | (24%)84,035,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)16,807,000원 | 낙찰가격 | 110,000,000원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 5회 | 2026.05.06 | (34%)120,050,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.06.09 | (24%)84,035,000원 | 변경 |
| 7회 | 2026.08.11 | (24%)84,035,000원 | 매각 |
| 8회 | 2026.10.27 | (24%)84,035,000원 | 진행 |
물건 사진 (10장)
사진 01
사진 02
사진 03
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사진 05
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사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 인천광역시 영종구 하늘달빛로 90-7 (중산동) | 대 (중심상업지역) | 1,644.9㎡ (497.6평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 3,104,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 인천광역시 영종구 하늘달빛로 90-7 (중산동) (인천광역시 중구 하늘달빛로 90-7 (중산동,스카이에비뉴)) | 철근콘크리트구조 | 78.12㎡ (23.6평) | 토지·건물 일괄평가 | 매수보증금은 최저매각가격의 20%임 다른 호실과 통합되어 노래연습장으로 사용중임 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 1,644.9㎡ (497.6평) 건물: 78.12㎡ (23.6평) | 350,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건내 5층 503호로서 외 벽 : 석재붙임 및 페어글라스 마감 등 내 벽 : 인테리어마감 등 창 호 : 칼라샷시창 등 본건은 인접한 호수와 함께 노래연습장으로 이용하고 있음. 본건은 공용의 위생시설과 상하수도시설 승강기설비, 소화전설비 및 화재탐지설비 등이 되어 있음. 본건이 위치한 토지는 인접지와 등고평탄한 장방형의 토지로서 근린생활시설 부지로 이용 중임. 본건 건물이 소재하는 부지의 북서측과 남서측으로 각각 노폭 약15미터 정도의 포장도로에 접하여 있음. 중심상업지역(2013-0
본건은 인천광역시 중구 중산동 소재 영종1동행정복지센터 남동측 인근에 위치하며, 주위는 영종신도시 아파트단지를 배후지로 하는 유사형 근린생활시설 등이 소재하여 있는 상업지대 로서 제반 주위환경은 보통임. 본건이 소재하는 건물까지 제반 차량의 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 대체로 무난한 편임. 건축물사용승인일자는 2022.02.23인
매수보증금은 최저매각가격의 20%임 다른 호실과 통합되어 노래연습장으로 사용중임
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 유OO 대항력 없음 | 02 | 전입: 2024-12-23 확정: - 배당: - | 보: 1,800만원 월: 1,700,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 유OO 대항력 없음 | 점포 | 전입: 2024-12-23 확정: - 배당: - | 보: 1,800만원 월: 1,700,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 유OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2024-12-23 확정: - 배당: - | 보: 1,800만원 월: 1,700,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (3건) | - | 보: 5,400만원 월: 5,100,000원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2022-04-06 | 소유권 | 이OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2022-04-06 | 근저당권 | (OOOOOO | 312,800,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2022-10-26 | 근저당권 | 조OO | 50,000,000원 | 소멸 | - |
| 4 | 2024-12-05 | 임의경매 | (OOOOOOO | - | 소멸 | - |
| 5 | 2024-12-24 | 근저당권 | 조OO | 20,000,000원 | 소멸 | - |
| 6 | 2025-03-20 | 압류 | 국 | - | 소멸 | - |
| 7 | 2025-10-10 | 압류 | 부OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
매수보증금은 최저매각가격의 20%임 다른 호실과 통합되어 노래연습장으로 사용중임
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 인천광역시 영종구 하늘달빛로 90-7 (중산동) | 대지면적 | 1,644.9㎡ (497.6평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 78.12㎡ (23.6평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 4.7% |
| 주용도 | 상가 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 영종구 관할 등기소 (인천지방법원) | 인천광역시 미추홀구 소성로 163 (학익동) 등기국(과) | 032-860-1114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 중부/인천지방국세청 | 인천광역시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 영종구세무서 | 영종구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 하늘달빛로 행정복지센터(주민센터) | 인천광역시 영종구 하늘달빛로 90-7 (중산동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 3억 5,000만원 | 2억 8,700만원 | 82% | 6.2명 | 2억 8,700만원 |
| 최근 3개월 | 3억 5,000만원 | 2억 8,350만원 | 81% | 5.8명 | 2억 8,350만원 |
| 최근 6개월 | 3억 5,000만원 | 2억 8,000만원 | 80% | 5.4명 | 2억 8,000만원 |
| 최근 12개월 | 3억 5,000만원 | 2억 7,650만원 | 79% | 5.1명 | 2억 7,650만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 36점 / 100점
기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
핵심 주의 요인 (3건)
입찰 전 우선 소명 대상임차인 또는 점유 관련 데이터가 3건 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 76.0%입니다.
유찰 횟수가 4회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 4,201만원
- 필요 현금(실투자)
- 5,094만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 5,445만원
- 필요 현금(실투자)
- 4,530만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 6,336만원
- 필요 현금(실투자)
- 4,319만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 7건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 3건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 8건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 11장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 76.0% 하락, 유찰 4회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 선별 입찰
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 3건 있습니다.
- 2
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 76.0%입니다.
- 3
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 4회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (18건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024타경571237 | 근린상가 | 인천광역시 영종구 하늘중앙로225번길 20 (중산동) | 2026.06.19 | 4억 5,000만원 | 8,010만원 | 17.8% | 매각 |
| 2024타경555501 | 근린상가 | 인천광역시 영종구 하늘중앙로225번길 20 (중산동) | 2026.05.14 | 5억 2,500만원 | 4억 6,000만원 | 87.6% | 매각 |
| 2024타경8067 | 근린상가 | 인천광역시 영종구 하늘중앙로225번길 20 (중산동) | 2026.04.21 | 2억 4,700만원 | 7,770만원 | 31.5% | 매각 |
| 2024타경14918 | 근린상가 | 인천광역시 영종구 자연대로 8 (중산동) | 2026.06.16 | 1억 6,000만원 | 5,501만원 | 34.4% | 매각 |
| 2024타경9510 | 근린상가 | 인천광역시 영종구 하늘중앙로225번길 17-1 (중산동) | 2026.07.07 | 5억 9,600만원 | 1억 17만원 | 16.8% | 매각 |
| 2024타경14758 | 근린상가 | 인천광역시 영종구 하늘달빛로 90-7 (중산동) | 2026.10.20 | 4억 1,300만원 | 1억 2,000만원 | 29.1% | 유찰 |
| 2024타경14758 | 근린상가 | 인천광역시 영종구 하늘달빛로 90-7 (중산동) | 2026.11.20 | 4억 1,300만원 | 1억 2,000만원 | 29.1% | 진행중 |
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