2024타경32787
유찰 4회제시외건물포함| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 한경면 청수리 808 | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 기타 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 일괄매각, 목록 1~6,8,9. 농지취득자격증명 필요함(미제출시 매수신청보증금 미반환), 과수목 포함 평가, 제시외 건물(감정평가서상 ㄱ) 매각 제외 - 일괄매각 - 목록 1~6,8,9. 농지취득자격증명이 필요(미제출시 보증금 미반환)하며, 농지법 42조에 따라 전용허가를 받지 않고 형질 변경하는 경우에는 원상회복명령을 내릴수 있다는 회신이 있음(별지 사실조회 회신서 참조), 아울러 농지법개정으로 농지위원회 심의를 거쳐 농지취득자격증명 발급 여 |
| 토지면적 | 1,060㎡ (320.7평) | 건물면적 | 49.58㎡ (15.0평) (제시외 건물 포함) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 11,383,398,960원 | 최저가격 | (24%)2,733,154,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)273,315,400원 | 청구금액 | 4,516,657,533원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 3회 | 2026.06.09 | (49%)5,577,865,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.07.21 | (34%)3,904,506,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.08.25 | (24%)2,733,154,000원 | 변경 |
| 6회 | 2026.11.10 | (24%)2,733,154,000원 | 진행 |
물건 사진 (45장)
사진 01
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사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 제주특별자치도 제주시 한경면 청수리 808 | 과수원 (계획관리지역) | 1,060㎡ (320.7평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 54,300원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 제주특별자치도 제주시 한경면 청수리 808 | 잡석조 · 지상1층 | 49.58㎡ (15.0평) | 토지·건물 일괄평가 | 일괄매각, 목록 1~6,8,9. 농지취득자격증명 필요함(미제출시 매수신청보증금 미반환), 과수목 포함 평가, 제시외 건물(감정평가서상 ㄱ) 매각 제외 - 일괄매각 - 목록 1~6,8,9. 농지취득자격증명이 필요(미제출시 보증금 미반환)하며, 농지법 42조에 따라 전용허가를 받지 않고 형질 변경하는 경우에는 원상회복명령을 내릴수 있다는 회신이 있음(별지 사실조회 회신서 참조), 아울러 농지법개정으로 농지위원회 심의를 거쳐 농지취득자격증명 발급 여 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 1,060㎡ (320.7평) 건물: 49.58㎡ (15.0평) | 11,383,398,960원 | |||
본건은 제주특별자치도 제주시 한경면 청수리 소재 "청수리마을회관" 남동측 원거리에 위치하며, 인근은 전, 과수원, 농가주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 본건 및 본건 인근까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통입니다. 기호 (1,6) : 인접도로 및 인접토지 대비 등고평탄한 부정형의 토지로, 과수원입니다. 기호 (2-5,8) : 인접토지 대비 등고평탄한 부정형의 토지로, 과수원입니다. 기호 (9) : 인접토지 대비 등고평탄한 부정형의 토지로, 전(휴경)입니다. 기호 (1) : 북측으로 노폭 약 4m 내외의 콘크리트포장도로에 접하고 있습니다. 기호 (2-5,8,9) : 지적도상 맹지이나 기호 (1,6) 토지를 경유하여 출입가능합니다. 기호 (6) : 북동측으로 노폭 약 10m 내외의 아스콘포장도로에 접하고 있습니다. 기호 (1-6,8,9) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률
일괄매각, 목록 1~6,8,9. 농지취득자격증명 필요함(미제출시 매수신청보증금 미반환), 과수목 포함 평가, 제시외 건물(감정평가서상 ㄱ) 매각 제외 - 일괄매각 - 목록 1~6,8,9. 농지취득자격증명이 필요(미제출시 보증금 미반환)하며, 농지법 42조에 따라 전용허가를 받지 않고 형질 변경하는 경우에는 원상회복명령을 내릴수 있다는 회신이 있음(별지 사실조회 회신서 참조), 아울러 농지법개정으로 농지위원회 심의를 거쳐 농지취득자격증명 발급 여
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 1999-03-31 | 소유권 | 문OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2024-03-19 | 근저당권 | (OOOOOOOOO | 6,450,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2024-03-19 | 지상권 | (OOOOOOOOO | - | 소멸 | - |
| 4 | 2024-10-17 | 임의경매 | (OOOOOOOOO | - | 소멸 | - |
| 5 | 2024-12-30 | 가압류 | 김OO | 250,000,000원 | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
일괄매각, 목록 1~6,8,9. 농지취득자격증명 필요함(미제출시 매수신청보증금 미반환), 과수목 포함 평가, 제시외 건물(감정평가서상 ㄱ) 매각 제외 - 일괄매각 - 목록 1~6,8,9. 농지취득자격증명이 필요(미제출시 보증금 미반환)하며, 농지법 42조에 따라 전용허가를 받지 않고 형질 변경하는 경우에는 원상회복명령을 내릴수 있다는 회신이 있음(별지 사실조회 회신서 참조), 아울러 농지법개정으로 농지위원회 심의를 거쳐 농지취득자격증명 발급 여
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 제주특별자치도 제주시 한경면 청수리 808 | 대지면적 | 1,060㎡ (320.7평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 49.58㎡ (15.0평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 4.7% |
| 주용도 | 기타 | 주구조 / 층수 | 잡석조 · 지상 1층 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 제주시 관할 등기소 (제주지방법원) | 제주지방법원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 제주특별자치도 관할 지방국세청 | 제주특별자치도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 제주시세무서 | 제주시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 한경면 행정복지센터(주민센터) | 제주특별자치도 제주시 한경면 청수리 808 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 113억 8,339만원 | 93억 3,438만원 | 82% | 6.2명 | 93억 3,438만원 |
| 최근 3개월 | 113억 8,339만원 | 92억 2,055만원 | 81% | 5.8명 | 92억 2,055만원 |
| 최근 6개월 | 113억 8,339만원 | 91억 671만원 | 80% | 5.4명 | 91억 671만원 |
| 최근 12개월 | 113억 8,339만원 | 89억 9,288만원 | 79% | 5.1명 | 89억 9,288만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 48점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (3건)
입찰 전 우선 소명 대상수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 76.0%입니다.
유찰 횟수가 4회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 13억 6,657만원
- 필요 현금(실투자)
- 14억 464만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 17억 7,108만원
- 필요 현금(실투자)
- 12억 2,119만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 20억 6,079만원
- 필요 현금(실투자)
- 11억 5,253만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 5건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 8건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 45장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 76.0% 하락, 유찰 4회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 2
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 76.0%입니다.
- 3
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 4회입니다.
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