2025타경7803
유찰 2회제시외건물포함✓ RX 권리분석 완료✓ VX 실거래 대조✓ MX 경쟁률 추정✓ LX 공적장부 검증
2026.11.10 (제101호 법정)||
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| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 일주동로 12 (건입동) [도로명] 제주특별자치도 제주시 일주동로 12 | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 기타 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 일괄매각. 제시외 건물(목록 2-1, 4-2, 4-8 내지 4-10) 포함 평가 - 일괄매각, 제시외 건물(목록 2-1, 4-2, 4-8 내지 4-10)을 포함하여 평가함 - 목록 1 토지 지상에 소재하는 제시외[(감정서상ㄴ)철파이프조 차광막지붕 단층 창고 28.3㎡ 및 (감정서상ㄷ)각파이프조 철제 랙 84㎡]는 매각에서 제외 - 목록 3 토지 지상에 소재하는 제시외[(감정서상ㄹ)각파이프조 철제 랙 83.2㎡, (감정서상ㅂ)각파이프조 판넬지붕 |
| 토지면적 | 278㎡ (84.1평) | 건물면적 | 49.5㎡ (15.0평) (제시외 건물 포함) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 5,351,458,220원 | 최저가격 | (49%)2,622,215,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)262,221,500원 | 청구금액 | 3,914,161,552원 | 채권자 | 채권자 있음 |
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입찰진행입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.04.28 | (9%)462,506,000원 | 변경 |
| 2회 | 2026.06.09 | (100%)5,351,458,220원 | 유찰 |
| 3회 | 2026.07.21 | (70%)3,746,021,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.08.25 | (49%)2,622,215,000원 | 변경 |
| 5회 | 2026.11.10 | (49%)2,622,215,000원 | 진행 |
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물건 사진 (77장)
| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 제주특별자치도 제주시 일주동로 12 (건입동) | 대 (자연녹지지역) | 278㎡ (84.1평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 544,500원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 제주특별자치도 제주시 일주동로 12 (건입동) (제주특별자치도 제주시 일주동로 12) | 일반철골구조 · (사무소) | 49.5㎡ (15.0평) | 일괄평가 (대장연면적 99㎡) | 일괄매각. 제시외 건물(목록 2-1, 4-2, 4-8 내지 4-10) 포함 평가 - 일괄매각, 제시외 건물(목록 2-1, 4-2, 4-8 내지 4-10)을 포함하여 평가함 - 목록 1 토지 지상에 소재하는 제시외[(감정서상ㄴ)철파이프조 차광막지붕 단층 창고 28.3㎡ 및 (감정서상ㄷ)각파이프조 철제 랙 84㎡]는 매각에서 제외 - 목록 3 토지 지상에 소재하는 제시외[(감정서상ㄹ)각파이프조 철제 랙 83.2㎡, (감정서상ㅂ)각파이프조 판넬지붕 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 278㎡ (84.1평) 건물: 49.5㎡ (15.0평) | 5,351,458,220원 | |||
[현황 · 위치 및 주변환경]
본건은 제주특별자치도 제주시 건입동 소재 ‘국립제주박물관’ 남측 인근에 위치하고, 주위는 전 위주의 경작지와 소매점·도매점 용도의 건부지가 일부 혼재하는 지역임. 기호 1,3) 공히 본건 까지 제반차량 접근이 가능하고, 인그에 버스정류장이 위치하여 제반교통사정은 양호함. 기호 1,3) 공히 인접 도로 대비 완경사인 부정형의 토지로서, 근린생활시설용 건부지(기호 1) 및 창고용 건부지(기호 3)로 이용중임. 기호 1) 북서측으로 왕복6차선의 아스팔트포장도로(일주동로)에 접함. 기호 3) 남서측으로 왕복6차선의 아스팔트포장도로(번영로)에 접함. 기호 1) 자연녹지지역, 자연경관지구, 대로1류(폭 35m~40m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한
[참고사항]
일괄매각. 제시외 건물(목록 2-1, 4-2, 4-8 내지 4-10) 포함 평가 - 일괄매각, 제시외 건물(목록 2-1, 4-2, 4-8 내지 4-10)을 포함하여 평가함 - 목록 1 토지 지상에 소재하는 제시외[(감정서상ㄴ)철파이프조 차광막지붕 단층 창고 28.3㎡ 및 (감정서상ㄷ)각파이프조 철제 랙 84㎡]는 매각에서 제외 - 목록 3 토지 지상에 소재하는 제시외[(감정서상ㄹ)각파이프조 철제 랙 83.2㎡, (감정서상ㅂ)각파이프조 판넬지붕
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임차인 현황
말소기준일(소액) : 2023-10-26|배당요구종기일 : 2025.06.30
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2017-12-22 확정: 2017-12-22 배당: 2017-12-22 | 보: 31만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2017-12-22 확정: 2017-12-22 배당: 2017-12-22 | 보: 31만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 있음 | (목록4)본건제시건물제1종근린생활시설동2층 202호 | 전입: 2018-01-25 확정: - 배당: - | 보: 0원 월: 315,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 점포 / 본건 제시건물 제1종근린생활시설동 2층 202호 | 전입: 2018-01-25 확정: - 배당: - | 보: 0원 월: 315,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| (주)삼다바이오규조토 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2022-06-11 확정: 2022-06-11 배당: 2022-06-11 | 보: 1,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| (주)삼다바이오규조토 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2022-06-11 확정: 2022-06-11 배당: 2022-06-11 | 보: 1,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 강OO 대항력 있음 | 본건제시건물 2층 | 전입: 2022-07-12 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 강OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2022-07-12 확정: 2022-06-11 배당: 2022-06-11 | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 강OO 대항력 있음 | (목록2)본건제시건물2층 | 전입: 2022-07-12 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 강OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2022-07-12 확정: 2022-06-11 배당: 2022-06-11 | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 강OO 대항력 없음 | 주거 / 본건 제시건물 2층 | 전입: 2022-07-12 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주식회사 동부건재 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2022-08-01 확정: 2022-08-01 배당: 2022-08-01 | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주식회사 동부건재 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2022-08-01 확정: 2022-08-01 배당: 2022-08-01 | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주OO 대항력 있음 | (목록4)본건제시건물제1종근린생활시설동2층을제외한 1층,지1층 및창고시설동전부 | 전입: 2022-08-24 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주식회사 동부건재 대항력 없음 | 점포 / 본건 제시건물 제1종근린생활시설동 2층을 제외한 1층, 지1층 및 창고시설동 전부 | 전입: 2022-08-24 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| (주)삼화주택 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2023-08-01 확정: 2023-08-01 배당: 2023-08-01 | 보: 5,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| (주)삼화주택 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2023-08-01 확정: 2023-08-01 배당: 2023-08-01 | 보: 5,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| (OOO 대항력 있음 | (목록4)본건제시건물제1종근린생활시설동2층 | 전입: 2023-08-10 확정: - 배당: - | 보: 5,000만원 월: 1,000,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| (주)삼화주택 대항력 없음 | 점포 / 본건 제시건물 제1종근린생활시설동 2층 | 전입: 2023-08-10 확정: - 배당: - | 보: 5,000만원 월: 1,000,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 박OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2024-02-01 확정: 2024-02-01 배당: 2024-02-01 | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 박OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2024-02-01 확정: 2024-02-01 배당: 2024-02-01 | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 박OO 대항력 없음 | 2층 | 전입: 2024-02-06 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 박OO 대항력 없음 | 기타 / 2층 | 전입: 2024-02-06 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 박OO 대항력 없음 | (목록2)2층 | 전입: 2024-02-06 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 문OO 대항력 없음 | (목록2)미상 | 전입: 2025-03-17 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 문OO 대항력 없음 | 미상 | 전입: 2025-03-17 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 문OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2025-03-17 확정: 2025-03-17 배당: 2025-03-17 | 보: 2억 2,025만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 문OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2025-03-17 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 임차인29 대항력 없음 | 계 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 6,000만원 월: 2,315,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 임차인30 대항력 없음 | 계 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 6,000만원 월: 2,315,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| (주)삼다바이오규조토 대항력 없음 | 점포 / 본건 제시건물 1층 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 1,000만원 월: 1,000,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| (OOO 대항력 없음 | 본건제시건물 1층 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 1,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| (OOO 대항력 없음 | (목록2)본건제시건물1층 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 1,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (33건) | - | 보: 5억 9,088만원 월: 8,260,000원 | 인수총액 0원 | - | |
■
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
말소기준권리 : 2023. 10. 26. 근저당권|청구/채권금액 : 3,914,161,552원
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2020-07-30 | 소유권 | 박OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2023-10-26 | 근저당권 | (OOOOOO | 4,662,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2023-11-08 | 근저당권 | 국 | 240,000,000원 | 소멸 | - |
| 4 | 2024-09-20 | 근저당권 | 김OO | 1,200,000,000원 | 소멸 | - |
| 5 | 2024-09-25 | 근저당권 | 정OO | 1,320,000,000원 | 소멸 | - |
| 6 | 2024-10-14 | 가압류 | 박OO | 500,000,000원 | 소멸 | - |
| 7 | 2024-11-11 | 압류 | 국 | - | 소멸 | - |
| 8 | 2025-03-31 | 임의경매 | (OOOOOO | - | 소멸 | - |
| 9 | 2025-06-04 | 가압류 | 서OO | 19,811,638원 | 소멸 | - |
| 10 | 2025-06-17 | 가압류 | (OOOOOOO | 202,303,242원 | 소멸 | - |
| 11 | 2025-07-02 | 압류 | 제OO | - | 소멸 | - |
회원전용등기부등본(건물·토지) 전체 을구/갑구 상세 내역 및 전입세대열람원은 로그인한 인증 회원에게만 공개됩니다.
■
주의사항 및 매각조건
일괄매각. 제시외 건물(목록 2-1, 4-2, 4-8 내지 4-10) 포함 평가 - 일괄매각, 제시외 건물(목록 2-1, 4-2, 4-8 내지 4-10)을 포함하여 평가함 - 목록 1 토지 지상에 소재하는 제시외[(감정서상ㄴ)철파이프조 차광막지붕 단층 창고 28.3㎡ 및 (감정서상ㄷ)각파이프조 철제 랙 84㎡]는 매각에서 제외 - 목록 3 토지 지상에 소재하는 제시외[(감정서상ㄹ)각파이프조 철제 랙 83.2㎡, (감정서상ㅂ)각파이프조 판넬지붕
■
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
■
국토교통부 실거래가 원문 ↗국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
매매 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
전·월세 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
■
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
■
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 제주특별자치도 제주시 일주동로 12 (건입동) | 대지면적 | 259㎡ (78.3평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 99㎡ (29.9평) | 건축면적 | 49.5㎡ (15.0평) | 건폐율 / 용적률 | 19.1% / 38.2% |
| 주용도 | 사무소 | 주구조 / 층수 | 일반철골구조 | 사용승인일자 | 2022-05-02 |
■
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 제주시 관할 등기소 (제주지방법원) | 제주지방법원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 제주특별자치도 관할 지방국세청 | 제주특별자치도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 제주시세무서 | 제주시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 일주동로 행정복지센터(주민센터) | 제주특별자치도 제주시 일주동로 12 (건입동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
■
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 53억 5,145만원 | 43억 8,819만원 | 82% | 6.2명 | 43억 8,819만원 |
| 최근 3개월 | 53억 5,145만원 | 43억 3,468만원 | 81% | 5.8명 | 43억 3,468만원 |
| 최근 6개월 | 53억 5,145만원 | 42억 8,116만원 | 80% | 5.4명 | 42억 8,116만원 |
| 최근 12개월 | 53억 5,145만원 | 42억 2,765만원 | 79% | 5.1명 | 42억 2,765만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
신뢰도: 보통 (55%)taxonomy_median_baseline
AI 예측 낙찰가
4억 7,967만원
최저매각가 대비 +1,716만원
예상 최저가 대비 낙찰가율
103.7%
상업/업무시설 기준 회귀 추정
AI 리스크 점수14.64점
낮을수록 권리·점유 안전
AI 유동성 지수58점
시장 거래 회전 및 환금성
종합 추천 점수50.94점
가격 매력도 및 안정성 종합
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표R2확인 후 검토
위험도 점수: 43점 / 100점
기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
핵심 주의 요인 (3건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 항목 다수확인
등기 요약이 11건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
임차·점유 정보 확인 필요주의
임차인 또는 점유 관련 데이터가 33건 있습니다.
큰 가격 할인확인
감정가 대비 최저가 하락률이 약 51.0%입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금보수 시나리오
26억 2,221만원
- 예상 대출액
- 13억 1,110만원
- 필요 현금(실투자)
- 13억 4,795만원
- 가정 조건
- LTV 50%
기준 시나리오 (권장)
28억 3,199만원
- 예상 대출액
- 16억 9,919만원
- 필요 현금(실투자)
- 11억 7,194만원
- 가정 조건
- LTV 60%
공격 시나리오
30억 4,176만원
- 예상 대출액
- 19억 7,715만원
- 필요 현금(실투자)
- 11억 607만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트권리준비 완료
등기 요약 11건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
점유확인 필요
임차·점유 데이터 33건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
원문준비 완료
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
현장준비 완료
사진 126장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
가격확인 필요
감정가 대비 51.0% 하락, 유찰 2회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
자금준비 완료
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 선별 입찰
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 11건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 33건 있습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 51.0%입니다.
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