2026타경70556
유찰 3회제시외건물포함| 소재지 | 경기도 포천시 화현면 지현리 377-3 [도로명] 경기도 포천시 봉화로 873-30 (가동) | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 기타 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 일괄매각. 제시외 건물 포함 1.일괄매각. 제시외 건물 포함 2.목록2.3. 건물은 등기사항전부증명서 상 지현리377-3 및 377-22 양 지상으로 등기되어 있으나 현황 합병되어 지현리 377-3 지상에 소재 3.감저평가서 상 제시외 건물 ㉤은 목록1. 토지 및 타인 소유의 인접필지(지현리 377-7)양 지상에 걸쳐 소재함(향후 철거 등 분쟁발생 가능성 있음) 4.지상에 자생하는 입목은 토지에 포함하여 평가 함 |
| 토지면적 | 1,346㎡ (407.2평) | 건물면적 | 195㎡ (59.0평) (제시외 건물 포함) | 소유자 | 정OO |
| 감정가격 | 755,584,500원 | 최저가격 | (49%)370,236,000원 | 채무자 | 정OO (채무자겸소유자) |
| 입찰보증금 | (10%)37,023,600원 | 청구금액 | 279,294,003원 | 채권자 | 금융기관/신청채권자 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 4회 | 2026.11.17 | (49%)370,236,000원 | 진행중 |
물건 사진 (0장)
| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경기도 포천시 화현면 지현리 377-3 | 공장용지 (계획관리지역) | 1,346㎡ (407.2평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 104,200원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경기도 포천시 화현면 지현리 377-3 (경기도 포천시 봉화로 873-30 (가동)) | 일반철골구조 · (공장) | 195㎡ (59.0평) | 토지·건물 일괄평가 | 일괄매각. 제시외 건물 포함 1.일괄매각. 제시외 건물 포함 2.목록2.3. 건물은 등기사항전부증명서 상 지현리377-3 및 377-22 양 지상으로 등기되어 있으나 현황 합병되어 지현리 377-3 지상에 소재 3.감저평가서 상 제시외 건물 ㉤은 목록1. 토지 및 타인 소유의 인접필지(지현리 377-7)양 지상에 걸쳐 소재함(향후 철거 등 분쟁발생 가능성 있음) 4.지상에 자생하는 입목은 토지에 포함하여 평가 함 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 1,346㎡ (407.2평) 건물: 195㎡ (59.0평) | 755,584,500원 | |||
경기도 포천시 화현면 지현리 소재 '지현초등학교' 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 중소규모 공장, 전, 답, 임야 등이 소재하는바, 제반 주위환경은 보통임. 대상물건까지 차량으로 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는바, 제반 교통상황은 보통임. 일련번호 1) 인접필지와 등고평탄한 부정형 토지로서, 공업용 건부지로 이용중임. 일련번호 2) 인접필지 대비 완경사의 부정형 토지로서, 도로로 이용중임. 일련번호 1) 은 남동측으로 노폭 약 4미터 내외 포장도로인 일련번호 2) 와 접함. 일련번호(1) :계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-25)(북부지역), 가축사육제한구역(2023-06-22)(일부제한 모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((20250826)대상외국인등,용도주택,국토교통부공고제2025-1058호,포천시공고제2025-245
일괄매각. 제시외 건물 포함 1.일괄매각. 제시외 건물 포함 2.목록2.3. 건물은 등기사항전부증명서 상 지현리377-3 및 377-22 양 지상으로 등기되어 있으나 현황 합병되어 지현리 377-3 지상에 소재 3.감저평가서 상 제시외 건물 ㉤은 목록1. 토지 및 타인 소유의 인접필지(지현리 377-7)양 지상에 걸쳐 소재함(향후 철거 등 분쟁발생 가능성 있음) 4.지상에 자생하는 입목은 토지에 포함하여 평가 함
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2023-08-23 | 근저당권 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | - | 경매개시결정(신청채권) | 신청채권자 | 279,294,003원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
일괄매각. 제시외 건물 포함 1.일괄매각. 제시외 건물 포함 2.목록2.3. 건물은 등기사항전부증명서 상 지현리377-3 및 377-22 양 지상으로 등기되어 있으나 현황 합병되어 지현리 377-3 지상에 소재 3.감저평가서 상 제시외 건물 ㉤은 목록1. 토지 및 타인 소유의 인접필지(지현리 377-7)양 지상에 걸쳐 소재함(향후 철거 등 분쟁발생 가능성 있음) 4.지상에 자생하는 입목은 토지에 포함하여 평가 함
당사자 내역
| 채권자 | 금융기관/신청채권자 | 채무자 | 정OO (채무자겸소유자) |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 정OO | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경기도 포천시 화현면 지현리 377-3 | 대지면적 | - | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 195㎡ (59.0평) | 건축면적 | 195㎡ (59.0평) | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 공장 | 주구조 / 층수 | 일반철골구조 | 사용승인일자 | 2015-07-17 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 포천시 관할 등기소 (의정부지방법원) | 경기도 의정부시 녹양로34번길 23 (가능동) 등기국(과) | 031-828-0114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 중부/인천지방국세청 | 경기도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 포천시세무서 | 포천시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 화현면 행정복지센터(주민센터) | 경기도 포천시 화현면 지현리 377-3 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 7억 5,558만원 | 6억 1,957만원 | 82% | 6.2명 | 6억 1,957만원 |
| 최근 3개월 | 7억 5,558만원 | 6억 1,202만원 | 81% | 5.8명 | 6억 1,202만원 |
| 최근 6개월 | 7억 5,558만원 | 6억 446만원 | 80% | 5.4명 | 6억 446만원 |
| 최근 12개월 | 7억 5,558만원 | 5억 9,691만원 | 79% | 5.1명 | 5억 9,691만원 |
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 61점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (5건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
연결 문서가 없어 자동 판단 근거가 제한적입니다.
연결된 사진 자료가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 51.0%입니다.
유찰 횟수가 3회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 1억 8,511만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 9,719만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 2억 3,991만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 7,234만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 2억 7,915만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 6,304만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 0건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 0장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 51.0% 하락, 유찰 3회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
감정평가서, 현황조사서, 매각물건명세서 원문 확보가 필요한지 확인해 주세요.
근거: 연결 문서가 없어 자동 판단 근거가 제한적입니다.
- 3
현장 확인 또는 원천 사이트 사진 확인이 필요한지 검토해 주세요.
근거: 연결된 사진 자료가 없습니다.
- 4
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 51.0%입니다.
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