2025타경31282
유찰 3회지분매각✓ RX 권리분석 완료✓ VX 실거래 대조✓ MX 경쟁률 추정✓ LX 공적장부 검증
2026.11.12 (입찰법정)||
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| 소재지 | 광주광역시 남구 효천중앙로 52 (임암동) [도로명] 광주광역시 남구 효천중앙로 52 | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 상가,오피스텔,근린시설 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | - 일반건축물대장상 용도가 일반음식점이나 감정기준시점 현재 공실 상태임. |
| 토지면적 | 838㎡ (253.5평) | 건물면적 | 126.72㎡ (38.3평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 514,000,000원 | 최저가격 | (33%)167,373,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)16,737,300원 | 청구금액 | 1,067,393,686원 | 채권자 | 채권자 있음 |
■
입찰진행입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 6회 | 2026.10.01 | (45%)230,272,000원 | 유찰 |
| 7회 | 2026.11.12 | (33%)167,373,000원 | 진행 |
| 7회 | 2026.11.12 | (34%)175,616,000원 | 진행 |
| 7회 | 2026.11.12 | (36%)184,218,000원 | 진행 |
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물건 사진 (26장)
| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 광주광역시 남구 효천중앙로 52 (임암동) | 대 (일반상업지역) | 838㎡ (253.5평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 2,852,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 광주광역시 남구 효천중앙로 52 (임암동) (효천중앙로 52) | 철근콘크리트구조 · (제2종근린생활시설) | 126.72㎡ (38.3평) | 토지·건물 일괄평가 | - 일반건축물대장상 용도가 일반음식점이나 감정기준시점 현재 공실 상태임. |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 838㎡ (253.5평) 건물: 126.72㎡ (38.3평) | 514,000,000원 | |||
[공부와의 차이]
철근콘크리트조 평지붕 지하1층, 지상7층건내 지상 제2층∼제4층 일부로서, 외벽: 화강석붙임 및 스톤코트마감 등 내벽: 데코타일 및 페인팅마감 등 창호: 새시창호 등 일반건축물대장상 용도가 기호(가)는 일반음식점, 기호(나,다)는 의원이나, 기준시점 현재 기호(가∼다) 공히 공실상태임. 일반적인 위생설비 및 급.배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 옥내소화전 및 스프링클러 설비, 승강기설비 등이 되어 있음. 가장형에 유사한 형태로서, 근린생활시설부지 등으로 이용중임. 본건 구분건물건부지 북측으로 왕복 4차선 규모, 동측 및 남측으로 왕복 2차선 규모의 아스팔트포장도로와 접하며, 출입의 편부는 무난함.
[현황 · 위치 및 주변환경]
본건은 광주광역시 남구 임암동 소재 '효천1지구 중흥S클래스 에코파크' 남측 인근에 위치하며, 부근은 아파트단지 위주의 공동주택 및 근린생활시설, 상업나지 등으로 형 성되어 있음. 본건까지 제반 차량접근이 자유롭고, 인근 간선도로변에 시내버스승강장이 위치하는 등 일반적인 교통상황은 보통임.
[참고사항]
- 일반건축물대장상 용도가 일반음식점이나 감정기준시점 현재 공실 상태임.
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임차인 현황
말소기준일(소액) : 2020-09-23|배당요구종기일 : 2025.05.01
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 관련물건번호 ( 3 건) 대항력 없음 | 1 변경 2 변경 3 변경 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 3,123원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (1건) | - | 보: 3,123원 | 인수총액 0원 | - | |
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등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
말소기준권리 : 2020.09.23. 근저당권|청구/채권금액 : 1,067,393,686원
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2020-09-23 | 소유권 | (OOOOOOOO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2020-09-23 | 근저당권 | 농OO | 1,170,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2020-09-23 | 소유권 | (OOOOOOOO | - | 소멸 | - |
| 4 | 2020-09-23 | 근저당권 | 농OO | 1,170,000,000원 | 소멸 | - |
| 3 | 2020-09-29 | 근저당권 | 김OO | 300,000,000원 | 소멸 | - |
| 5 | 2020-09-29 | 근저당권 | 김OO | 300,000,000원 | 소멸 | - |
| 4 | 2021-12-17 | (1)가압류 | (OOOOOOO | 30,221,110원 | 소멸 | - |
| 5 | 2021-12-17 | (2)가압류 | (OOOOOO | 14,624,300원 | 소멸 | - |
| 6 | 2021-12-17 | (1)가압류 | (OOOOOOO | 30,221,110원 | 소멸 | - |
| 7 | 2021-12-17 | (2)가압류 | (OOOOOO | 14,624,300원 | 소멸 | - |
| 6 | 2022-04-01 | 가압류 | 기OO | 485,000,000원 | 소멸 | - |
| 8 | 2022-04-01 | 가압류 | 기OO | 485,000,000원 | 소멸 | - |
| 7 | 2022-05-06 | 가압류 | 신OO | 173,504,688원 | 소멸 | - |
| 9 | 2022-05-06 | 가압류 | 신OO | 173,504,688원 | 소멸 | - |
| 10 | 2022-05-18 | 압류 | 국OO | - | 소멸 | - |
| 8 | 2022-05-18 | 압류 | 국OO | - | 소멸 | - |
| 11 | 2022-05-24 | 압류 | 국OO | - | 소멸 | - |
| 8 | 2022-05-24 | 압류 | 국OO | - | 소멸 | - |
| 9 | 2022-05-24 | 압류 | 국OO | - | 소멸 | - |
| 10 | 2023-02-09 | 압류 | 국 | - | 소멸 | - |
| 12 | 2023-02-09 | 압류 | 국 | - | 소멸 | - |
| 9 | 2023-02-09 | 압류 | 국 | - | 소멸 | - |
| 10 | 2023-06-16 | 가압류 | 서OO | 48,115,000원 | 소멸 | - |
| 11 | 2023-06-16 | 가압류 | 서OO | 48,115,000원 | 소멸 | - |
| 13 | 2023-06-16 | 가압류 | 서OO | 48,115,000원 | 소멸 | - |
| 11 | 2023-12-07 | 압류 | 남OO | - | 소멸 | - |
| 12 | 2023-12-07 | 압류 | 남OO | - | 소멸 | - |
| 14 | 2023-12-07 | 압류 | 남OO | - | 소멸 | - |
| 12 | 2024-03-20 | 압류 | 북OO | - | 소멸 | - |
| 13 | 2025-02-03 | 임의경매 | 농OO | - | 소멸 | - |
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주의사항 및 매각조건
- 일반건축물대장상 용도가 일반음식점이나 감정기준시점 현재 공실 상태임.
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당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
■
국토교통부 실거래가 원문 ↗국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
매매 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
전·월세 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
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체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
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건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 광주광역시 남구 효천중앙로 52 (임암동) | 대지면적 | 838㎡ (253.5평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 126.72㎡ (38.3평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 15.1% |
| 주용도 | 제2종근린생활시설 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | 2019-02-26 |
■
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 남구 관할 등기소 (광주지방법원) | 광주지방법원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 광주광역시 관할 지방국세청 | 광주광역시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 남구세무서 | 남구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 효천중앙로 행정복지센터(주민센터) | 광주광역시 남구 효천중앙로 52 (임암동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
■
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 5억 1,400만원 | 4억 2,148만원 | 82% | 6.2명 | 4억 2,148만원 |
| 최근 3개월 | 5억 1,400만원 | 4억 1,634만원 | 81% | 5.8명 | 4억 1,634만원 |
| 최근 6개월 | 5억 1,400만원 | 4억 1,120만원 | 80% | 5.4명 | 4억 1,120만원 |
| 최근 12개월 | 5억 1,400만원 | 4억 606만원 | 79% | 5.1명 | 4억 606만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
신뢰도: 보통 (64%)taxonomy_median_baseline
AI 예측 낙찰가
2억 3,881만원
최저매각가 대비 +854만원
예상 최저가 대비 낙찰가율
103.7%
상업/업무시설 기준 회귀 추정
AI 리스크 점수36.7점
낮을수록 권리·점유 안전
AI 유동성 지수60.6점
시장 거래 회전 및 환금성
종합 추천 점수55.395점
가격 매력도 및 안정성 종합
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표R3중점 확인 필요
위험도 점수: 51점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 항목 다수확인
등기 요약이 36건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
임차·점유 정보 확인 필요주의
임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
큰 가격 할인확인
감정가 대비 최저가 하락률이 약 67.4%입니다.
유찰 반복확인
유찰 횟수가 3회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금보수 시나리오
1억 6,737만원
- 예상 대출액
- 8,368만원
- 필요 현금(실투자)
- 9,352만원
- 가정 조건
- LTV 50%
기준 시나리오 (권장)
1억 8,076만원
- 예상 대출액
- 1억 845만원
- 필요 현금(실투자)
- 8,229만원
- 가정 조건
- LTV 60%
공격 시나리오
1억 9,415만원
- 예상 대출액
- 1억 2,619만원
- 필요 현금(실투자)
- 7,808만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트권리확인 필요
등기 요약 36건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
점유확인 필요
임차·점유 데이터 1건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
원문준비 완료
연결 문서 21건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
현장준비 완료
사진 68장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
가격확인 필요
감정가 대비 67.4% 하락, 유찰 3회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
자금준비 완료
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 36건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 67.4%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 3회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석평균 낙찰가율 46.78%
100% 이상 (경합) 75%~100% (적정) 75% 미만 (저가) 평균선
인근 유사 물건 낙찰 사례 (6건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경31862 | 오피스텔 | 광주광역시 남구 서문대로749번다길 37 (진월동) | 2026.08.26 | 1억 9,300만원 | 5,238만원 | 27.1% | 매각 |
| 2025타경31862 | 오피스텔 | 광주광역시 남구 서문대로749번다길 37 (진월동) | 2026.07.15 | 2억 1,700만원 | 6,433만원 | 29.6% | 매각 |
| 2025타경2260 | 오피스텔 | 광주광역시 남구 제석로 104 (봉선동) | 2026.05.08 | 2억 9,400만원 | 2억 6,001만원 | 88.4% | 매각 |
| 2025타경32543 | 오피스텔 | 광주광역시 남구 서문대로 827 (주월동, 봉선주월 대라수 어썸브릿지) | 2026.10.23 | 3억 5,500만원 | 2억 4,100만원 | 67.9% | 매각 |
| 2025타경3065 | 근린상가 | 광주광역시 남구 효천중앙로 52 (임암동) | 2026.08.06 | 3억 8,400만원 | 1억 3,110만원 | 34.1% | 매각 |
| 2025타경32520 | 근린상가 | 광주광역시 남구 효천2로가길 11-1 (임암동) | 2026.05.27 | 4억 3,700만원 | 1억 4,600만원 | 33.4% | 매각 |
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