2024타경61543
유찰 14회지분매각2026.11.03 (신관제209호경매법정)||
글자크기
| 소재지 | 서울특별시 은평구 서오릉로 228-15 (갈현동, 고은명가) [도로명] 서울특별시 은평구 서오릉로 00228-00015 | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 다세대 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 1. 주택도시보증공사(양도전:임차인 남OO)로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨. |
| 토지면적 | 397㎡ (120.1평) | 건물면적 | 29.5㎡ (8.9평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 215,000,000원 | 최저가격 | (64%)137,600,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)13,760,000원 | 청구금액 | 235,946,300원 | 채권자 | 채권자 있음 |
■
입찰진행입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 12회 | 2026.07.21 | (9%)18,469,000원 | 유찰 |
| 13회 | 2026.08.25 | (100%)215,000,000원 | 유찰 |
| 14회 | 2026.09.29 | (80%)172,000,000원 | 진행 |
| 14회 | 2026.11.03 | (64%)137,600,000원 | 진행 |
■
물건 사진 (13장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 서울특별시 은평구 서오릉로 228-15 (갈현동, 고은명가) | 대 (제2종일반주거지역) | 397㎡ (120.1평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 3,101,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 서울특별시 은평구 서오릉로 228-15 (갈현동, 고은명가) (서울특별시 은평구 서오릉로 00228-00015) | 철근콘크리트구조 · 지상4층 · (공동주택) | 29.5㎡ (8.9평) | 일괄평가 (대장연면적 971.08㎡) | 1. 주택도시보증공사(양도전:임차인 남OO)로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨. |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 397㎡ (120.1평) 건물: 29.5㎡ (8.9평) | 215,000,000원 | |||
[공부와의 차이]
철근콘크리트구조 기타지붕(평스라브)지붕 4층 건물 내 2층 204호로서, 외벽 : 치장벽돌마감 등 창호 : 새시창호 등임 다세대주택으로 이용중임. 위생급배수설비, 도시가스 난방설비, 엘레베이터, 주차장 등이 구비되어 있음. 사다리형의 토지로서 주거용 건부지로 이용중임. 본건 남측으로 세로(가)의 포장도로와 접하고 있음. 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제 권역, 중점경관관리구역(주요산 주변). -.
[현황 · 위치 및 주변환경]
본건은 서울특별시 은평구 갈현동 소재 ’선정고등학교‘ 남측 인근에 위치하며 주위는 단독 및 다세대주택 등 주거용 건물이 주를 이루며 일부 근린생활시설이 혼재하는 주거지대임. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 등이 소재함.
[참고사항]
1. 주택도시보증공사(양도전:임차인 남OO)로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨.
■
임차인 현황
말소기준일(소액) : 2021-07-26|배당요구종기일 : 2024.12.17
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주OO 대항력 있음 | 204호전부 | 전입: 2020-09-24 확정: 2020-08-28 배당: 2024-12-12 | 보: 2억 1,500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 남OO 대항력 있음 | 204호전부 | 전입: 2020-09-24 확정: 2020-08-28 배당: - | 보: 2억 1,500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 204호전부 | 전입: 2023-07-21 확정: 2023-12-04 배당: 2024-10-22 | 보: 0원 월: 500,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2023-07-21 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (4건) | - | 보: 4억 3,000만원 월: 500,000원 | 인수총액 0원 | - | |
■
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
말소기준권리 : 2021.7.26.근저당|청구/채권금액 : 235,946,300원
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2021-07-19 | 소유권 | 백OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2021-07-26 | 근저당권 | 강OO | 230,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2022-10-20 | 임차권설정 | 남OO | 215,000,000원 | 소멸 | - |
| 4 | 2024-01-23 | 가압류 | 엠OO | 10,450,161원 | 소멸 | - |
| 5 | 2024-02-07 | 압류 | 국OO | - | 소멸 | - |
| 6 | 2024-10-02 | 강제경매 | 주OO | - | 소멸 | - |
| 7 | 2025-03-24 | 압류 | 은OO | - | 소멸 | - |
회원전용등기부등본(건물·토지) 전체 을구/갑구 상세 내역 및 전입세대열람원은 로그인한 인증 회원에게만 공개됩니다.
■
주의사항 및 매각조건
1. 주택도시보증공사(양도전:임차인 남OO)로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨.
■
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
■
국토교통부 실거래가 원문 ↗국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
매매 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
전·월세 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
■
[N단지] 네이버부동산 단지 바로가기 ↗단지 정보 — (갈현동, 고은명가)
| 단지명 | (갈현동, 고은명가) | 총 세대수 | 16세대 | 동 수 | - | 건설사 | - |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 총 주차대수 | - | 세대당 주차 | - | 난방 방식 | 개별난방 | 난방 연료 | 도시가스 |
| 최저/최고층 | 지상 4층 | 관리사무소 | - | 충전시설 | 완속/급속 충전소 구비 | 면적 유형 | 공급/전용 다양 |
| 교육시설 | 인근 초·중·고 도보 통학권 | 편의/공원 | 단지 인근 상권 및 근린공원 인접 | ||||
■
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
■
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 서울특별시 은평구 서오릉로 228-15 (갈현동, 고은명가) | 대지면적 | 397㎡ (120.1평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 971.08㎡ (293.8평) | 건축면적 | 223.42㎡ (67.6평) | 건폐율 / 용적률 | 56.3% / 244.6% |
| 주용도 | 공동주택 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 · 지하1층 / 지상 4층 | 사용승인일자 | 2016-09-02 |
■
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 은평구 관할 등기소 (서울서부지방법원) | 서울특별시 마포구 마포대로 174 (공덕동) 등기국(과) | 02-3271-1114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 서울지방국세청 | 서울특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 은평구세무서 | 은평구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 서오릉로 행정복지센터(주민센터) | 서울특별시 은평구 서오릉로 228-15 (갈현동, 고은명가) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
■
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 2억 1,500만원 | 1억 7,630만원 | 82% | 6.2명 | 1억 7,630만원 |
| 최근 3개월 | 2억 1,500만원 | 1억 7,415만원 | 81% | 5.8명 | 1억 7,415만원 |
| 최근 6개월 | 2억 1,500만원 | 1억 7,200만원 | 80% | 5.4명 | 1억 7,200만원 |
| 최근 12개월 | 2억 1,500만원 | 1억 6,985만원 | 79% | 5.1명 | 1억 6,985만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
신뢰도: 보통 (55%)taxonomy_median_baseline
AI 예측 낙찰가
2,913만원
최저매각가 대비 +27만원
예상 최저가 대비 낙찰가율
101.0%
연립/다세대/빌라 기준 회귀 추정
AI 리스크 점수61.1점
낮을수록 권리·점유 안전
AI 유동성 지수66점
시장 거래 회전 및 환금성
종합 추천 점수61.741점
가격 매력도 및 안정성 종합
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표R2확인 후 검토
위험도 점수: 26점 / 100점
기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
핵심 주의 요인 (2건)
입찰 전 우선 소명 대상임차·점유 정보 확인 필요주의
임차인 또는 점유 관련 데이터가 4건 있습니다.
유찰 반복확인
유찰 횟수가 14회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금보수 시나리오
1억 3,760만원
- 예상 대출액
- 6,880만원
- 필요 현금(실투자)
- 7,831만원
- 가정 조건
- LTV 50%
기준 시나리오 (권장)
1억 4,860만원
- 예상 대출액
- 8,916만원
- 필요 현금(실투자)
- 6,907만원
- 가정 조건
- LTV 60%
공격 시나리오
1억 5,961만원
- 예상 대출액
- 1억 375만원
- 필요 현금(실투자)
- 6,562만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트권리준비 완료
등기 요약 7건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
점유확인 필요
임차·점유 데이터 4건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
원문준비 완료
연결 문서 8건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
현장준비 완료
사진 30장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
가격확인 필요
감정가 대비 36.0% 하락, 유찰 14회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
자금준비 완료
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 선별 입찰
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 4건 있습니다.
- 2
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 14회입니다.
- 3
현재 최저가 기준으로 입찰가 상한과 필요 현금이 적정한지 확인해 주세요.
근거: 입찰가는 권리 리스크와 자금 여력을 같이 봐야 합니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석평균 낙찰가율 74.46%
100% 이상 (경합) 75%~100% (적정) 75% 미만 (저가) 평균선
인근 유사 물건 낙찰 사례 (20건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2026타경50061 | 다세대·연립 | 서울특별시 은평구 서오릉로22길 28 (갈현동, 로얄팰리스) | 2026.08.04 | 2억 2,700만원 | 1억 7,115만원 | 75.4% | 매각 |
| 2024타경64962 | 다세대·연립 | 서울특별시 은평구 서오릉로20길 3 (갈현동, 동양 하우징) | 2026.10.06 | 3억 2,400만원 | 2억 6,500만원 | 81.8% | 매각 |
| 2024타경63570 | 다세대·연립 | 서울특별시 은평구 서오릉로20길 10-7 (갈현동, 연자림) | 2026.06.23 | 2억 5,800만원 | 1억 6,770만원 | 65% | 매각 |
| 2025타경52358 | 다세대·연립 | 서울특별시 은평구 서오릉로25가길 5 (구산동, 비체햇빛에) | 2026.09.08 | 2억 7,000만원 | 1억 5,899만원 | 58.9% | 매각 |
| 2025타경52276 | 다세대·연립 | 서울특별시 은평구 서오릉로18길 25-4 (갈현동, 더 클래스) | 2026.07.28 | 1억 9,000만원 | 1억 4,121만원 | 74.3% | 매각 |
| 2025타경52219 | 다세대·연립 | 서울특별시 은평구 서오릉로18길 25-2 (갈현동, 더 클래스 (103동)) | 2026.08.25 | 2억 8,200만원 | 2억 2,210만원 | 78.8% | 매각 |
| 2025타경51585 | 다세대·연립 | 서울특별시 은평구 갈현로25길 31 (갈현동, 은평하우징) | 2026.06.30 | 2억 6,200만원 | 2억 2,236만원 | 84.9% | 매각 |
YOU MAY ALSO LIKE
