2025타경21993
유찰 3회지분매각| 소재지 | 부산광역시 연제구 반송로 62-14 (연산동) [도로명] 부산광역시 연제구 반송로 62-14 (연산동,수안이레타운주건축물제1동) | 경매구분 | 부동산강제경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 오피스텔 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20% 주거용 오피스텔로 이용중임 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
| 토지면적 | 170.9㎡ (51.7평) | 건물면적 | 36.46㎡ (11.0평) | 소유자 | 서OO |
| 감정가격 | 141,000,000원 | 최저가격 | (34%)48,363,000원 | 채무자 | 서OO |
| 입찰보증금 | (10%)9,672,600원 | 낙찰가격 | 121,000,000원 | 채권자 | 금융기관/신청채권자 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.05.19 | (100%)141,000,000원 | 유찰 |
| 2회 | 2026.06.23 | (70%)98,700,000원 | 유찰 |
| 3회 | 2026.11.10 | (34%)48,363,000원 | 진행 |
물건 사진 (1장)
대표사진 · 클릭하여 확대| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 부산광역시 연제구 반송로 62-14 (연산동) | 대 (준주거지역) | 170.9㎡ (51.7평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 1,620,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 부산광역시 연제구 반송로 62-14 (연산동) (부산광역시 연제구 반송로 62-14 (연산동,수안이레타운주건축물제1동)) | 철근콘크리트구조 | 36.46㎡ (11.0평) | 토지·건물 일괄평가 | 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20% 주거용 오피스텔로 이용중임 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 170.9㎡ (51.7평) 건물: 36.46㎡ (11.0평) | 141,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 스라브지붕 9층 건물내 4층 401호로서 외부 : 석재 및 페이트마감 등. 창호 : 샷시창 구조이며, 내부마감재 등은 이해관계인의 부재로 조사하지 못하였음. 주거용 오피스텔로 이용중임. 급·배수 및 위생설비, 공동현관기, 소화설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음. 인접지와 등고 평탄한 세장형의 토지로 업무시설(오피스텔) 및 다세대주택 부지로 이용중임. 북동측으로 폭 약 4m 도로에 접함, 준주거지역. 가로구역별 최고높이 제한지역(2018-05-02)(54m이하)<건축법>, 교육환경보호구역 (상대정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>. 임대관계 미상이며, 기타
본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 연서초등학교 남측 인근에 위치하는 수안 이레타운 4층 401호로서 주위는 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음. 본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 근거리에 도시철도 1호선 연산역이 소재하여 대중교통사정은 무난함.
특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20% 주거용 오피스텔로 이용중임 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 서OO 대항력 없음 | 점포 / 401호 | 전입: 2024-06-04 확정: - 배당: - | 보: 500만원 월: 550,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (1건) | - | 보: 500만원 월: 550,000원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2024-02-19 | 가압류 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | - | 경매개시결정(신청채권) | 신청채권자 | 160,627,396원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20% 주거용 오피스텔로 이용중임 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%
당사자 내역
| 채권자 | 금융기관/신청채권자 | 채무자 | 서OO |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 서OO | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 부산광역시 연제구 반송로 62-14 (연산동) | 대지면적 | 170.9㎡ (51.7평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 36.46㎡ (11.0평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 21.3% |
| 주용도 | 오피스텔 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 연제구 관할 등기소 (부산지방법원) | 부산지방법원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 부산광역시 관할 지방국세청 | 부산광역시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 연제구세무서 | 연제구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 반송로 행정복지센터(주민센터) | 부산광역시 연제구 반송로 62-14 (연산동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 1억 4,100만원 | 1억 1,562만원 | 82% | 6.2명 | 1억 1,562만원 |
| 최근 3개월 | 1억 4,100만원 | 1억 1,421만원 | 81% | 5.8명 | 1억 1,421만원 |
| 최근 6개월 | 1억 4,100만원 | 1억 1,280만원 | 80% | 5.4명 | 1억 1,280만원 |
| 최근 12개월 | 1억 4,100만원 | 1억 1,139만원 | 79% | 5.1명 | 1억 1,139만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 98점 / 100점
자동 분석 기준으로 입찰 전 전문가 확인이 필요한 물건입니다.
핵심 주의 요인 (6건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 65.7%입니다.
유찰 횟수가 3회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 2,418만원
- 필요 현금(실투자)
- 3,271만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 3,133만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,946만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 3,646만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,825만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 1건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 5건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 1장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 65.7% 하락, 유찰 3회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
- 3
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 4
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (15건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경21993 | 오피스텔 | 부산광역시 연제구 연산동 589-26 수안이레타운주건축물제1동 | 2026.09.01 | 1억 4,100만원 | 1억 2,100만원 | 85.8% | 매각 |
| 2023타경4898 | 오피스텔 | 부산광역시 연제구 쌍미천로161번길 16 (연산동, 더시티) | 2026.09.02 | 1억 1,600만원 | 3,980만원 | 34.3% | 매각 |
| 2025타경21612 | 오피스텔 | 부산광역시 연제구 거제천로230번길 71 (연산동) | 2026.05.19 | 4,400만원 | 2,389만원 | 54.3% | 매각 |
| 2025타경2025 | 오피스텔 | 부산광역시 연제구 중앙대로1124번길 15 (연산동, 연산동 에스케이 뷰) | 2026.07.24 | 1억 4,000만원 | 9,150만원 | 65.4% | 매각 |
| 2024타경66602 | 오피스텔 | 부산광역시 연제구 거제천로152번길 59 (연산동) | 2026.09.09 | 1억 3,600만원 | 9,794만원 | 72% | 매각 |
| 2024타경64989 | 오피스텔 | 부산광역시 연제구 거제천로152번길 59 (연산동) | 2026.05.13 | 1억 3,700만원 | 8,284만원 | 60.5% | 매각 |
| 2024타경66893 | 오피스텔 | 부산광역시 연제구 명륜로2번길 11 (거제동, 더엘 스위트 엠) | 2026.07.21 | 1억 8,800만원 | 2,222만원 | 11.8% | 매각 |
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