2025타경326
유찰 6회| 소재지 | 전남광주통합특별시 목포시 삼일로 6 (남교동) [도로명] 전라남도 목포시 삼일로 6 | 경매구분 | 부동산강제경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 근린주택 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 일괄매각 |
| 토지면적 | 0 | 건물면적 | 38.02㎡ (11.5평) | 소유자 | 김OO |
| 감정가격 | 134,943,320원 | 최저가격 | (23%)30,952,000원 | 채무자 | 김OO |
| 입찰보증금 | (10%)3,095,200원 | 낙찰가격 | 38,000,000원 | 채권자 | 금융기관/신청채권자 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 5회 | 2026.06.01 | (45%)60,454,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.07.13 | (36%)48,363,000원 | 유찰 |
| 7회 | 2026.08.31 | (29%)38,690,000원 | 유찰 |
| 8회 | 2026.10.19 | (23%)30,952,000원 | 매각 |
물건 사진 (10장)
사진 01
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사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 전남광주통합특별시 목포시 삼일로 6 (남교동) | 대 (일반상업지역) | - | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | 전남광주통합특별시 목포시 삼일로 6 (남교동) (전라남도 목포시 삼일로 6) | 근린주택 · 지상2층 | 38.02㎡ (11.5평) | 토지·건물 일괄평가 | 일괄매각 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: - 건물: 38.02㎡ (11.5평) | 134,943,320원 | |||
건물로서, 외벽 : 벽돌 치장 등, 내벽 : 벽지 + 타일 마감 등, 바닥 : 장판지 마감 등, 창호 : 새시창호 등임. 점포 및 주택 건물로서, 1층 : 점포, 2층 : 주택으로 이용 중임. 난방설비, 위생 및 급배수설비 등이 되어 있음. 해당사항 본건 건물은 공부상 “기와지붕”이나, 현황 “슬레이트지붕”임. 해당사항
본건은 전라남도 목포시 남교동 소재 “남교트윈스타아파트” 동측 인근에 위치하며, 본건 주변은 상가 및 아파트단지 등이 소재하는 노선상가지대로서, 주위환경은 보통임. 본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 수단 이용은 보통임. 사다리형 평지, 주상용임. 본건 서측으로 왕복 4차선의 아스팔트 포장도로에 접함. 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 해당사항 해당사항 해당사항 시멘트콩크리트조 슬레이트지붕 2층
일괄매각
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김OO 대항력 없음 | 주거 / 본건 | 전입: 2021-12-07 확정: - 배당: - | 보: 200만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 있음 | 본건 | 전입: 2021-12-07 확정: - 배당: - | 보: 200만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (2건) | - | 보: 400만원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2021-10-28 | 소유권 | 김OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2025-03-26 | 강제경매 | 김OO | - | 소멸기준 | - |
주의사항 및 매각조건
일괄매각
당사자 내역
| 채권자 | 금융기관/신청채권자 | 채무자 | 김OO |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 김OO | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 전남광주통합특별시 목포시 삼일로 6 (남교동) | 대지면적 | - | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 38.02㎡ (11.5평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 근린주택 | 주구조 / 층수 | 지상 2층 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 목포시 관할 등기소 (목포지원) | 목포지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 전남광주통합특별시 관할 지방국세청 | 전남광주통합특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 목포시세무서 | 목포시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 삼일로 행정복지센터(주민센터) | 전남광주통합특별시 목포시 삼일로 6 (남교동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 1억 3,494만원 | 1억 1,065만원 | 82% | 6.2명 | 1억 1,065만원 |
| 최근 3개월 | 1억 3,494만원 | 1억 930만원 | 81% | 5.8명 | 1억 930만원 |
| 최근 6개월 | 1억 3,494만원 | 1억 795만원 | 80% | 5.4명 | 1억 795만원 |
| 최근 12개월 | 1억 3,494만원 | 1억 660만원 | 79% | 5.1명 | 1억 660만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 48점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 77.1%입니다.
유찰 횟수가 6회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 1,547만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,381만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 2,005만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,173만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 2,333만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,096만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 2건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 2건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 6건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 10장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 77.1% 하락, 유찰 6회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
- 2
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 77.1%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 6회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (14건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경51242 | 단독·다가구 | 전남광주통합특별시 목포시 삼일로28번길 17 (호남동) | 2026.05.18 | 1,950만원 | 1,200만원 | 61.5% | 매각 |
| 2025타경51517 | 단독·다가구 | 전남광주통합특별시 목포시 청호로 49-1 (대성동) | 2026.08.03 | 2,696만원 | 1,362만원 | 50.5% | 매각 |
| 2025타경51308 | 단독·다가구 | 전남광주통합특별시 목포시 삼학로 58-5 (동명동) | 2026.07.27 | 2,479만원 | 1,150만원 | 46.4% | 매각 |
| 2025타경50858 | 단독·다가구 | 전남광주통합특별시 목포시 산정로 92-1 (산정동) | 2026.04.27 | 1억 8,512만원 | 7,312만원 | 39.5% | 매각 |
| 2017타경446 | 단독·다가구 | 전라남도 목포시 원산로32번길 17 (산정동) | 2026.06.01 | 2억 9,779만원 | 1억 5,000만원 | 50.4% | 매각 |
| 2024타경57709 | 단독·다가구 | 전남광주통합특별시 목포시 북항로108번길 12 (죽교동) | 2026.04.20 | 6,405만원 | 4,011만원 | 62.6% | 매각 |
| 2024타경57709 | 단독·다가구 | 전라남도 목포시 북항로108번길 12 (죽교동) | 2026.04.20 | 6,405만원 | 4,011만원 | 62.6% | 매각 |
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