관련물건번호 (1건)

2025타경102082

유찰 1회제시외건물포함

매각기일:2026.08.19 (101호 경매법정)|담당계:부산서부지원 경매4계 (051-812-1264)|배당종기일:2026.01.21

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소재지	부산광역시 사하구 낙동대로519번길 66-4 (하단동) [도로명] 부산광역시 사하구 낙동대로519번길 66-4			경매구분	부동산임의경매
물건종류	단독주택다가구	접수/개시결정	2025.10.24	매각물건	- 일괄매각. 제시외 건물 1-1 내지 1-4 포함. - 본건 목록1 건물은 다가구 원룸으로 보이며, 1층 101호~102호, 2층 201호~203호로 이루어져 있는 것으로 추정됨(현황조사보고서 참조). - 본건 목록2 토지상에 건축자재 등이 적재되어 있으니 경매 응찰 시 참고 바람(감정평가서 참조).
토지면적	139㎡ (42.0평)	건물면적	83.14㎡ (25.1평) (제시외 건물 포함)	소유자	허OO
감정가격	386,015,200원	최저가격	(100%)386,015,000원	채무자	허OO
입찰보증금	(10%)38,601,500원	청구금액	108,788,370원	채권자	초OOOOOO

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입찰 진행 내용

입찰진행

회차	매각기일	최저매각가격 (율)	결과
2회	2026.08.19	(100%)386,015,000원	진행중

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물건 사진 (0장)

등록된 사진 정보가 없습니다.

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매각 물건 현황

감정기관 : 혜OOOOOOOOO OOO · 개별공시지가(2026) : 1,459,000원/㎡ / 사용승인·보존 : 1978-05-13

목록	소재지 · 지번	용도 · 구조 · 내역	면적	감정가 · 단가	비고
토지 1	부산광역시 사하구 낙동대로519번길 66-4 (하단동)	대 (준주거지역)	139㎡ (42.0평)	토지·건물 일괄평가공시지가 1,459,000원/㎡	매각포함
건물 2	부산광역시 사하구 낙동대로519번길 66-4 (하단동) (부산광역시 사하구 낙동대로519번길 66-4)	벽돌구조 · (단독주택)	83.14㎡ (25.1평)	일괄평가 (대장연면적 143.03㎡)	- 일괄매각. 제시외 건물 1-1 내지 1-4 포함. - 본건 목록1 건물은 다가구 원룸으로 보이며, 1층 101호~102호, 2층 201호~203호로 이루어져 있는 것으로 추정됨(현황조사보고서 참조). - 본건 목록2 토지상에 건축자재 등이 적재되어 있으니 경매 응찰 시 참고 바람(감정평가서 참조).
총 감정가격 합계			토지: 139㎡ (42.0평) 건물: 83.14㎡ (25.1평)	386,015,200원

[공부와의 차이]

건물로서 외 벽: 몰탈위 페인팅 마감, 내 벽: 벽지 마감 등, 창 호: 새시창임. 주택임. 위생 및 급배수설비, 가스보일러에 의한 난방설비 등을 갖

[현황 · 위치 및 주변환경]

본건은 부산광역시 사하구 하단동 소재 '하단중학교' 동측 인근에 위치하며, 본건의 주위 일 대는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음. 본건까지 차량 접근 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통상황 무난함. 인접지 및 인접도로와 대체로 등고 평탄한 정방형 토지로서 주거용 건부지로 이용 중임. 남서측으로 노폭 3미터 내외의 막힌 도로에 접함. 준주거지역, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2020-02-05) <문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>임. 없 음. 없 음. - 임대관계 미상임. - 별첨 '사진용지'와 같이 본건 지상에 건축자재 등이 적재되어 있으니 경매 진행 및 응찰시 참고하시기 바랍니다. 기호 2. 벽돌 및 블록조 슬래브지붕 2층

[참고사항]

- 일괄매각. 제시외 건물 1-1 내지 1-4 포함. - 본건 목록1 건물은 다가구 원룸으로 보이며, 1층 101호~102호, 2층 201호~203호로 이루어져 있는 것으로 추정됨(현황조사보고서 참조). - 본건 목록2 토지상에 건축자재 등이 적재되어 있으니 경매 응찰 시 참고 바람(감정평가서 참조).

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임차인 현황

말소기준일(소액) : 2017-02-22|배당요구종기일 : 2026.01.21

임차인 / 대항력	점유부분 / 기간	전입 / 확정 / 배당	보증금 / 차임	권리분석	비고
조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정)

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등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)

말소기준권리 : 2017.02.22. 근저당권|청구/채권금액 : 108,788,370원

순번	접수일자	등기목적 / 권리종류	권리자 (채권자)	채권금액	소멸여부	비고
1	2017-02-22	근저당권	초OOOOOO	-	말소	말소기준권리 (최선순위)
2	2025-10-24	경매개시결정(신청채권)	초OOOOOO	108,788,370원	소멸	경매신청 채권청구액

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주의사항 및 매각조건

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당사자 내역

채권자	초OOOOOO	채무자	허OO
소유자	허OO	관련사건	대법원 나의사건검색 ↗

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국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)

국토교통부 실거래가 원문 ↗

매매 실거래 요약 (단위: 만원)

계약년월	건수	최저가	평균가	최고가
동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능)

전·월세 실거래 요약 (단위: 만원)

계약년월	건수	최저가	평균가	최고가
동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능)

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체납 내역 (관리비 등)

조사일자	체납금액	비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부)
경매개시 이후 조사	체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인)	공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수

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건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)

대지위치	부산광역시 사하구 낙동대로519번길 66-4 (하단동)			대지면적	139㎡ (42.0평)
연면적	143.03㎡ (43.3평)	건축면적	83.14㎡ (25.1평)	건폐율 / 용적률	59.8% / 102.9%
주용도	단독주택	주구조 / 층수	벽돌구조	사용승인일자	1978-05-13

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관할 행정기관 안내

기관구분	기관명	소재지 주소	대표전화	관할구역/바로가기
등기소	사하구 관할 등기소 (부산서부지원)	부산서부지원 경매집행관실 등기국(과)	법원 안내 대표전화	홈페이지 ↗
지방국세청	부산광역시 관할 지방국세청	부산광역시 지방국세청 청사	국번없이 126	홈페이지 ↗
관할세무서	사하구세무서	사하구 관내 세무서	국번없이 126 (국세상담센터)	홈페이지 ↗
행정복지센터	낙동대로519번길 행정복지센터(주민센터)	부산광역시 사하구 낙동대로519번길 66-4 (하단동)	관할 시·군·구 대표전화	홈페이지 ↗

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법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가

집계기간	평균감정가	평균매각가	평균매각가율	평균입찰자수	예상매각가 (추정)
최근 1개월	3억 8,601만원	3억 1,653만원	82%	6.2명	3억 1,653만원
최근 3개월	3억 8,601만원	3억 1,267만원	81%	5.8명	3억 1,267만원
최근 6개월	3억 8,601만원	3억 881만원	80%	5.4명	3억 881만원
최근 12개월	3억 8,601만원	3억 495만원	79%	5.1명	3억 495만원

■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석

법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표

R2확인 후 검토

위험도 점수: 43점 / 100점

기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.

핵심 주의 요인 (3건)

입찰 전 우선 소명 대상

등기 요약 부족주의

등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.

원문 문서 부족확인

연결 문서가 없어 자동 판단 근거가 제한적입니다.

사진 자료 부족확인

연결된 사진 자료가 없습니다.

입찰가 및 필요 자금 시나리오

대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금

보수 시나리오

3억 8,601만원

예상 대출액: 1억 9,300만원
필요 현금(실투자): 2억 525만원
가정 조건: LTV 50%

기준 시나리오 (권장)

4억 1,689만원

예상 대출액: 2억 5,013만원
필요 현금(실투자): 1억 7,934만원
가정 조건: LTV 60%

공격 시나리오

4억 4,777만원

예상 대출액: 2억 9,105만원
필요 현금(실투자): 1억 6,964만원
가정 조건: LTV 65%

6대 실사 점검표 (Due Diligence)

입찰 전 필수 체크리스트

권리확인 필요

등기 요약 0건 기준입니다.

→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인

점유준비 완료

임차·점유 데이터 0건 기준입니다.

→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조

원문확인 필요

연결 문서 0건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.

→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보

현장확인 필요

사진 0장, 위반건축물 신호 없음

→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인

가격준비 완료

감정가 대비 0.0% 하락, 유찰 1회

→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인

자금준비 완료

보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.

→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정

전략 권고: 선별 입찰

가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.

원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.

입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)

전문가 검토 권장

1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
2
감정평가서, 현황조사서, 매각물건명세서 원문 확보가 필요한지 확인해 주세요.
근거: 연결 문서가 없어 자동 판단 근거가 제한적입니다.
3
현장 확인 또는 원천 사이트 사진 확인이 필요한지 검토해 주세요.
근거: 연결된 사진 자료가 없습니다.

■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석

인근 반경 5km 분석

인근 법원 경매 낙찰가율 추이

동일 용도 최근 낙찰 사례 분석

인근 매각표본 3건 분석

평균 낙찰가율 36.62%

최고 42.4% · 최저 30%

100% 이상 (경합) 75%~100% (적정) 75% 미만 (저가) 평균선

인근 유사 물건 낙찰 사례 (3건)

최근 매각 일자순

사건번호	물건용도	소재지	매각일자	감정가	낙찰가	낙찰가율	결과
2025타경1093	단독·다가구	[집합건물 철근콘크리트구조 공동주택(다세대주택) 10.9286㎡]	2026.06.30	7,400만원	2,223만원	30%	진행중
2024타경33206	단독·다가구	경상남도 사천시 용현면 사천대로 969-5	2025.10.27	1억 3,344만원	5,655만원	42.4%	매각
2025타경30695	단독·다가구	경상남도 사천시 용현면 사천대로 923-16	2026.08.24	8,840만원	3,310만원	37.4%	매각