2025타경12589
유찰 4회제시외건물포함지분매각| 소재지 | 서울특별시 강서구 강서로15길 19 (화곡동, 으뜸캐슬2차) [도로명] (화곡동, 으뜸캐슬2차) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 다세대 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | - 제시외 건물 포함 - 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각 |
| 토지면적 | 343㎡ (103.8평) | 건물면적 | 26.86㎡ (8.1평) (제시외 건물 포함) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 342,300,000원 | 최저가격 | (41%)140,206,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)14,020,600원 | 청구금액 | 335,000,000원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.05.28 | (100%)342,300,000원 | 유찰 |
| 2회 | 2026.07.20 | (80%)273,840,000원 | 유찰 |
| 3회 | 2026.08.19 | (64%)219,072,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.09.22 | (51%)175,258,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.10.30 | (41%)140,206,000원 | 진행 |
물건 사진 (23장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 서울특별시 강서구 강서로15길 19 (화곡동, 으뜸캐슬2차) | 대 (제2종일반주거지역) | 343㎡ (103.8평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 3,776,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 서울특별시 강서구 강서로15길 19 (화곡동, 으뜸캐슬2차) ((화곡동, 으뜸캐슬2차)) | 철근콘크리트구조 | 26.86㎡ (8.1평) | 토지·건물 일괄평가 | - 제시외 건물 포함 - 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 343㎡ (103.8평) 건물: 26.86㎡ (8.1평) | 342,300,000원 | |||
철근콘크리트구조 평지붕 6층 건물 중 제5층 제502호로서, 외벽:석재 붙임 등, 내벽:벽지,타일 등, 창호:샷시 등임. 도시형생활주택(다세대주택)임. 급배수 및 위생설비,난방설비,승강기설비등 되어 있음. 완경사지대에 소재한 대략 사다리형 토지로서 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용중임. 본건 북서측 및 남동측으로 포장된 세로에 접함. 도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) , 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시
서울특별시 강서구 화곡동 소재 "지하철 까치산역 4번출구" 서측 인근에 위치하며,주위는 다세대주택, 단독주택, 공원 및 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임. 본건까지 차량출입 가능하며,인근에 시내버스정류장 및 지하철2호선.5호선 까치산역이 위치하여 대중교통편의성 무난한 편임.
- 제시외 건물 포함 - 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주택도시보증공사 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2021-10-14 확정: 2021-10-14 배당: 2026-01-14 | 보: 3억 3,500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 송OO 대항력 있음 | 건물전부 | 전입: 2021-10-14 확정: 2021-10-14 배당: - | 보: 3억 3,500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주택도시보증공사 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2021-10-14 확정: 2021-10-14 배당: 2026-01-14 | 보: 3억 3,500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 송OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2021-10-14 확정: 2021-10-14 배당: 2023-10-25 | 보: 3억 3,500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주OO 대항력 없음 | 502호전부 | 전입: 2021-10-14 확정: 2021-10-14 배당: 2026-01-14 | 보: 3억 3,500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 송OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2021-10-14 확정: 2021-10-14 배당: 2023-10-25 | 보: 3억 3,500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 미상 | 전입: 2025-01-07 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2025-01-07 확정: 2025-01-07 배당: 2025-01-07 | 보: 2,025만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2025-01-07 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 임차인10 대항력 없음 | 계 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 36억 7,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (10건) | - | 보: 57억 25만원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2023-03-24 | 압류 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | - | 경매개시결정(신청채권) | 신청채권자 | 335,000,000원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
- 제시외 건물 포함 - 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 서울특별시 강서구 강서로15길 19 (화곡동, 으뜸캐슬2차) | 대지면적 | 343㎡ (103.8평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 26.86㎡ (8.1평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 7.8% |
| 주용도 | 다세대 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 강서구 관할 등기소 (서울남부지방법원) | 서울특별시 양천구 신월로 386 (신정동) 등기국(과) | 02-2192-1114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 서울지방국세청 | 서울특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 강서구세무서 | 강서구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 강서로15길 행정복지센터(주민센터) | 서울특별시 강서구 강서로15길 19 (화곡동, 으뜸캐슬2차) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 3억 4,230만원 | 2억 8,068만원 | 82% | 6.2명 | 2억 8,068만원 |
| 최근 3개월 | 3억 4,230만원 | 2억 7,726만원 | 81% | 5.8명 | 2억 7,726만원 |
| 최근 6개월 | 3억 4,230만원 | 2억 7,384만원 | 80% | 5.4명 | 2억 7,384만원 |
| 최근 12개월 | 3억 4,230만원 | 2억 7,041만원 | 79% | 5.1명 | 2억 7,041만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 68점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (5건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 10건 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 59.0%입니다.
유찰 횟수가 4회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 7,010만원
- 필요 현금(실투자)
- 7,964만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 9,085만원
- 필요 현금(실투자)
- 7,023만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 1억 571만원
- 필요 현금(실투자)
- 6,671만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 10건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 6건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 30장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 59.0% 하락, 유찰 4회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 10건 있습니다.
- 3
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 4
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 59.0%입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (20건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경11901 | 다세대·연립 | 서울특별시 강서구 강서로15길 19 (화곡동, 으뜸캐슬2차) | 2026.08.07 | 3억 7,900만원 | 2억 2,777만원 | 60.1% | 매각 |
| 2025타경12577 | 다세대·연립 | 서울특별시 강서구 강서로15길 19 (화곡동, 으뜸캐슬2차) | 2026.08.04 | 3억 4,500만원 | 2억 2,908만원 | 66.4% | 매각 |
| 2025타경11494 | 다세대·연립 | 서울특별시 강서구 강서로15길 19 (화곡동, 으뜸캐슬2차) | 2026.06.17 | 3억 2,800만원 | 2억 1,022만원 | 64.1% | 매각 |
| 2025타경10481 | 다세대·연립 | 서울특별시 강서구 강서로15길 19 (화곡동, 으뜸캐슬2차) | 2026.05.28 | 3억 4,100만원 | 2억 1,955만원 | 64.4% | 매각 |
| 2025타경10717 | 다세대·연립 | 서울특별시 강서구 강서로15길 19 (화곡동, 으뜸캐슬2차) | 2026.05.14 | 3억 8,000만원 | 2억 5,119만원 | 66.1% | 매각 |
| 2025타경9376 | 다세대·연립 | 서울특별시 강서구 강서로15길 19 (화곡동, 으뜸캐슬2차) | 2026.04.28 | 3억 4,900만원 | 2억 102만원 | 57.6% | 매각 |
| 2025타경10351 | 다세대·연립 | 서울특별시 강서구 강서로13길 14 (화곡동, 에스엠레버빌) | 2026.07.28 | 2억 6,600만원 | 1억 5,665만원 | 58.9% | 매각 |
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