2025타경52165
유찰 4회| 소재지 | 전라남도 여수시 삼산면 동도리 568-2 | 경매구분 | 청산을위한형식적경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 전 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 토지·건물 일괄매각 |
| 토지면적 | 1,415㎡ (428.0평) | 건물면적 | 0 | 소유자 | 비공개 (개인) |
| 감정가격 | 6,226,000원 | 최저가격 | (36%)2,231,000원 | 채무자 | 비공개 (소유자 겸 채무자) |
| 입찰보증금 | (10%)348,600원 | 낙찰가격 | 3,686,000원 | 채권자 | 금융기관/신청채권자 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 3회 | 2026.05.26 | (56%)3,486,000원 | 매각 |
| 4회 | 2026.08.24 | (56%)3,486,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.10.19 | (45%)2,789,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.11.30 | (36%)2,231,000원 | 진행 |
물건 사진 (25장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 전라남도 여수시 삼산면 동도리 568-2 | 대 | 1,415㎡ (428.0평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | 전라남도 여수시 삼산면 동도리 568-2 | 전 | - | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 (일괄매각) |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 1,415㎡ (428.0평) 건물: - | 6,226,000원 | |||
본건은 전라남도 여수시 삼산면 동도리 소재 "유촌마을" 북서측(기호(1)~(5),(7),(8)), 남동측(기호(6)) 인근에 위치하며, 주위는 자연림, 농경지, 단독주택 등이 소재하는 지 대로서 주위환경은 보통임. 본건 및 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 용도에 따른 제반 교통상황은 보통임. 기호(1) : 부정형 완경사로서, 자연림으로 이용중, 기호(2) : 부정형 완경사로서, 전으로 이용중, 기호(3) : 사다리형 완경사로서, 전 및 도로등으로 이용중, 기호(4)~(6) : 부정형 완경사로서, 전으로 이용중, 기호(7),(8) : 부정형 급경사로서, 자연림으로 이용중임. 기호(1),(2) : 서측으로 노폭 약 3미터 내외의 콘크리트 포장도로에 접함, 기호(3) : 동측으로 노폭 약 3미터 내외의 콘크리트 포장도로에 접함, 기호(4)~(8) : 맹지이나, 인접 필지를 통해 도보로 접근이 가능함. 기호(1),(7),(8) : 자연환경보전지역, 가축사육제한구역(일
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 1995-03-21 | 소유권 | 배OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2024-08-14 | 가압류 | 여OO | 66,273,813원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2024-08-28 | 가압류 | 전OO | 49,720,000원 | 소멸 | - |
| 4 | 2024-09-30 | 가압류 | 거OO | 81,557,618원 | 소멸 | - |
| 5 | 2024-10-10 | 가압류 | 거OO | 28,278,235원 | 소멸 | - |
| 6 | 2024-10-24 | 가압류 | 농OO | 429,862,800원 | 소멸 | - |
| 7 | 2025-10-20 | 임의경매 | 파OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
특별매각조건 없음. 현황조사서 및 매각물건명세서를 반드시 열람하여 점유관계 및 미납 관리비 등을 사전 확인하시기 바랍니다.
당사자 내역
| 채권자 | 금융기관/신청채권자 | 채무자 | 비공개 (소유자 겸 채무자) |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 비공개 (개인) | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 전라남도 여수시 삼산면 동도리 568-2 | 대지면적 | 1,415㎡ (428.0평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | - | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 전 | 주구조 / 층수 | - | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 여수시 관할 등기소 (순천지원) | 순천지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 전라남도 관할 지방국세청 | 전라남도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 여수시세무서 | 여수시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 삼산면 행정복지센터(주민센터) | 전라남도 여수시 삼산면 동도리 568-2 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 622만원 | 510만원 | 82% | 6.2명 | 510만원 |
| 최근 3개월 | 622만원 | 504만원 | 81% | 5.8명 | 504만원 |
| 최근 6개월 | 622만원 | 498만원 | 80% | 5.4명 | 498만원 |
| 최근 12개월 | 622만원 | 491만원 | 79% | 5.1명 | 491만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 30점 / 100점
기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
핵심 주의 요인 (3건)
입찰 전 우선 소명 대상법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 64.2%입니다.
유찰 횟수가 4회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 111만원
- 필요 현금(실투자)
- 914만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 144만원
- 필요 현금(실투자)
- 899만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 168만원
- 필요 현금(실투자)
- 893만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 7건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 5건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 25장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 64.2% 하락, 유찰 4회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 선별 입찰
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 2
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 64.2%입니다.
- 3
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 4회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (11건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경52165 | 토지·임야 | 전라남도 여수시 삼산면 568-2 | 2026.08.24 | 622만원 | 368만원 | 59.2% | 매각 |
| 2025타경52165 | 토지·임야 | 전라남도 여수시 삼산면 566-3 | 2026.08.24 | 130만원 | 180만원 | 138.8% | 매각 |
| 2025타경52165 | 토지·임야 | 전라남도 여수시 삼산면 동도리 산106 | 2026.11.30 | 1,374만원 | 811만원 | 59% | 진행중 |
| 2025타경52165 | 토지·임야 | 전라남도 여수시 삼산면 동도리 793 | 2026.08.24 | 305만원 | 181만원 | 59.4% | 유찰 |
| 2025타경731 | 토지·임야 | 전라남도 여수시 삼산면 동도리 342 | 2026.10.12 | 212만원 | 105만원 | 49.4% | 매각 |
| 2025타경52165 | 토지·임야 | 전라남도 여수시 삼산면 동도리 1064 | 2026.08.24 | 340만원 | 201만원 | 59.2% | 유찰 |
| 2025타경731 | 토지·임야 | 전라남도 여수시 삼산면 서도리 614 | 2026.10.12 | 878만원 | 425만원 | 48.4% | 매각 |
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