2024타경34848
유찰 8회제시외건물포함| 소재지 | 충청북도 충주시 신니면 마제학성길 133-35 [도로명] 충청북도 충주시 마제학성길 133-35 | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 창고 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | - 일괄매각. 제시외 건물 포함(감정평가서상 ㉠~㉡) - 목록 1 농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 보증금 몰수) - 목록 1 지상 적치물 소재하므로 입찰시 확인 요망(감정평가서 사진용지 참조) - 목록 2~10,12 건물의 공조설비 매각 제외 - 목록 1 지상의 수변전설비 및 관정은 매각 제외 - 목록 2~10, 12 건물내 이동식 선반, 목록 6 건물내 냉장창고는 평가 및 매각 제외 - 목록 6 공부상 '버섯재배사'이나 현황 '일부 사무실 |
| 토지면적 | 3,709.5㎡ (1122.1평) | 건물면적 | 168㎡ (50.8평) (제시외 건물 포함) | 소유자 | 비공개 (개인) |
| 감정가격 | 1,407,217,000원 | 최저가격 | (25%)347,580,000원 | 채무자 | 비공개 (소유자 겸 채무자) |
| 입찰보증금 | (10%)34,758,000원 | 청구금액 | 802,384,974원 | 채권자 | 금융기관/신청채권자 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 6회 | 2026.06.01 | (60%)848,584,000원 | 유찰 |
| 7회 | 2026.07.06 | (48%)678,867,000원 | 유찰 |
| 8회 | 2026.08.10 | (39%)543,094,000원 | 유찰 |
| 9회 | 2026.10.26 | (25%)347,580,000원 | 진행 |
물건 사진 (6장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 충청북도 충주시 신니면 마제학성길 133-35 | 답 (농림지역) | 3,709.5㎡ (1122.1평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 21,900원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 충청북도 충주시 신니면 마제학성길 133-35 (충청북도 충주시 마제학성길 133-35) | 일반철골구조 · (동물및식물관련시설) | 168㎡ (50.8평) | 토지·건물 일괄평가 | - 일괄매각. 제시외 건물 포함(감정평가서상 ㉠~㉡) - 목록 1 농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 보증금 몰수) - 목록 1 지상 적치물 소재하므로 입찰시 확인 요망(감정평가서 사진용지 참조) - 목록 2~10,12 건물의 공조설비 매각 제외 - 목록 1 지상의 수변전설비 및 관정은 매각 제외 - 목록 2~10, 12 건물내 이동식 선반, 목록 6 건물내 냉장창고는 평가 및 매각 제외 - 목록 6 공부상 '버섯재배사'이나 현황 '일부 사무실 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 3,709.5㎡ (1122.1평) 건물: 168㎡ (50.8평) | 1,407,217,000원 | |||
본건은 충청북도 충주시 신니면 견학리 소재 "학성동마을" 서쪽 인근에 위치하며, 인근은 농촌마을, 축사, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있음. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 국도(3호선) 및 노선버스정류장이 소재하며, 버스정류장까지의 거리, 배차간격, 노선 등을 고려할 때 대중교통 이용은 보통시 됨. 본건 일련번호 1)은 인접지 대비 등고평탄한 가장형 토지로서 버섯재배사 건부지로 이용 중임. 본건 북쪽 및 동쪽으로 노폭 3m 내외 포장도로와 접함. 농림지역, 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역(2013-01-28)<농지법>임. 본건 일련번호 1) 지상에 후첨 ‘사진용지’, ‘건물개황도’와 같이 제시외 건물 ㉠ 및 ㉡이 소재하여 그 면적을 개략적으로 실측하여 감정평가하였는 바, 경매 진행(입찰)시 참고하시기 바람. 본건 일련번호 2) ~ 10), 12) 건물의 공조시설, 수변전설비 및 지하수 관정은 타인
- 일괄매각. 제시외 건물 포함(감정평가서상 ㉠~㉡) - 목록 1 농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 보증금 몰수) - 목록 1 지상 적치물 소재하므로 입찰시 확인 요망(감정평가서 사진용지 참조) - 목록 2~10,12 건물의 공조설비 매각 제외 - 목록 1 지상의 수변전설비 및 관정은 매각 제외 - 목록 2~10, 12 건물내 이동식 선반, 목록 6 건물내 냉장창고는 평가 및 매각 제외 - 목록 6 공부상 '버섯재배사'이나 현황 '일부 사무실
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 문OO 대항력 없음 | 기타 | 전입: 2017-06-20 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 문OO 대항력 있음 | 미상 | 전입: 2017-06-20 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 박OO 대항력 없음 | 미상 | 전입: 2023-02-02 확정: - 배당: - | 보: 3,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 박OO 대항력 없음 | 기타 | 전입: 2023-02-02 확정: - 배당: - | 보: 3,000만원 월: 500,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 농OO 대항력 없음 | 미상 | 전입: 2024-01-11 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 농업회사법인 주식회사 농업기술 대항력 없음 | 기타 | 전입: 2024-01-11 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (6건) | - | 보: 3,000만원 월: 500,000원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 3 | 2020-05-04 | 근저당권 | 농OO | 910,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 2 | 2021-05-14 | 소유권 | 농OO | - | 소멸 | - |
| 4 | 2022-06-22 | 압류 | 충OO | - | 소멸 | - |
| 5 | 2022-12-16 | 근저당권 | 김OO | 200,000,000원 | 소멸 | - |
| 6 | 2024-01-31 | 압류 | 국OO | - | 소멸 | - |
| 7 | 2024-02-14 | 공매공고 | - | - | 소멸 | - |
| 8 | 2024-02-27 | 근저당권 | 안OO | 273,000,000원 | 소멸 | - |
| 9 | 2024-09-19 | 임의경매 | 농OO | - | 소멸 | - |
| 10 | 2024-10-31 | 가압류 | 서OO | 11,067,340원 | 소멸 | - |
| 11 | 2025-05-12 | 압류 | 국 | - | 소멸 | - |
| 12 | 2025-08-11 | 가압류 | 근OO | 8,400,000원 | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
- 일괄매각. 제시외 건물 포함(감정평가서상 ㉠~㉡) - 목록 1 농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 보증금 몰수) - 목록 1 지상 적치물 소재하므로 입찰시 확인 요망(감정평가서 사진용지 참조) - 목록 2~10,12 건물의 공조설비 매각 제외 - 목록 1 지상의 수변전설비 및 관정은 매각 제외 - 목록 2~10, 12 건물내 이동식 선반, 목록 6 건물내 냉장창고는 평가 및 매각 제외 - 목록 6 공부상 '버섯재배사'이나 현황 '일부 사무실
당사자 내역
| 채권자 | 금융기관/신청채권자 | 채무자 | 비공개 (소유자 겸 채무자) |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 비공개 (개인) | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 충청북도 충주시 신니면 마제학성길 133-35 | 대지면적 | 3,709.5㎡ (1122.1평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 168㎡ (50.8평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 4.5% |
| 주용도 | 동물및식물관련시설 | 주구조 / 층수 | 일반철골구조 | 사용승인일자 | 2017-04-11 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 충주시 관할 등기소 (충주지원) | 충주지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 충청북도 관할 지방국세청 | 충청북도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 충주시세무서 | 충주시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 신니면 행정복지센터(주민센터) | 충청북도 충주시 신니면 마제학성길 133-35 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 14억 721만원 | 11억 5,391만원 | 82% | 6.2명 | 11억 5,391만원 |
| 최근 3개월 | 14억 721만원 | 11억 3,984만원 | 81% | 5.8명 | 11억 3,984만원 |
| 최근 6개월 | 14억 721만원 | 11억 2,577만원 | 80% | 5.4명 | 11억 2,577만원 |
| 최근 12개월 | 14억 721만원 | 11억 1,170만원 | 79% | 5.1명 | 11억 1,170만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 63점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (5건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약이 11건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 6건 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 75.3%입니다.
유찰 횟수가 8회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 1억 7,379만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 8,561만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 2억 2,523만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 6,228만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 2억 6,207만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 5,355만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 11건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 6건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 5건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 6장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 75.3% 하락, 유찰 8회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 11건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 6건 있습니다.
- 3
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 4
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 75.3%입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (6건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경2190 | 공장·창고 | 충청북도 충주시 주덕읍 참샘길 128 | 2026.08.10 | 24억 6,485만원 | 17억 4,000만원 | 70.6% | 매각 |
| 2024타경1091 | 공장·창고 | 충청북도 충주시 주덕읍 당우리길 413-65 | 2026.05.18 | 7억 9,578만원 | 2억 6,300만원 | 33% | 매각 |
| 2024타경1091 | 공장·창고 | 충청북도 충주시 주덕읍 당우리길 413-65 | 2025.05.12 | 7억 9,578만원 | 3억 3,000만원 | 41.5% | 매각 |
| 2023타경3687 | 공장·창고 | 충청북도 충주시 신니면 선당길 57 | 2026.05.04 | 4억 6,058만원 | 2억 4,180만원 | 52.5% | 매각 |
| 2023타경3687 | 공장·창고 | 충청북도 충주시 신니면 선당길 57 | 2026.02.23 | 4억 6,058만원 | 2억 6,000만원 | 56.4% | 매각 |
| 2024타경3608 | 공장·창고 | 충청북도 충주시 신니면 덕고개로 389 | 2026.10.19 | 36억 8,129만원 | 17억원 | 46.2% | 매각 |
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