2025타경6952
유찰 3회| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성오조로 102 [도로명] 제주특별자치도 서귀포시 고성오조로 102 | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 기타 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 일괄매각 - 일괄매각 - 목록 1 토지는 공부상 지목이 ‘대지’이고 목록 2 건물의 부지로 이용 중임 - 목록 2 건물은 근린생활시설로 이용 중임 - 목록 3 토지는 공부상 지목이 ‘전’이나 제2종 일반주거지역이고, 현황은 휴경지 내지 나지 상태로 일부 지상에 야자수 등이 식재되어 있고 일부는 아스콘으로 포장된 통행로 등으로 이용 중임 - 목록 4 토지는 공부상 지목이 ‘전’이나 제2종 일반주거지역이고, 현황은 야자수 등이 식재된 휴경지 내지 |
| 토지면적 | 2,676㎡ (809.5평) | 건물면적 | 892.27㎡ (269.9평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 10,175,177,100원 | 최저가격 | (34%)3,490,086,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)349,008,600원 | 청구금액 | 6,829,837,672원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 3회 | 2026.03.24 | (49%)4,985,837,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.04.28 | (34%)3,490,086,000원 | 변경 |
| 5회 | 2026.08.25 | (34%)3,490,086,000원 | 변경 |
| 6회 | 2026.11.10 | (34%)3,490,086,000원 | 진행 |
물건 사진 (13장)
사진 01
사진 02
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사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성오조로 102 | 대 (제2종일반주거지역) | 2,676㎡ (809.5평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 695,300원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성오조로 102 (제주특별자치도 서귀포시 고성오조로 102) | 철근콘크리트구조 · (일반음식점) | 892.27㎡ (269.9평) | 일괄평가 (대장연면적 3272.65㎡) | 일괄매각 - 일괄매각 - 목록 1 토지는 공부상 지목이 ‘대지’이고 목록 2 건물의 부지로 이용 중임 - 목록 2 건물은 근린생활시설로 이용 중임 - 목록 3 토지는 공부상 지목이 ‘전’이나 제2종 일반주거지역이고, 현황은 휴경지 내지 나지 상태로 일부 지상에 야자수 등이 식재되어 있고 일부는 아스콘으로 포장된 통행로 등으로 이용 중임 - 목록 4 토지는 공부상 지목이 ‘전’이나 제2종 일반주거지역이고, 현황은 야자수 등이 식재된 휴경지 내지 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 2,676㎡ (809.5평) 건물: 892.27㎡ (269.9평) | 10,175,177,100원 | |||
본건은 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 소재 '고성오일시장' 북동측 인근에 위치하며 주위는 근린생활시설, 숙박시설, 주택, 농지 등이 소재하는 지역으로서 제반 입지여건은 보통임. 본건 및 본건 인근까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장 등이 소재하여 전반적인 교통여건은 보통임. 기호(1) : 부정형으로서 평지이며 제2종근린생활시설 부지로 이용중임. 기호(3) : 부정형으로서 평지이며 나지 또는 조경수 등 식재되어 있으며 일부 통행로 등으로 이용중임. 기호(4) : 부정형으로서 평지이며 나지 또는 조경수 등 식재되어 있는 상태임. 기호(5) : 부정형으로서 평지이며 나지임. 기호(1) : 본건 남서측으로 중로에 접함. 기호(3,4,5) : 지적상 맹지임. 기호(1,5) : 공히 일반상업지역, 고도지구(30m이하), 방화지구, 가축사육제한지역(2023.10.20.고시(전부제한)), 장애물제한표면구역(2024-09-06)(국토교통부 제2024-456호장애물 제한표면), 상대보호구
일괄매각 - 일괄매각 - 목록 1 토지는 공부상 지목이 ‘대지’이고 목록 2 건물의 부지로 이용 중임 - 목록 2 건물은 근린생활시설로 이용 중임 - 목록 3 토지는 공부상 지목이 ‘전’이나 제2종 일반주거지역이고, 현황은 휴경지 내지 나지 상태로 일부 지상에 야자수 등이 식재되어 있고 일부는 아스콘으로 포장된 통행로 등으로 이용 중임 - 목록 4 토지는 공부상 지목이 ‘전’이나 제2종 일반주거지역이고, 현황은 야자수 등이 식재된 휴경지 내지
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 제이디네이쳐 대항력 없음 | 점포 / 2층 | 전입: 2015-07-13 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주OO 대항력 있음 | 2층 | 전입: 2015-07-13 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주식회사 제이디네이쳐 대항력 없음 | 2층 | 전입: 2015-07-13 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 제이앤에이치홀딩스 대항력 없음 | 기타 / 1층 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 제OO 대항력 없음 | 1층 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 제이앤에이치홀딩스 대항력 없음 | 1층 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (6건) | - | 보: 0원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2 | 2017-11-15 | 근저당권 | 중OO | 7,200,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 1 | 2017-12-22 | 소유권 | 티OO | - | 소멸 | - |
| 3 | 2024-12-20 | 가압류 | (OOOOOOOOOOOOO | 500,000,000원 | 소멸 | - |
| 4 | 2025-01-15 | 압류 | 제OO | - | 소멸 | - |
| 5 | 2025-01-22 | 임의경매 | 유OO | - | 소멸 | - |
| 6 | 2025-07-03 | 압류 | 국OO | - | 소멸 | - |
| 7 | 2025-07-28 | 압류 | 양OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
일괄매각 - 일괄매각 - 목록 1 토지는 공부상 지목이 ‘대지’이고 목록 2 건물의 부지로 이용 중임 - 목록 2 건물은 근린생활시설로 이용 중임 - 목록 3 토지는 공부상 지목이 ‘전’이나 제2종 일반주거지역이고, 현황은 휴경지 내지 나지 상태로 일부 지상에 야자수 등이 식재되어 있고 일부는 아스콘으로 포장된 통행로 등으로 이용 중임 - 목록 4 토지는 공부상 지목이 ‘전’이나 제2종 일반주거지역이고, 현황은 야자수 등이 식재된 휴경지 내지
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성오조로 102 | 대지면적 | 2,080㎡ (629.2평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 3,272.65㎡ (990.0평) | 건축면적 | 1,491.07㎡ (451.0평) | 건폐율 / 용적률 | 71.7% / 157.3% |
| 주용도 | 일반음식점 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | 2015-06-02 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 서귀포시 관할 등기소 (제주지방법원) | 제주지방법원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 제주특별자치도 관할 지방국세청 | 제주특별자치도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 서귀포시세무서 | 서귀포시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 성산읍 행정복지센터(주민센터) | 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성오조로 102 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 101억 7,517만원 | 83억 4,364만원 | 82% | 6.2명 | 83억 4,364만원 |
| 최근 3개월 | 101억 7,517만원 | 82억 4,189만원 | 81% | 5.8명 | 82억 4,189만원 |
| 최근 6개월 | 101억 7,517만원 | 81억 4,014만원 | 80% | 5.4명 | 81억 4,014만원 |
| 최근 12개월 | 101억 7,517만원 | 80억 3,838만원 | 79% | 5.1명 | 80억 3,838만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 66점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상임차인 또는 점유 관련 데이터가 6건 있습니다.
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 65.7%입니다.
유찰 횟수가 3회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 17억 4,504만원
- 필요 현금(실투자)
- 17억 9,143만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 22억 6,157만원
- 필요 현금(실투자)
- 15억 5,717만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 26억 3,152만원
- 필요 현금(실투자)
- 14억 6,950만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 7건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 6건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 8건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 13장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 65.7% 하락, 유찰 3회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 6건 있습니다.
- 2
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 65.7%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 3회입니다.
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